המחוזי: דייר סרבן לא יפצה שכנים על סירוב לפינוי-בינוי

בית המשפט המחוזי בתל-אביב הפך לאחרונה החלטה של בית משפט השלום, וקבע כי ההחלטה לחייב דייר שסירב לבצע עסקת פינוי-בינוי לפצות את שכניו ב-2.4 מיליון שקל - מבוטלת.

הסיבה: מדובר בבניין במתחם שאינו מוכרז על-ידי הממשלה כמיועד לפינוי-בינוי, ועל כן חוק הדייר הסרבן, המאפשר לדיירים לתבוע פיצויים מדייר סרבן, אינו חל עליו.

את ההחלטה קיבל בית המשפט המחוזי בהרכב של 3 שופטים: יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט.

מדובר בבניין ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, שדייריו הגישו תביעה כנגד שכנתם שסירבה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין הדיירים לקבלן עימו התקשרו לצורך ביצוע העסקה. בבניין גרים 9 דיירים, והוא כולל 7 דירות ושתי חנויות, כאשר בשנת 2002 החלו הדיירים לנהל מגעים עם קבלנים שונים לצורך ביצוע עסקת פינוי-בינוי.

מדובר בעסקת קומבינציה במסגרתה יעבירו בעלי הדירות לקבלן את זכויותיהם, הבניין ייהרס וייבנה על-ידי הקבלן בניין חדש, אשר חלק מהדירות בו יוקצו לבעלי הדירות הקיימים, ויתרתן יישאו בידי הקבלן.

בעלת אחת משתי החנויות, חברה קבלנית בעצמה, רכשה את החנות בשנת 2006, כאשר כבר נוהלו מגעים בין הדיירים לקבלנים שונים, ועד סוף ספטמבר 2008 חתמו כל הדיירים, למעט בעלת החנות, על הסכם קומבינציה עם חברת רותם שני לביצוע הפרויקט.

בשנת 2009 הגישו הדיירים תביעה נגד שכנתם, שבה טענו כי היא סיכלה את העסקה עם רותם שני שלא כדין. לטענתם, בעלת החנות מעוניינת מאוד בעסקה, אך מתנה את מימושה בכך שהיא תהייה הקבלן בעסקה.

הדיירים תבעו משכנתם את הנזק הכספי שנגרם להם לטענתם בגין סיכול העסקה, המתבטא בהפרש שבין שווי הדירות החדשות שהיו אמורים לקבל לבין שווי דירותיהן הקיימות. סכום התביעה עמד על 5.4 מיליון שקל, אך לצורכי אגרה הועמד על 2.4 מיליון שקל.

בית משפט השלום קיבל את טענות הדיירים וחייב את שכנתם לפצותם ב-2.4 מיליון שקל, בצירוף שכר-טרחת עורכי דין בסך 100 אלף שקל.

בעלת החנות נגישה ערעור על ההחלטה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, באמצעות עו"ד שי צוקרמן המתמחה בדיני מקרקעין.

בערעור נטען כי קביעתו של בית משפט השלום, לפיה בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים לבצע עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות חייב בשל כך בנזיקין כלפיהם, נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה אנושה במעמדה של זכות הקניין.

בעלת החנות טענה בערעור כי חוק פינוי-בינוי חל רק על שטחים שהממשלה הכריזה עליהם כעל מתחמי פינוי-בינוי, בעוד שבשטחים לא מוכרזים לא מתקיימים התנאים להגשת תביעת פיצויים נגד סרבן, ונשלל מאליו קיום עילה נזיקית כלפי אותו דייר.

עוד טענה בעלת החנות כי זכות הקניין מאפשרת לה כבעלת אחת מדירות בבניין משותף לסרב לביצוע עסקת פינוי-בינוי ללא שתידרש לנמק את סירובה.

עוד היא טענה כי לדיירים אין זכות קנויה לבצע בדירותיהם עסקת פינוי-בינוי, ובוודאי שאין להם זכות לכפות על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו רק משום שהדבר ייטיב את מצבם. לטענתה, דיני תום-הלב אינם כוללים כוח לכפות עליה לבצע בקניינה עסקה שהיא אינה מעוניינת בה, וכך להפקיע את רכושה.

מנגד טענו הדיירים כי על-פי פסיקת בית משפט השלום, זכות הקניין של בעלת החנות אינה מוחלטת, והמחלוקת בין הצדדים כלל אינה סובבת כלל על זכות הקניין, כי אם על השאלה מי ישמש כקבלן בעסקה.

לטענתם, אי-תחולתו של חוק הדייר הסרבן במקרה זה אינה שוללת קיומה של אחריות. עוד הם טענו כי פסק הדין של בית משפט השלום לא מחייב אותה להצטרף לעסקה, אלא לשלם להם פיצוי.

השופט יצחק ענבר קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין של בית משפט השלום. ענבר קבע כי עמדת בית משפט השלום, לפיה בעל דירה בבית משותף חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות בגלל שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה, אינה יכולה לעמוד.

עוד קבע ענבר כי חוק הדייר הסרבן חל על מתחמים המוכרזים על-ידי הממשלה כמיועדים לפינוי-בינוי, ולפיכך יוצר "הסדר שלילי" באשר לבניינים משותפים שאינם נמצאים במתחמים מוכרזים. כלומ, בעל דירה סרבן בבניין משותף שחוק פינוי-בינוי אינו חל עליו, כמו במקרה זה, לא יחויב בנזיקין לפי רוב בעלי הדירות, וזו אף אם ברובו ילקה ב"שרירות וחוסר סבירות".

"מטעמים דומים לאלה אף לא ניתן לפגוע בזכות הקניין של בעל הדירה באמצעות חיובו בפיצויים מכוח הפרה של חובת תום-הלב", קבע ענבר והסביר כי אין בעיקרון תום-הלב כח לאכוף על בעל דירה בבית משותף להתקשר בהסכם קומבינציה להריסת דירתו ובנייתה מחדש, או לחייבו לשלם לבעלים האחרים פיצויים בשל סירובו לעשות כן. "חיובים כגון אלה יפגעו בצורה חסרת תקנה בליבתה הקשה של זכותו הקניינית", קבע ענבר והוסיף כי הגורם היחיד המוסמך לכך הוא המחוקק.

על הטענה כי הבניין נמצא במצב מוזנח, קבע ענבר כי כל עוד לא לא נהרס הבית, או כל עוד לא הוכרז כמתחם פינוי-בינוי - אין במצבו כדי לחייב את מי מבעלי הדירות להסכים לבצע בו עסקת קומבינציה.

עוד קבע ענבר כי אין לקבל את הטענה לפיה סירובה של בעלת החנות לבצע את העסקה טמונה ברצונה להיות הקבלן הנבחר לביצוע הפרויקט. "כשם שאין חובה על הדיירים להתקשר עם המערערת בעסקת קומבינציה - כך אין חובה על המערערת להתקשר בעסקה עם הדיירים".