עד כמה מחירי הדירות יכולים עוד לעלות לפני שנקרוס?

מחירי הדירות בישראל עלו מאז שנת 2007 ב-71.9%, כך על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הנתונים העדכניים, שפורסמו יחד עם מדד המחירים לצרכן לפני שבוע, מעידים כי חרף ההצהרות והבטחות הפוליטיקאים, עליית המחירים נמשכה גם ברבעון השלישי של 2013. מחיר דירה ממוצעת בישראל עלה ב-2.4% בתוך רבעון אחד, מרמה של 1.215 מיליון שקל ברבעון השני של 2013 לרמה של 1.244 מיליון שקל ברבעון השלישי. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, עלה מחיר דירה ממוצעת בישראל ב-7.4%.

הגבול הכלכלי

גורמים רבים בענף הנדל"ן חוזרים ואומרים שכל עוד לא יגדל היצע הדירות, לא נראה ירידות מחירים. גם התוכניות של משרדי הממשלה השונים ושל קבינט הדיור מטפלות רק בטווח הארוך, מה שלא מותיר יותר מדי סיבות לאופטימיות. חרף הטענות השכיחות כי מחירי הדירות גבוהים מדי ומותירים מחוץ למעגל רוכשי הדירות עשרות אלפי משפחות, המציאות מראה שאנשים ממשיכים מדי חודש בחודשו לקנות דירות, אף שהמחירים רק מאמירים.

אבל עד מתי ימשיכו המחירים לעלות? האם ייתכן שניתן להצביע על גבול כלכלי אמיתי של יכולת הציבור לעמוד במחירי הדירות? הגבלות אחדות שהטיל לאחרונה המפקח על הבנקים, הקטינו משמעותית את יכולתם של הלווים לקחת משכנתא ואת יכולתם של הבנקים לתת הלוואות ארוכות טווח בשלל מסלולים. אחת ההחלטות הללו קבעה כי לא תינתן משכנתא ללווה ליותר מ-30 שנה. הגבלה זו, בצירוף נתונים מהשנים האחרונות של הלמ"ס ושל משרד הבינוי והשיכון, מאפשרים לנסות לקבוע היכן תיעצר עליית המחירים.

שיהיה ברור: זה יקרה לא בגלל שפתאום ייכנס היצע משמעותי חדש לשוק, ולא בגלל שהקבלנים יתעייפו מלהעלות את המחירים - אלא פשוט בגלל שבשלב כלשהו בהמשך הדרך, ההגבלות על המשכנתא כבר לא יאפשרו ללווים לקחת עוד כסף מהבנק לרכישת דירה.

אסור לשכוח שמדובר בהתייחסות לנתונים ממוצעים, אבל תמונת המצב שעולה מהנתונים מעידה שאנחנו לא רחוקים כל כך מהיום שבו מחירי הדירות יגיעו לתקרת בטון אותה לא יוכל הרוכש הממוצע לפרוץ.

ליאור איילון, נשיא חברת משכנתא אובייקטיבית מקבוצת דווידוף, ערך מחקר מקיף באמצעות נתוני הלמ"ס ומשרד השיכון כדי לנסות ולאמוד היכן ייעצרו המחירים. איילון, בעל תואר שני בכלכלה מאוניברסיטת בר אילן עם התמחות במימון ומשכנתאות, מתבסס על כמה פרמטרים קבועים: מחיר ממוצע של דירת יד שנייה בכל יישוב, גובה ההחזר החודשי הממוצע ומספר השנים הממוצע של המשכנתא.

"מאז 2008 מחירי הדירות רק עלו, אבל על פי נתוני הלמ"ס ההחזר החודשי של המשכנתא נותר כפי שהוא. מה שקרה בפועל הוא שאורך ההלוואה הממוצעת הלך ועלה מרמה של 17 שנה ב-2008 לרמה של 25 שנה היום. אם מניחים שמצב זה יימשך, שההחזרים החודשיים יישארו ברמתם הנוכחית, מספר השנים של המשכנתא ימשיך להתארך עד שיגיע ל-30.

"במצב הזה, רוכש דירה אולי ירצה לשלם יותר על הדירה אבל הוא לא יוכל לעשות זאת כי הבנק מגביל את המשכנתא ל-30 שנה. על פי ההנחה הזו, זה יהיה בשלב שבו המחירים כבר לא יוכלו לעלות. הניתוח לוקח את מחיר הדירה המקסימלי בכל יישוב - המחיר הגבוה ביותר שנרשם בשנה וחצי האחרונה, ומוסיף לו את החלק היחסי הנוסף של פריסת המשכנתא לעוד 5 שנים, כאשר הממוצע עומד על 25 שנה. כשהשוק יגיע לנקודה הזו, וההחזר החודשי יעמוד באותה הנקודה כמו שהוא נמצא בה מאז 2008, לא יוכל הרוכש הממוצע לממן דירה יקרה יותר".

880 אלף שקל לדירת 3 חדרים

על פי הנתונים, מחיר התקרה של דירה ממוצעת בישראל עומד על כ-1.32 מיליון שקל. אם היום המחיר הממוצע של דירה בישראל עומד על 1.244 מיליון שקל, מדובר בעוד כ-100 אלף שקל לנקודת המקסימום על פי ההחזר החודשי הממוצע, תקופת המשכנתא הממוצעת והתקרה אליה יכולה להגיע המשכנתא על פי הגבלות בנק ישראל.

