תושבים בקיסריה נגד החברה שמנהלת את היישוב: "מגרשת שוכרים"

העיר היפהפייה קיסריה שלחוף הים היא אחת מהערים היוקרתיות, היקרות והמבוקשות בישראל. היא מאכלסת כמה מעשירי הארץ, ובהם את ראש הממשלה בנימין נתניהו ומשפחתו.

בשונה מרוב היישובים בארץ, את קיסריה לא מנהלת מועצה מקומית או ועד מנהל - אלא חברה פרטית הפועלת לפי שיקול-דעתה הבלעדי - "החברה לפיתוח קיסריה".

החברה לפיתוח קיסריה היא הזרוע המבצעת של קרן רוטשילד קיסריה, ממשיכת דרכה הפילנתרופית של משפחת רוטשילד. לפי אתר החברה, בשנות ה-60 היא הופקדה על מימוש חזונו של הברון רוטשילד להפוך את קיסריה לפנינה התיישבותית ולמרכז תיירות, בילוי ונופש מהיפים בארץ, וזאת על-ידי השקעה בפיתוח, השבחת קרקעות הקרן למטרות מגורים, תעשייה ותיירות.

ואולם, מסתבר כי לא כל תושבי קיסריה מרוצים מפעילות החברה, ויש מי שמעלים נגדה טענות קשות ביותר. בתביעה שהגישו אתמול (ב') חמישה מתושבי קיסריה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, נטען כי "בניגוד לכל יישוב בישראל, המתנהל לפי חוקי עזר של הרשות המקומית ולפי כללי המשפט המינהלי, תושבי קיסריה נתונים לחסדיה ולמרותה של חברה פרטית, הפועלת להשאת רווחים, תוך כבילת תושבי היישוב בחוזים אחידים, שמעולם לא קיבלו את אישור בית המשפט, שמקפחים את זכויותיהם ומנוגדים לחוקי המדינה".

לטענת התובעים, חוזים אלה מקפחים את זכויותיהם, בכך שהם מטילים הגבלות מרחיקות-לכת, בלתי סבירות ולא חוקיות על זכות הבעלות של תושבי היישוב במקרקעין שרכשו ביישוב.

בין המגבלות והתנאים המקפחים, המפורטים תביעה: גביית כספים לפי שיקול-דעתה הבלעדי של החברה; הגבלת אופן השימוש של התושבים בבתיהם; מכירת בתים בכפוף להסכמת החברה; וגם זכות לבצע עבודות בבתים, לרבות הריסה, ללא קבלת הסכמת הבעלים.

באמצעות עורכי הדין אמיר ויתקון וליטל ברששת ממשרד שביט-בר-און-גלאון-צין-יגור ושות' דורשים התובעים - אבי גולדרייך, מגי זרגריאן, גיורא אלגר, רינה פיכמן גלוון, וגאווי רחמים - כי בית המשפט יקבע כי ההסדרים לפיהם מנהלת החברה את היישוב בטלים, בהיותם הסדרים לא חוקיים העומדים ומנוגדים להוראות הדין.

לחלופין, מבקשים התושבים כי בית המשפט יורה על ביטולם של הסעיפים המקפחים בחוזה שלפיו מנהלת החברה את היישוב.

"נטילת סמכויות שלטוניות"

בכתב התביעה נטען כי אף שלפי חוק, הגופים היחידים שרשאים לנהל את היישוב ולהפעיל סמכויות ציבוריות הן המועצה המקומית חוף הכרמל והוועד המקומי שנבחר ביישוב - מנוהל היישוב למעשה בידי חברה פרטית שנוטלת לעצמה סמכויות ציבוריות רבות ומטילה על התושבים מגבלות שונות וחריפות בכל הקשור למימוש זכויותיהם הקנייניות.

כך למשל, אדם המבקש לרכוש קרקע ביישוב היוקרתי, נדרש להסכים לכך שהחברה, לפי שיקול-דעתה הבלעדי, תהיה רשאית "לבצע, להקים, לתפעל, להחזיק, לקיים או לספק, בשטח השכונה בה נמצאת החלקה ו/או בשטחים אחרים בקיסריה, מתקנים ציבוריים, עבודות ציבוריות או שירותים ציבוריים... וביצוע כל עבודה אחרת, ושימוש בכל סמכות אחרת, אשר רשות מקומית מוסמכת לבצעה... הכול כפי שייראה לחברה מדי פעם בפעם, לפי שיקול-דעתה הבלעדי".

בהקשר זה טוענים התושבים כי "אין זה מתקבל על הדעת כי יישוב במדינת ישראל ינוהל בידי חברה פרטית, שאינה נתונה לפיקוח ציבורי על-פי החוק, שלא נבחרה בידי התושבים ואשר נטלה לעצמה, במסגרת חוזה פרטי, סמכויות ניהול של רשות שלטונית, לרבות סמכות להתקין תקנות".

