"מחירי הדירות לא יירדו, וכל הצעירים יעברו לברלין"

שבוע שעבר קיבל בית המשפט המחוזי את עתירת אדם טבע ודין וניר שלו נגד עיריית רמת גן, ופסק כי תוכנית שקבעה תוספת צפיפות בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר איננה תקפה. הסיבה המרכזית לפסיקה הייתה העובדה שלכל אורך התקופה שבה התוכנית הייתה כביכול בתוקף, לא הוגשה חוות דעת מטעם מהנדס העירייה הנוגעת למלאי שטחי הציבור והתשתיות שיתמוך בתוספת יחידות הדיור.

פסיקת המחוזי חוללה רעידת אדמה בתחום, משום שפרויקטים רבים שתוכננו על בסיס אותה תוכנית והמתינו להיתרי בנייה לא יוכלו כעת להתקדם - ויצטרכו לחזור לתכנון נוסף.

לצד בעלי הדירות והקבלנים שמתקשים לעכל את הבשורה המרה, גם אנשי מקצוע מתחום התכנון והתמ"א 38 סבורים שהחלטה זו איננה נכונה.

פרופ' אהרן נמדר, מומחה במיסוי ובנדל"ן שחיבר ספר בנושא תמ"א 38 ומרצה במכללה האקדמית נתניה, מתקשה לקבל את ההיגיון שעומד מאחורי הפסיקה. "יש צדק גם בטענה שצריך לבנות וגם בטענה שהתשתיות צריכות לתמוך בבנייה החדשה, אבל בפסק הדין לא נעשה איזון בין הדברים. אין התייחסות לתשתיות לצד החיזוק או לעובדה שלרמת גן אין יותר לאן להתפתח. בית המשפט חסם עכשיו את העיר לחלוטין. עד היום הייתה רמת גן אטרקטיבית לביצוע תמ"א 38 יותר מעיריות אחרות, וההחלטה הזו הולכת לשנות את המצב. תמ"א 38 לא תיעלם מהעיר, אבל המספרים יפחתו".

נמדר מוסיף כי לפסיקה משמעות נוספת: "מעבר למשמעות התכנונית של הפסיקה, יש עוד בעיה מאוד קשה שהיא יוצרת: אותם פרויקטים שהתבססו על הזכויות והתב"עות הללו כבר התקדמו עם התכנון והתחייבו מול בעלי דירות. הדיירים עכשיו לא יסתפקו בפחות והיזמים יהיו בבעיה. אני מעריך שעשרות תוכניות ייחסמו עכשיו וכולם יילכו לבתי משפט. לא נראה הרבה פרויקטים של תמ"א 38 מתבצעים ברמת גן בקרוב".

"אין מדיניות"

לדברי פרופסור נמדר, לתמ"א 38 בעיה אחת מרכזית שפסק הדין האחרון רק מחדד אותה: "אין מדיניות אחת קובעת. התמ"א מאפשרת שיקול דעת נרחב לוועדות המקומיות ולמרות שזו אפשרות להגדלת היצע יחידות דיור, כל הזמן רק תוקעים את התוכניות".

נמדר מפנה אצבע מאשימה כלפי אדם טבע ודין וארגונים דומים, בטענה שגישתם אינה תורמת למציאת פתרונות אלא רק לעיכובים: "כוחם של הירוקים הוא בעיקר בלהגיד 'לא'. לא ראיתי איפה הם אומרים 'כן'. הם מגישים בג"צים והתנגדויות וכל פרויקט גדול במדינת ישראל מתעכב. כל השנים הם אומרים לא לגעת בשטחים הירוקים, וזה חשוב, אבל למה הם נכנסים עכשיו גם לתוך הערים? איפה יבנו בעיר אם לא יבנו למעלה? אין כאן ראייה ארוכת טווח. צריך לחשוב על מחר, על כך שגם הילדים שלנו יוכלו לקנות כאן דירות. כשכולם מפריעים לכולם מחירי הדירות לא יירדו וכל הצעירים בסוף יעברו לברלין".

גם אנשי מקצוע נוספים מעולם התכנון אינם סבורים שההחלטה האמורה של בית המשפט נכונה, וחוששים מהשלכותיה. הם אומרים כי הטענה שלעיר כמו רמת גן קיבולת מוגבלת של מוסדות ציבור או תשתיות איננה נכונה, וכי העיר תוכל לעמוד בתוספת הדירות. כמו כן, תוהים אנשי מקצוע האם לא נכון היה להטיל על מהנדס העירייה או על גורמים אחרים להכין את חוות הדעת הנוגעת למלאי שטחי הציבור והתשתיות ולתת לוועדה המחוזית לקבל החלטה בעניין בלי לבטל את התוכנית.

פגיעה באמון של בעלי הדירות

הקבלנים, מטבע הדברים, זועמים על ההחלטה. "החלטת בית המשפט המחוזי שלא לקבל את גישת ועדת הערר, בשל פגמים שהיו בהליך, משאירה אדמה חרוכה בעיר שעד לא מכבר הייתה הפורייה ביותר לתמ"א 38 בישראל", אומר אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית באיגוד לשכות המסחר.

"הפגיעה הקשה ביותר היא באמון של בעלי הדירות שיטענו כעת שמכרו להם חלומות שלא ניתן להגשים. שיקום אמון זה מוטל בספק. פעולות משפטיות ותכנוניות שמימנו החברות היזמיות ועלו כסף רב - ירדו לטמיון. יש חברות שלא יצליחו לשרוד את המכה ואלה שיצלחו להרים את הראש, ישאלו עצמן האם נכון להן להמשיך ולהשקיע בהשקעה עסקית מסוכנת כל כך".

אוכמן מדגיש כי המצב שנוצר עוד יתגלגל לפתחו של בית המשפט: "הרשות חשופה לתביעות מצד חברות יזמיות, וכך במקום לחזק ולבנות את העיר רמת גן לרווחת כולם, אנו עלולים למצוא עצמנו עסוקים בלהרוס האחד את השני ובניסיון למצוא אחראים ואשמים לפארסה. אין ברמת גן מנצחים מההחלטה של בית המשפט, יש רק מפסידים. המנצחת היחידה הינה עמותת אדם טבע ודין אשר הצליחה לייצר זעזועים ולהרוויח כותרות. אפילו הערכים האידאולוגיים של אדם טבע ודין הפסידו מההחלטה: האדם לא מרוויח מהפלת תוכנית שתפקידה הצלת חיי אדם, הטבע לא מרוויח מהפלת תוכניות להתחדשות עירונית ששומרות על הטבע, ואולי הדין ניצח, אבל אפילו באדם טבע ודין חשבו שהדין בא אחרי האדם והטבע".

לצד אלו התוקפים את ההחלטה, יש גם מתכננים ומהנדסי ערים שמסכימים עם הגישה של בית המשפט: "אני תומכת בתמ"א 38 אבל הזכויות הרבות שהיא מעניקה מחייבים התייחסות גם לתשתיות וגם למבני הציבור", אומרת נועה אורבך, בעלת משרד לתכנון ולניהול פרויקטים ולשעבר מנכ"ל איגוד מהנדסי הערים ומהנדסת עיר בעצמה במבשרת ציון, בקרית אונו ובפרדס חנה-כרכור.

"ההחלטה הזו אולי לא נכונה למהות תמ"א 38 אבל נכונה מבחינה עירונית. חיזוק המבנים ותוספת הממד"ים חשובה אבל החיים היומיומיים בעיר שהם התשתיות ומבני הציבור והחינוך חשובים לא פחות וצריך להתייחס לסוגיה בהיבט נרחב", אמרה.