בפילוח של מספר חדרים לדירה, ב-24 הערים שנבחנו מאילת בדרום ועד נהריה בצפון, מתקבלים המספרים הבאים: המחיר המקסימלי שיוכל רוכש ממוצע לשלם בעבור דירת 5 חדרים על פי הנתונים שנבחנו עומד על כ-1.832 מיליון שקל. המחיר הממוצע הארצי של דירות 4 חדרים עומד על כ-1.258 מיליון שקל ומחיר הגג של דירות 3 חדרים עומד על ממוצע של כ-878 אלף שקל.

בתל אביב-יפו, שבה מחירי הדירות הם הגבוהים בישראל, עמד בשנה וחצי האחרונות המחיר המקסימלי של דירות בנות 5 חדרים על כ-3.748 מיליון שקל. על פי החישוב, שמביא בחשבון החזר חודשי ממוצע בגובה 3,800 שקל בחודש ומשכנתא ל-30 שנה, מגיעים למחיר גג של כ-3.859 מיליון שקל, כלומר כ-110 אלף שקל שאותם ניתן יהיה להוסיף למחיר הדירה. בדירות בנות 4 חדרים, המחיר המקסימלי בשנה וחצי האחרונות עמד על כ-2.644 מיליון שקל מה שמוביל בתנאי משכנתא ממוצעת ל-30 שנה עם החזר חודשי בגובה 2,600 שקל לרף של כ-2.724 מיליון שקל.

בכל הנוגע לדירות הקטנות יותר, בנות 3 חדרים, המחיר המקסימלי עמד על כ-1.722 מיליון שקל ובחישוב על פי החזר חודשי ממוצע של 1,500 שקל ומשכנתא ל-30 שנה, מחיר הגג יגיע ל-1.772 מיליון שקל.

בהשוואה לנתוני משרד השיכון, המעודכנים לרבעון השני של 2013 ומתייחסים גם לדירות חדשות וגם ליד שנייה, ניתן למצוא פער של כ-64.5 אלף שקל בדירות 3 חדרים, פער של כ-331 אלף שקל בדירות 4 חדרים ופער של כ-655 אלף שקל בדירות 5 חדרים.

בערים אחרות, נראה שהפער קטן עוד יותר. כך, ברעננה למשל עומד מחיר ממוצע של דירות 5 חדרים על פי משרד השיכון על כ-2.313 מיליון שקל בעוד מחיר הגג של דירות אלו, על פי הבדיקה, עומד על כ-2.418 מיליון שקל - פער של כ-105.5 אלף שקל במחיר הדירה. בירושלים, הפער אף נמוך יותר ועומד על כ-57 אלף שקל בלבד. מחיר הגג לדירות 5 חדרים עומד בבירה על כ-2.247 מיליון שקל לעומת כ-2.37 מיליון שקל על פי נתוני משרד השיכון.

גם השוואת הנתונים בנוגע לדירות 4 חדרים מעידה כי בערים מסוימות ייתכן שמחיר הגג כבר קרוב מאוד למחירי הדירות בפועל. כך למשל, בעיר גבעתיים מעלה הבדיקה מחיר גג ממוצע בגובה של 1.87 מיליון שקל בעוד שנתוני משרד השיכון מהרבעון השני של 2012 מעידים על מחיר של 1.876 מיליון שקל. בהרצליה עומד מחיר הגג הממוצע על כ-1.747 ואילו המחיר הממוצע על פי סקירת משרד השיכון לא רחוק ממנו, ועומד על כ-1.742 מיליון שקל.

מגדילים את ההחזר החודשי

עוד נקודה חשובה שכדאי להביא בחשבון היא שהמגבלה של בנק ישראל, שקצבה את תקופת המשכנתא לרכישת דירה ל-30 שנה, עשויה להשפיע על גורם אחר במשוואה.

כך, בעוד שבשנים האחרונות נותר ההחזר החודשי הממוצע קבוע פחות או יותר, ומה שהשתנה הוא התקופה הממוצעת של פריסת המשכנתא, כעת לאחר שתקופה זו הוגבלה, הלווים ייאלצו להגדיל את ההון העצמי או את ההחזר החודשי. שתי האפשרויות הללו עלולות להגדיל את הנטל הכבד ממילא המוטל על משקי הבית. בסוגיית ההון העצמי, כבר היום קשה לרוכשים להשיג את הסכומים המבוקשים, ואחת השיטות שעלולות להתפתח היא נטילת הלוואות שאינן משכנתא.

במקרה של הגדלת ההחזר החודשי של המשכנתא, כך שתוכל להתפרס על 30 שנה למרות עליית המחירים, יתחייבו הלווים לסכומים גבוהים יותר בכל חודש כדי לממן הדירה. בשני המקרים, מדובר על הוצאה גדולה יותר של משק בית, מה שעשוי להגדיל את הסיכון בתחום המשכנתאות.

ואם לא די בסיכון ההולך ותופח, גם הריבית לא תישאר נמוכה לנצח. מי שמשלם היום החזר חודשי נמוך בגלל ריבית אפסית, ימצא עצמו מוסיף עוד מאות שקלים בכל חודש כדי לעמוד בתשלומים, ברגע שהריבית תתחיל לטפס. במקביל, מצב שבו יתרחבו הפיטורים במשק, שניצנים שלהם נראים כעת, יהפוך את ההחזר החודשי מגבוה למנופח מעבר ליכולת.

 מחיר דירת 4 חדרים

 מחיר דירת 5 חדרים