כתב שיפוי יקוזז מהיטל השבחה

היטל השבחה הוא סוג של מס המשולם לרשות מקומית (להבדיל ממס שבח המשולם לרשויות מס). מטרת מס היא כי בעל הקרקע יחלק את התעשרותו מעלית ערך המקרקעין בעקבות אשור תכניות בנין עיר עם הציבור.

היטל ההשבחה הנגבה מבעל הקרקע אמור לממן הוצאות של תכניות בנין עיר וכן תשלומי פצוים ומימוש התשתיות שבמסגרת התכנית.

על פי הדין הרשות המקומית היא זו שמוציאה שמאות מקרקעין שלפיה דורשת את גובה היטל ההשבחה. בעל קרקע שאינו שבע רצון מגובה ההיטל יוכל לפנות להליך הנקרא "שמאי מכריע".

שמאי מכריע הינו גוף סטטוטורי שאמור לבחון בעיקר את ההיבטים השמאים של חוות דעת השמאית של הרשות מול חוות דעת שמאית נגדית שמכין בעל הקרקע בכדי להוריד את גובה ההיטל.

במסגרת ההתדיינות, בעל הקרקע ינסה להפחית את גובה היטל ההשבחה שאמור לשלם בין היתר ע"י קיזוז של הוצאות שבעל הקרקע אמור לשלם ואמורות להפחית את הכדאיות של השבחת המקרקעין. קיזוזים אלו יכולים להיות כגון הוצאות של בנית תשתיות או מבנים ציבוריים וכו'.

מתעוררת השאלה האם במסגרת הקיזוזים המותרים מהיטל השבחה ניתן לקזז גם סכומים שבעל הקרקע אמור לשלם במסגרת הסכם שיפוי שהוא חתם לטובת העיריה?

הסכם שיפוי הינו הסכם שבמסגרתו בעל הקרקע שמעוניין בשינוי יעוד הקרקע שלו והשבחתה, מוכן להתחייב לשפות את העירייה במידה ובעלי קרקעות הגובלות יתבעו את העירייה בטענה שההשבחה כאן מזיקה להם בקרקעות שלהם.

כידוע מי שמקרקעין שבבעלותו נפגעו מכוח תכנית בנין עיר יוכל, להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך שנגרמה לו בגלל אשור התכנית.

זכות זו קיימת למי שמקרקעין שלו נפגעו וזאת למשך 3 שנים מיום אישור התכנית . כידוע זוהי פרקטיקה קיימת מזה כמה שנים שהועדה המקומית לתכנון ובניה שצפויה להיות נתבעת בתשלום הפצוים, מחתימה את בעל הקרקע ששיפה אותה במקרה שהוועדה המקומית תידרש לשלם פיצויים.

בפסק הדין שהוכרע לאחרונה בבית משפט המחוזי בתל - אביב, נדונה השאלה בדבר בקשת בעל קרקע לקזז מתשלום היטל השבחה שאמור לשלם , את הוצאות והסכומים שבעל הקרקע אמור לשלם במסגרת כתב שיפוי.

העניין נדון בפני הרכב של השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח, שאול שוחט.

בעניין דנן, אברמוביץ הינו בעלים של חלקה בשכונת בבלי ובמסגרת שינוי יעוד במתחם בו הקרקע מצויה הוא חתם לטובת עיריית תל אביב כתב שיפוי שישפה את העירייה בגין התביעות שיהיו מצד בעלי קרקעות הגובלים.

העירייה הוציאה שומת היטל השבחה, אך רבינוביץ ביקש התערבות של שמאי מכריע כמקובל במקרים אלו. רבינוביץ הגיש השגה על שתי נקודות. האחת על שווי הקרקע שלפני שינוי היעוד והשנייה בגין קיזוז של סכומים מכח כתב שיפוי.

בענין הטענה הראשונה, בית משפט המחוזי דחה את הטענה הראשונה של רבינוביץ . אך לגבי הטענה השניה קבל את עמדת רבינוביץ. השופט ענבר שכתב את פסק הדין כתב כי הטלת חובת שפוי הפכה לפרקטיקה מקובלת ברשויות והיא חוקית (ראה עת"מ 4360/07 זומר נ' ועדת ערר צפון).

אין מחלוקת כי הטלת חובת שפוי הינה התחייבות שהיא תנאי לאישור כל תכנית, לכן כתב שפוי הינו חלק אינטגרלי מכל תכנית והוראותיה ולכן טענת העיריה שניתן לקזז רק הוצאות המעוגנות בתכנית או במסגרת חוק כך שכתב שפוי אינו נמנה עם הוצאות הניתנות לקיזוז, אינה נכונה.

נקבע כי אי קיזוז של הוצאות בגין כתב שפוי מהיטל השבחה יגרום לכפל תשלומים שאינו כדין. מצד אחד העירייה גובה היטל השבחה בכדי שיהיה לה כסף לשלם פצוים למי שתובע אותה בגין ירידת ערך. מצד שני אותה העירייה שגבתה את היטל השבחה, עת צריכה לשלם פצוים, מפנה את התובע למי שנתן לה כתב שפוי קרי לבעל הקרקע ששלם היטל השבחה.

השופט ענבר קבע כי ללא ספק, כתב שפוי והוצאות שבעל קרקע מוציא בגין כתב שיפוי יהיו חלק ממכלול הגורמים השליליים שכל בעל קרקע לוקח בחשבון עת הוא מעריך את שווי המיזם שהוא עושה ולא ייתכן כי סכום זה לא יובא במניין ההוצאות המותרות בניכוי.

פסק דין זה הינו לטובת בעלי קרקעות באשר מונע מצב שמצד אחד הרשויות המקפידות על כתב שפוי יגבו את כל היטל ההשבחה בלי לקזז הוצאות שיפוי יש להמתין ולראות אם על פסק דין זה תוגש בקשת רשות ערעור כי המדובר בסוגיה עקרונית מאד.

הכותב עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.