לפני שבועיים אישר קבינט הדיור את תוכנית 150 אלף הדירות להשכרה שיזם שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד. בה בעת אושר גם מתווה הפעילות של החברה החדשה שתקדם את הפרויקטים, ונראה שדבר לא יעמוד בפני התוכנית שהחלה את דרכה בטור בעיתון ומאוחר יותר בקמפיין הבחירות של "יש עתיד" לכנסת.
אבל עיון בתוכניות, כמו גם בהתבטאויות שונות של השר לפיד בנושא פתרון מצוקת הדיור באמצעות קידום דיור להשכרה, מגלה תחום אחד שעליו ממעטים לדבר, והוא עלות התוכנית ותקצובה על ידי הממשלה. גם ההחלטות של קבינט הדיור וגם המצגות המפורטות ביותר של משרד האוצר וצוות 90 הימים לא נקבו במספרים.
כך למשל, לא ננקב סכום הפיצוי המוגדל למחזיקים בקרקע חקלאית - אלה שיסכימו בפרק זמן קצר ומוגדר מראש להעביר את קרקעותיהם למדינה. גם לא נמסר עדיין מה יהיה אחוז התשואה הנדרש בפרויקטים לשכירות, שמתחתיו תינתן אותה "רשת ביטחון" להשלמת תשואה ליזמים..
גורמים רבים בענף הנדל"ן אינם מאמינים בתוכנית זו. הקבלנים מצרים על כך שלא התייעצו איתם בגיבוש התוכנית, השמאים מכנים את התוכנית "הזויה", ראשי הרשויות טוענים שבלי שיתוף פעולה שלהם היא לא תהיה רלוונטית, המשרד להגנת הסביבה וארגונים סביבתיים מוחים על הפקעת השטחים הירוקים, ועוד ועוד.
אבל בלי קשר לכל אלה, חשוב לנסות להבין כמה תעלה התוכנית הזו למדינה ומה ההיתכנות למימושה. המסקנות מעידות כי מדובר בתוכנית שתעלה מיליארדים, שלא ברור מהיכן יגיעו. רק לשם ההשוואה, ההיקף העצום של ההוצאות ואובדן ההכנסות של המדינה משתווים, פחות או יותר, לכל רווחי הגז הצפויים למדינה בעשור הקרוב.
מיליארדים עוד לפני דירה אחת
לתוכנית 150 אלף הדירות של לפיד דרושים בערך 30 אלף דונם. זה המינימום בחישוב השטחים הציבוריים והפתוחים שצריכים להיכלל בתוכניות, על פי צפיפות בינוי לדונם על פי הסטנדרטים הקבועים היום.
את הקרקע הזו, חקלאית ברובה, שנכון להיום אינה מתוכננת ומוחזקת על ידי גורמים שונים, יהיה על המדינה לרכוש על פי הכללים הקבועים בחוק. המילה "לרכוש" אולי אינה המילה הנכונה בהקשר זה, והמונח הנכון יותר הוא להפקיע. גם באוצר ובצוות 90 הימים הבינו את זה ולכן גיבשו מונח חדש - לא רכישה ולא הפקעה אלא "נטילה". המשמעות היא שהמחזיקים בקרקע יקבלו פיצוי על השטחים בגובה הפינוי הרגיל לשטחים חקלאיים שעומד בממוצע על 23 אלף שקל לדונם, אלא אם כן יסכימו לעשות זאת ללא התנגדויות בעבור פיצוי מוגדל. כאמור, טרם נקבע מה הוא אותו פיצוי מוגדל, כך שהחישוב נעשה על הסכום שתצטרך להעביר המדינה למחזיקים בקרקע ללא הפיצוי מוגדל. כך, על "נטילת" 30 אלף הדונם הדרושים לבנייה תצטרך המדינה להיפרד מ-690 מיליון שקל. אם נביח בחשבון 50 אלף שקל לכל דונם, סכום הפיצוי המקסימלי (ללא פיצוי מוגדל), הסכום יטפס ל-1.15 מיליארד ש'.
