חברת הנדל"ן המניב אדרי-אל , שבשליטת גבי אדרי (80%), מוכנה לשלם למחזיקי אג"ח ב' של החברה קנס מופחת של כ-11 מיליון שקל, כדי שאלה יסכימו לפרוע את האג"ח בפירעון מוקדם. כך נודע ל"גלובס". מחלוקת בין החברה למחזיקי האג"ח באשר לגובה קנס הפירעון המוקדם - שמגיע ל-40 מיליון שקל - מרחיקה את אדרי-אל ממכירת נכסיה, ואגב כך פוגעת ביכולתה לפרוע את האג"ח בשנה הקרובה.
לאדרי-אל, שנסחרת בשווי שוק של כ-40 מיליון שקל (עמוק מתחת להון העצמי, שעומד על כ-127 מיליון שקל), יש שתי סדרות אג"ח. אג"ח א' שהונפקה ללא ביטחונות ביוני 2007 והיקפה של 54 מיליון שקל; ואג"ח ב' שהונפקה באפריל 2011 בהיקף של 290 מיליון שקל, ומובטחת בשעבוד ראשון של שטחי מסחר בהיקף של 11.5 דונם בדיזינגוף סנטר ו-13 דונם בקניון קריית שמונה.
בשנתיים האחרונות נקלעה אדרי-אל למשבר תזרימי שאילץ אותה לממש נכסים בצפת, חיפה, עכו, כרמיאל וטבריה, אך לא היה די בכך. בפברואר השנה נחתם הסכם למכירת 50% מזכויות החברה בדיזנגוף סנטר ו-25% מקניון שמונה סנטר שבקריית שמונה, לידי חברת הנדל"ן המניב ריט 1, בתמורה ל-175 מיליון שקל. אלא שריט 1 חזרה בה מכוונת הרכישה בטענה כי לא הוסרו השעבודים שהועמדו לטובת מחזיקי האג"ח.
כתוצאה נקלעה אדרי-אל ביולי השנה למצב של חדלות פירעון באיגרות החוב, מה שהביא את חברת הדירוג P&S מעלות להוריד את דירוג האשראי של החברה לרמה הנמוכה ביותר - D. בסופו של דבר הצליחה אדרי-אל לפרוע את האג"ח באיחור של חודש, באמצעות מכירת נכסים והלוואת בעלים בסך 10.5 מיליון שקל שהעמיד לה בעל השליטה אדרי, שחשש כנראה מאפשרות של פירוק. נכון להיום, עומדות תשואות האג"ח של אדרי-אל על 3.8%-7.8%.
נקלעה למבוי סתום
אלא שהחילוץ של אדרי לא שינה בהרבה את רמת הנזילות הנמוכה של החברה, ואף לא את השימוש הנרחב שהיא עושה בנטילת אשראי. הקושי לפרוע אג"ח בהיקף כולל של כ-344 מיליון שקל עומד וקיים.
נוכח מחיריו הגבוהים של הנדל"ן המסחרי כיום והנזילות הנמוכה של החברה, צריכה אדרי-אל לשאוף למכירת נכסים שיאפשרו לה לפרוע את האג"ח ולרשום (אולי) רווחי הון על מכירתם. הנכס העיקרי שלה הוא אותם 11.5 דונם של שטחי מסחר בקניון דיזינגוף סנטר, והחזקותיה במגדל המגדלור ברחוב בן יהודה שבת"א, בבניין האופרה שברחוב הירקון בת"א, בקניון קריית שמונה, בקרקעות בטבריה ועוד.
אך מכירת הנכסים הללו כיום טומנת בחובה הפסד ניכר לחברה. על האג"ח שממנו את רכישת הנכסים מלכתחילה משלמת אדרי-אל ריבית צמודה למדד של כ-5.4% בשנה, בעוד שעל הפיקדון ברור שהיא תקבל ריבית אפסית.
כדי להימנע מהפסדי מימון שכאלה, מעוניינת אדרי-אל לבצע פירעון מוקדם של אג"ח מסדרה ב', אשר שווי ההתחייבות בגינה עומד על כ-290 מיליון שקל. ואולם שטר הנאמנות של האג"ח קובע כי המחיר שלפיו יתבצע הפירעון המוקדם גבוה ב-40 מיליון שקל לערך משווי ההתחייבות המתואמת של האג"ח, וזה קנס שאדרי-אל אינה מעוניינת לשלם. אחרי הכול, הרווח הנקי המצטבר של החברה מתחילת 2007 ועד סוף ספטמבר השנה הוא כ-10 מיליון שקל בלבד.
שטר הנאמנות של האג"ח מכיל מנגנון שקובע כי פדיון מוקדם ייעשה במחיר הגבוה מבין שווי השוק של האג"ח, שווי ההתחייבות ('פארי') או השווי הנגזר מהיוון תזרים המזומנים של האג"ח בתשואת אג"ח ממשלתיות. מאז הונפקה אג"ח ב' באפריל 2011 ירדו התשואות באפיק הממשלתי עד מאוד, והשווי הנגזר מהן גבוה ב-40 מיליון שקל לערך משווי ההתחייבות.
ל"גלובס" נודע כי באסיפת מחזיקי האג"ח שהתכנסה בחודש שעבר קיבלה נציגות האג"ח, שמורכבת מילין-לפידות, פסגות ואלטשולר-שחם, הצעה לא מחייבת מאדרי-אל לתשלום קנס של 11 מיליון שקל בלבד (במקום 40 מיליון שקל כאמור), בתמורה להסרת השעבוד על הנכסים בדיזנגוף סנטר ובקריית שמונה, וכן ביצוע פירעון מוקדם של האג"ח. אלא שנציגות בעלי האג"ח לא מיהרה להשיב בחיוב, ולאחר מכן הודיעה מיוזמתה על פיזור הנציגות.
כך נקלעה אדרי-אל למבוי סתום: מצד אחד היא חסרת יכולת כספית לפרוע את האג"ח ב-2014 ואילך, ומצד שני לא כדאי לה למכור את הנכסים שבבעלותה כדי לפרוע את החוב. גורם המקורב לנציגות בעלי האג"ח אמר אמש ל"גלובס" כי במוקדם או במאוחר ייאלצו הצדדים להגיע להסכמה באשר לגובה הפיצוי, שכן שעון החול עד מועדי התשלום הבאים ב-2014 הולך ואוזל, ולחברה אין המקורות הכספיים הנחוצים להחזר החוב.
אדרי-אל
■ תחום פעילות: ייזום וניהול של נכסי נדל"ן מניב
■ בעל השליטה והמנכ"ל: גבי אדרי (80% מהמניות)
■ נכסים נדל"ן עיקריים: דיזינגוף סנטר, מגדל האופרה, מגדל המגדלור, קניון קריית שמונה
■ שווי שוק נוכחי: 40 מיליון שקל
■ הון עצמי: 127 מיליון שקל
■ סך ההתחייבויות לבעלי האג"ח: 344 מיליון שקל
■ סך ההתחייבויות לבנקים: 55 מיליון שקל
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