"גבייה ללא זכות ערעור"

תושבי היישוב תוקפים בכתב התביעה גם את סמכותה של החברה לגבות מהם כספים ומסים, באופן בו הם נגבים על-ידה. בהקשר זה נקבע בחוזה האחיד, שכל רוכש בית ביישוב נאלץ לחתום עליו, כי "חובתו של הרוכש לשלם לחברה דמי שירותים... כפי שיקבעו על-ידה... והוא לא יהיה רשאי לבדוק את התחשיבים, ההוצאות או הנתונים האחרים ששימשו בסיס לקביעת התעריפים, החשבונות והחישובים האמורים, או לערער על נכונותם או על קיומם או לטעון טענות אחרות בקשר לתעריפים האמורים, כולם או חלקם, והתעריפים שייקבעו על-ידי החברה יחייבו את הרוכש, כאילו הסכים להם במפורש".

לטענת התושבים, לא זו בלבד שהחברה "אינה מוסמכת לגבות תשלומי חובה מתושבי קיסריה... היא ודאי אינה מוסמכת לגבות תשלומים על-פי שיקול-דעתה הבלעדי ובתעריף שייקבע על-פי שיקול-דעתה הבלעדי", כאשר זכותו של התושב - זכות העומדת לכל אזרח ביישוב אחר במדינה - לחלוק על עצם החיוב וגובה החיוב נשללת ממנו מראש במסגרת החוזה האחיד.

הגבלות נוספות שמטילה החברה על תושבי היישוב קשורות לפעולות המשפטיות שהתושבים מנועים מלעשות במקרקעין ובבתים שבבעלותם. כך, למשל, מצוין בתביעה כי החברה מגבילה את זכותם של התושבים להשכיר את בתיהם לצדדים שלישיים לתקופות קצרות. מי שהעזו לעשות כן, טוענים התובעים, מצאו את עצמם בסיטואציות מאוד לא נעימות, כאשר נציגי החברה פלשו לבתיהם וסילקו את השוכרים מהבית.

בנוסף מצוין בתביעה כי נרשמת הערת אזהרה לטובת החברה הפרטית על כל נכס מקרקעין ביישוב, המונעת מכל בעל המקרקעין לממש את זכויותיו הקנייניות במקרקעין ללא הסכמת החברה.

כמו כן, החוזה האחיד קובע כי לחברה "זכות מעבר וכניסה למקרקעין של התושבים, והיא רשאית לבצע עבודות במקרקעין לפי שיקול-דעתה" - כלומר לחברה מותר להיכנס לחצרו של תושב היישוב ולבצע בה עבודת ציבוריות ללא צורך בהסכמתו.

מגבלה נוספת קובעת כי החברה רשאית "לבצע כל פעולה הנדרשת לשם תיקון פגם בחזות החיצונית של הבית". עוד בחוזה: סמכות להרוס כל בנייה שנעשתה במקרקעין או בבית שלא בהסכמת החברה.

"שירותים ציבוריים המסופקים על-ידי הרשות המקומית לתושביה אינם יכולים להיות מוסדרים במסגרת חוזים פרטיים", נטען תביעה. "מצב בו גוף פרטי מתיימר להחיל שלטון חוק - בו הוא משמש כרשות המחוקקת, הרשות השופטת והרשות המבצעת גם יחד... הינו מצב בלתי נסבל החותר תחת יסודות מדינה דמוקרטית".

"החברה לפיתוח קיסריה פועלת כחוק ומקפידה על כל דין"

החברה לפיתוח קיסריה מסרה כי "מבלי להיכנס לפרטי התביעה - שתיענה כמובן ובהרחבה בבית המשפט - מבהירה החברה לפיתוח קיסריה כי מדובר בתביעה מופרכת נגד מערכת הסכמים גלויה, ידועה וברורה, שהתובעים חתמו עליה מרצונם החופשי. מערכת ההסכמים נועדה לתכלית אחת בלבד: להבטיח את איכות החיים ואיכות הסביבה של היישוב - לרווחת תושביו ולמניעת מטרדים שגורמים מספר תושבים בודדים לשכניהם.

"הרוב המכריע של תושבי קיסריה רואים בהסכמים אלה ערך מוסף חשוב לשמירת צביונו האיכותי של היישוב, נדבך חשוב ואף חיוני לזכותם הקניינית לשמור על ערך הנכסים שלהם לאורך זמן. החברה לפיתוח קיסריה אינה מנהלת את היישוב למטרות רווח. דמי השירות שהחברה גובה מממנים את אספקת השירותים לתושבים כ'משק סגור', כאשר החפ"ק גאה לעשות זאת ברמה הגבוהה והיעילה ביותר בישראל.

"החברה לפיתוח קיסריה פועלת כחוק ומקפידה על כל דין. אנשי החברה אינם 'נכנסים לבתים'. זהו שקר. שוטרים או פקחים מוסמכים על-ידי הרשויות הם שנזעקים למגר מטרדים שמתי מעט גורמים לשכניהם".