קבלנים - היכונו לזינוק בעלויות ולירידה ברווחים

עיסוק בשאלה אם יש בועת נדל"ן בישראל הפך לשיח יום יומי בציבור הישראלי. אם לשפוט על פי הדוחות הכספיים, מי שנהנות מעליית מחירי הנדל"ן, או ליתר דיוק מרווחי עליית מחירי הקרקעות שהופכות בבוא העת לדירות חדשות, הן חברות הנדל"ן למגורים.

בשלוש השנים האחרונות הרווחיות ושולי הרווח של חברות נדל"ן למגורים בישראל עלו משמעותית, ביחס לרווחים שהן רשמו בשנים קודמות.

קרקעות שרכשו קבלנים נקנו במחירים נמוכים, בעוד שמחיר הקצה לרוכש עלה משמעותית, ובזמן קצר יחסית. מצב זה הוביל לכך ששיעורי הרווחיות הגולמית של החברות גדלו והם נעים, בממוצע, בין 25% ל-30%. ההערכתנו היא שזה לא יימשך זמן רב. מחירי הקרקעות היום גבוהים במיוחד והתחזית היא שהם יירדו בשיעור שינוע בין 15% ל-20%.

רוב הרווחים שייצרו החברות נועדו לרכוש קרקעות חדשות לצורך שימור העסק, קרקעות שהיום מחירן גבוה משמעותית לעומת העבר שבו נקנו.

רווחיות החברות אף הושפעה לטובה בשנים האחרונות מקצב מהיר של מכירת דירות, אפילו מהיר מאוד בהתחשב בעובדה שיש קבלנים שהצליחו למכור את כל הדירות בפרויקטים של מאות יח"ד עוד לפני שמנוף אחד הוצב על הקרקע. חברות רבות הצליחו לשווק פרויקטים בתחילת דרכם וקיבלו את המקדמות מהרוכשים יחסית מהר. הדבר גרם לכך שהן לא נשענות על מימון הבנקים, ובשורה התחתונה המשמעות היא הוזלה של עלויות מימון שמתגלגלת לשורת רווח נקי גבוהה יותר.

השיטה החשבונאית הנהוגה בישראל מאלצת את חברות הנדל"ן להכיר בהכנסות וברווחים ממכירת הדירה אך ורק לאחר שזו נמסרה לרוכש בפועל. על כן, מדדי הרווחיות האמתיים של החברות מגיעים הלכה למעשה באיחור של שנתיים בקירוב. כך, דוחות הרווח והפסד של החברות לא משקפים את מצבן נכוחה אלא תוצאות פעילות עבר.

אף שאין רואים שינוי מהותי במגמה בטווח הקצר, עליות מחירי הדיור ייעצרו במוקדם או במאוחר, אם דרך מגמה של תחילת העלאות ריבית בישראל ואם על ידי הצפת השוק בקרקעות.

ככל שמהלך זה יצליח, בדחיפת משרדי הממשלה (טרם נוכחנו בתוצאות משמעותיות של פעילות זו), הערכתנו כי גלי העליות בשוק הנדל"ן, כפי שנצפו בשנים האחרונות, הינם לקראת מיצוי, ופנינו לכל הפחות להתייצבות במחירים.

המשמעות מבחינת חברות הנדל"ן למגורים היא ששיעורי הרווחיות בשנים הבאות יירדו. החברות ניצלו חלק גדול ממלאי הקרקעות ההיסטורי שברשותם וכעת עליהם להתנהל בסביבה שבה הרווחיות אינה מושפעת מעלייה מואצת של מחיר המוצר הסופי (הדירה) בעוד שחומרי גלם ותהליכי העבודה מתייקרים.

על פי הגרף המצורף, שמתבסס על ממוצע רווחיות הגולמית של חברות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה בתל אביב, הרווחיות הגולמית של החברות הגיעה לשיא בסוף 2011. הנסיגה ברמת הרווחיות נובעת מתחילת התאמה של מחירי הקרקעות ועלויות הבניה אל מול מחיר הדירות.

כבר עתה, אפשר להבחין בירידה בשיעור הרווחיות הגולמית הממוצעת של החברות כפי שמשתקף בדוחות החברות הציבוריות הפועלות בתחום היזום למגורים בישראל.

עיסוק בנושא מעורר כצפוי את השאלה אם מחירי הדירות בישראל יוסיפו לעלות או לא. על זאת נראה שאיש אינו יכול לתת תשובה חד משמעית.

אנו מוכנים לומר, שהיכולת של החברות להמשיך לרכוש קרקעות נוספות כמלאי ולרשום עליהן רווחים גבוהים במחירי השוק הנוכחיים, הולכת ונפגעת. מכאן שלהערכתנו, חברת נדל"ן שתהיה מעוניינת להגדיל את רווחיותה תיאלץ לעשות זאת בעיקר באמצעות התייעלות בפעילותה וניצול יזום של קרקעות היסטוריות, ככל שאלה קיימות ברשותה.

מידע זה צריך להביא בשילוב עם הצהרות שר האוצר יאיר לפיד מהימים האחרונים, לפיהן יפעל לכך שיזמים יאלצו להניע ולבנות על מלאי הקרקעות המצוי בידם.

אין ספק שהתערבות זו בדרך פעילות החברות, ככל שתקרום עור וגידים (ולהערכתנו קידום יוזמה זו צפויה לאתגרים לא מועטים!), לא תתרום ליכולת החברות לנתב את רווחיותן על פני שנים. בכל מקרה, עוד יש לבחון לעומק את שכבות השפעת יוזמה זו.

* הכותב הוא ראש תחום נדל"ן בחברת הדירוג הפיננסי "מידרוג"

 ממוצע שיעור הרווח הגולמי בגין מכירות דירות בישראל