מוסדיים ישראלים החלו לממש נכסי נדל"ן בחו"ל

אם קבוצות הביטוח הגדולות מתחילות לממש נדל"ן בחו"ל, או שמא מדובר בצירופי מקרים שאינם מצביעים על שינוי כיוון? זה כמה שנים שאנו מדווחים אחת לתקופה על רכישת נדל"ן מעניינת מעבר לים על ידי גוף מוסדי ישראלי. אם תרצו - הלך הרוח הוא של רוכשים בלבד, של מי שגילו באיחור את העולם הרחב ואת הזדמנויות הנדל"ן הגלומות בו.

ואולם, המוסדיים הישראלים החלו גם לממש, ואפילו ברווח לא מבוטל. לפני שבועות ספורים דווח בבריטניה כי קרן הריט Derwent London במגעים לרכוש מקבוצות כלל ביטוח והראל את קינגסווי קמפוס של קינגס קולג' בלונדון בתמורה לכ-58.85 מיליון ליש"ט. המבנה, ששטחו עומד על כ-11 אלף מ"ר מושכר ברובו המכריע לקינגס קולג' (שמחזיק בכ-8,100 מ"ר). כך על פי פרסומים בבריטניה.

הראל, שאת השקעותיה בנדל"ן מנהל גדי בן חיים, וכלל ביטוח, שאת השקעותיה בנדל"ן מנהל אמיר שוסטק, רכשו את הבניין ביוני 2009 בתמורה ל-39 מיליון ליש"ט. העלייה במחיר הנכס, אם וכאשר תושלם העסקה בתנאים האמורים, משקפת עליית ערך של כ-51% לפני הוצאות עסקה - כ-9.7% לשנה. מבחינה שקלית, העסקה הנרקמת משקפת כ-335 מיליון שקל, עלייה של כ-34% ביחס למחיר רכישה של כ-250 מיליון שקל ששילמו שתי קבוצות הביטוח לפני כארבע שנים וחצי.

ולא מדובר במימוש ראשון. בסוף חודש יולי האחרון מכרו הראל וחברת גאיה נדל"ן בניין מגורים בן 6 קומות שבאפר ווסט סייד במנהטן, קצת פחות משלוש שנים לאחר שנרכש. שתי החברות מכרו את הבניין ב-27.15 מיליון דולר, לעומת מחיר של כ-20.5 מיליון דולר ששילמו עבורו. מחיר המכירה משקף עליית ערך של כ-32% בשווי הנכס, ומשקף עליית ערך שנתית ממוצעת של כ-9.7%, לפני הוצאות.

זה היה מימוש הנדל"ן השני של הראל וגאיה בארה"ב. בספטמבר 2010, בעת שהראל וגאיה רכשו את המבנה האמור באפר ווסט סייד, השתיים הודיעו גם על מו"מ לרכישת בניין נוסף בניו ג'רזי תמורת 30 מיליון דולר, שהבשיל במהרה לעסקה. בנובמבר 2012 השתיים מכרו את הנכס בניו ג'רזי בתמורה לכ-39.3 מיליון דולר (כ-30% תשואה).

המכנה המשותף הבולט במימושים הללו הוא העובדה שמדובר בנכסים קטנים יחסית. שבהם לא פעם עלויות אחזקה שוטפות ועלויות עסקה (קנייה ומכירה) עלולות לקזז חלקים גדולים מהתשואה ומרווח ההון בעת המימוש, מה שיכול לסייע להחלטה לממש, בין היתר כדי להתמקד בעסקאות בסדרי גודל משמעותיים יותר.

"ממשיכות לגדול"

האם בחברות הביטוח חשים כי הגיעה השעה לממש נכסים? לדברי גורם מוסדי בכיר, "קבוצות הביטוח הגדולות שפעילות בנדל"ן בחו"ל ובארץ מעוניינות להמשיך ולהגדיל את תיק הנדל"ן שלהן. כלומר, הן מעוניינות להחזיק בנכסים ולטייב ולהגדיל את הפורטפוליו הקיים ולא למכור נכסים. יחד עם זאת, כאשר יש בניינים שלדעתן מיצו את הפוטנציאל שלהם, או שהמחיר שמוצע עליהם נראה אטרקטיבי ומעל השווי שהן בעצמן רואות, אז ככל משקיע מנוסה, גם הן כמובן לא מתאהבות בבניינים ומוכרות אותם, כחלק מהשבחת התיק.

"לא מדובר על מגמה, אלא על מימושים נקודתיים. לאור עליית המחירים, והרווחים הגדולים שנרשמו על הנייר, מתחילים להיות בניינים שלמרות המגמה להמשיך להחזיק ולרכוש - הם מתאימים למימוש. לכן, לדעתי, נראה עוד מימושים - אבל הרבה יותר רכישות".

נכון לסוף יוני השנה, כ-5% מהנכסים במסלולי הדגל של ניהול כספי המבוטחים בחמש קבוצות הביטוח הגדולות - מגדל, כלל ביטוח, הראל, הפניקס ומנורה מבטחים - הושקעו ישירות בנכסי נדל"ן להשקעה.

מהסתכלות רחבה יותר עולה כי לפחות 12.9% מהנכסים שחמש הקבוצות הגדולות מנהלות בפוליסות החיסכון המושקעות בשוק ההון מופנים להשקעה ישירה בסקטור הנדל"ן, לא רק באמצעות החזקה בפועל בנכסים אלא גם באמצעות השקעה במניות נדל"ן, אג"ח קונצרניות (סחירות ולא סחירות), קרנות השקעה מתמחות בתחום ועוד.