בוטל התנאי להקצאת שטחים ציבוריים בתמ"א 38 בבני ברק

בעיריית בני ברק ניסו לקבוע כי כל פרויקט תמ"א 38 שייבנה בעיר יהיה חייב בהקצאת עשרות מ"ר למטרות ציבור. מדובר בהתנייה שהעירייה הציבה כתנאי לקבלת היתר בנייה לפרויקט. ועדת הערר המחוזית קבעה כי לא מדובר בתנאי שהרשות המקומית יכולה לקבוע והורתה על ביטולו.

הסעיף האמור אותו קבעה העירייה קבע כי: "כל בקשה להיתר, כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע שלא יפחת מ-40 מ"ר או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מבניהם. בשטח יסומן בעת הוצאת היתר הבנייה כשטח עתידי לצורכי ציבור שהבעלות והשימוש בו יהיה כפוף לאישורה של התוכנית החדשה".

משמעותה בפועל של הדרישה של עיריית בני ברק היא כי ברבים מהפרויקטים בהם יוקצו השטחים האמורים למטרות ציבור, יהיו היזמים או הקבלנים חייבים לבנות קומה נוספת בפרויקט שתשמש כמרתף חניה. תוספת שכזו מייקרת את הבניה בצורה משמעותית ודרישה זו, כך לדברי גורמים בענף, אף גרמה לסיכול תוכניות של מבנים רבים לחיזוק המבנים.

כאמור, החלטתה של ועדת הערר מחוז תל אביב, בראשותו של עו"ד מיכה גידרון, מבטלת את הסעיף האמור ולדברי גורמים בענף תאפשר מעתה להאיץ את הליכי החיזוק של מבנים בעיר.

הפרויקט לגביו הוגש הערר לועדת הערר המחוזית הוא פרויקט לביצוע חיזוק במסגרת תמ"א 38 ברחוב הרצל 91 בעיר. בעלי הבניין ביקש לבנות במקום בניין חדש תוך ניצול הזכויות של תמ"א 38 על פי התיקון השני המאפשר הריסת המבנה הישן ובניית מבנה חדש במקומו.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק סירבה לתת היתר בניה לפרויקט, ודרשה מהבעלים כתנאי לקבלת ההיתר להקצות בקומת הקרקע שטח ציבורי לטובת העירייה. כאמור, הבעלים הגיש ערר לוועדת הערר במחוז תל אביב וזו ביטלה את החלטה הועדה המקומית תוך קביעה כי דרישת הועדה המקומית לחתימה על כתב התחייבות להקצאת שטח ציבורי אינה חוקית.

יש לציין כי עיריית בני ברק לא אמרה נואש ובמרץ 2013 פרסמה ברשומות הודעה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה (סעיפים בחוק התכנון והבניה המאפשרים להתנות תנאים טרם קבלת היתר בנייה) ובמסגרת הפרסום התנתה שוב את אותם תנאים לקבלת היתר בנייה (חתימה על כתב התחייבות להקצאת שטח לצרכי ציבור בקומת הקרקע) זאת עד לפרסום תוכנית חדשה.

הבעלים באמצעות עוה"ד אביעד שוב ליאור קיל ממשרד עוה"ד שוב ושות'. הגיש ערר נוסף במסגרתו טען כי ההודעות לפי סעיף 77 ו-78 שפרסמה עיריית בני ברק פורסמו שלא כדין ולכן למגבלות ולתנאים אשר נקבעו בפרסום אין כל תוקף.

גם הפעם קיבלה ועדת הערר את טענת העורר ופסקה כי הוועדה המקומית לא פעלה בהתאם להוראות הסעיפים בתמ"א וכי אין תוקף לפרסום כלל ולאותן הוראות שנקבעו בפרסום בפרט.

עו"ד אביעד שוב ציין בעקבות ההחלטה כי: "עיריית בני ברק פעלה שלא כדין עת החתימה יזמים ובעלי קרקע שחפצו במימוש זכויות לפי תמ"א 38 אגב חיזוק המבנים על התחייבות להקצאת שטח לצרכי ציבור בקומת הקרקע. החלטת ועדת הערר חשובה לאור העובדה שהיא תגדיל כדאיות כלכלית ליזמים לפעול לחיזוק מבנים במסגרת האפשרויות המוקנות בתמ"א 38. כעת נשאלת השאלה כיצד יפעלו בעלי קרקע ויזמים אשר חתמו על כתב ההתחייבות שנקבע שהינו בלתי חוקי".

מעיריית בני ברק נמסר בתגובה כי: "מגמת העירייה הינה 40% משטח קומה טיפוסית במפלס קומת הקרקע או הכניסה לבניין. השטח אמור להיות שטח מפולש ולא על חשבון אחוזי הבניה המותרים ליזם. שטח זה אמור להיבנות, ואם תאושר תכנית בניין עיר באישור הועדה המחוזית. כל התהליך נעשה בתיאום עם הועדה המחוזית. לא מנענו מאף אחד להגיש בקשות וכן הוצאו היתרים עם סימון השטח שהוא לא בבעלות העירייה כרגע, לסימון פוטנציאל בעתיד. באשר להחלטת ועדת הערר המחוזית, העירייה פועלת בכיוון המשפטי לבדוק את מהות ההחלטה ואת השפעתה על המשך התהליך לאישור תכנית בניין עיר זו".