לאחר שהקרקע תעבור למדינה יהיה צורך לתכנן את התוכניות שיאפשרו בניית 150 אלף דירות. החברה הממשלתית החדשה מתוקצבת ב-8 מיליון שקל לשנה, כך על פי החלטות שעברו את אישור קבינט הדיור. חישוב מהיר מעלה תקציב של 80 מיליון שקל לעשור. הכנת התוכניות על המתחמים החדשים, שעתידים לכלול כ-500 יחידות דיור, תעלה בממוצע כ-400 אלף שקל לתוכנית, לפי המחירים הנהוגים בשוק. לפיכך, תקציב החברה הממשלתית לעשר שנים יספיק למימון 200 תוכניות, כלומר 100 אלף דירות. וזה בתנאי שהתקציב כולו הולך רק על תכנון, מה שכנראה לא יהיה המצב בפועל.
הקרקע שתעבור למדינה ועליה יתוכננו הדירות החדשות שווה מיליארדי שקלים. מכיוון שערכי הקרקע שונים בין מרכז לפריפריה, קשה להעריך את שווי הקרקעות ולכן ניקח ממוצע של 250 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. הרבה פחות מהמחיר במרכז. מחיר דומה למעגל הביקוש השני וגבוה מהפריפריה.
על פי חישוב זה, שווי הקרקע שתעבור לידי המדינה כחלק מתוכנית הדיור הלאומית הוא 37.5 מיליארד שקל. מכיוון שהמדינה מתעתדת לשווק את הקרקע לפרויקט שכירות באותו מתווה שפורסמו מכרזי השכירות על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות, שיווק הקרקע ייעשה בהנחה משמעותית. המשמעות הוא אובדן הכנסות למדינה בשווי מיליארדי שקלים. כדי לנסות ולהימנע מהבטחת התשואה, מחיר הקרקע יהיה ככל הנראה אפסי בפריפריה ונמוך מאוד במרכז.
גם בנושא הבטחת התשואה צפויה הוצאה בלתי מבוטלת אליה תתחייב המדינה. אם נניח לרגע שמדובר במחצית מהדירות, 75 אלף דירות, שייבנו במקום שבו תידרש הבטחת התשואה, וניקח אחוז אחד בלבד שיידרש כהבטחת תשואה, נקבל 468 מיליון שקל לשנה (בחישוב של אחוז אחד מעלות בנייה ממוצעת). ההבטחה אמורה להינתן ל-20 שנה כך שמדובר ב-9.36 מיליארד שקל.
על פי חישוב זה, תעלה התוכנית למדינה בין 690 מיליון שקל ל-1.15 מיליארד שקל בכל הקשור לרכישת הקרקע; 80 מיליון שקל לפעילות החברה הממשלתית; כ-30 מיליארד שקל אובדן הכנסות משיווק הקרקע (זאת בהנחה שחלק מהקרקעות יניבו הכנסות למדינה בכל זאת), וכ-9 מיליארד שקל הבטחת תשואה ליזמים, ובסך הכול כ-40 מיליארד שקל במקרה הטוב, או כ-50 מיליארד שקל בתרחיש מעט יותר יקר, אך לא קיצוני.
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אהוד דנוס, שמתבטא נגד התוכנית בכל הזדמנות, מזכיר כי 50 מיליארד השקלים הללו אינם כוללים את הוצאות הפיתוח שיידרשו, לבניית בתי ספר, גני ילדים, גינות ציבוריות וכד': "כל אלה ידרשו להערכתי עוד כ-50 מיליארד שקל נוספים".
האוצר: אין מספרים
בתשובה לשאלות "גלובס" בנוגע לתקצוב התוכנית לא נמסרה תגובה, אולם גורם במשרד האוצר אישר בשיחה עם "גלובס" כי מעבר לתקצוב פעילותה של החברה הממשלתית החדשה, טרם נקבע אומדן להוצאות המדינה על התוכנית. "מדובר בשלב ראשוני וככל שנאגור את הקרקעות המיועדות לפרויקטים נתקצב את הפעילות בהמשך". באשר לתשואה אמר הגורם: "אין עדיין סכום שנקבע ואושר לגבי הפיצוי המוגדל. הוא ייקבע במהלך חקיקה וייתכן שיהיה שונה ממתחם למתחם. גם בנוגע להבטחת התשואה אין עדיין מספרים מדויקים".
כמה תעלה למדינה
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
