אג"ח גינדי השקעות: המרפסות קרסו, הסיכון עלה

כאשר חברה מגייסת כספים מהציבור, היא חייבת לציין על כריכת תשקיף ההנפקה את גורמי הסיכון העלולים להשפיע על פעילותה. בתשקיף הנפקת האג"ח של של גינדי השקעות מאפריל 2010 ציינה החברה, שבשליטת האחים גינדי (מנור, סתוית, טל וכפיר ובני משפחותיהם), שורה ארוכה של גורמי סיכון, החל מהמצב הביטחוני בישראל, דרך ההאטה הכלכלית העולמית וכלה בשינויים במדד המחירים לצרכן.

למרבה האירוניה, "סיכון ההקמה" של פרויקט חדש, אשר התממש בשבוע שעבר בדמות מרפסות שקרסו בבניין שנבנה בפרויקט "גינדי פארק חדרה", כלל לא צוין על כריכת התשקיף.

מי שכמובן נפגעו יותר מכולם מקריסת המרפסות בפרויקט של גינדי, הן 38 המשפחות שרכשו דירה בפרויקט (בבניין אחר שנבנה וכבר אוכלס), ועתה נאלצות לנדוד לבתי מלון עד שיושלמו הבדיקות בבניין. מעבר לכך, צפויות אותן משפחות לספוג, על פי ההערכות, ירידה בשווי הנכס שרכשו (שבו נמכרו דירות 4 חדרים במחיר של כ-1 מיליון שקל, ולעיתים אף פחות).

אין ספק כי האירוע כולו מעיב על המוניטין של גינדי השקעות, ועלול לפגוע בעסקיה בעתיד. גם אם מניחים את נושא המוניטין בצד, עדיין לא ברורה מידת החשיפה הפיננסית של החברה לאירוע קריסת המרפסות.

על פי הדיווח של החברה לבורסה, 36 מתוך 38 דיירי הבניין שפונה הודיעו כי הם דורשים לבטל את הסכמי הרכישה שנעשו עמם (ואשר הכניסו לגינדי כ-33 מיליון שקל).

אורתם סהר לא התנערה מאחריות

בד בבד הודיע הקבלן המבצע, חברת אורתם סהר, על כך שבהתאם להסכם שלה עם גינדי, נרכש לפרויקט בחדרה ביטוח עבודות קבלניות בסך 33 מיליון שקל, ביטוח אחריות מקצועית של 8 מיליון שקל וביטוח חבות מוצר בהיקף של כ-20 מיליון שקל.

אורתם סהר, שגם אמינותה עלולה להיפגע קשות כתוצאה מהאירוע, לא הכחישה את אחריותה לקריסת המרפסות, בעוד שגינדי מצדה לא היססה לקבוע כי האחריות לאירוע מבחינתה נופלת על הקבלן המבצע. האג"ח שלה (אורתם סהר אגח א אורתם סהר אגח ד אורתם סהר אגח ה ) צנחו השבוע בעד 14% והן נסחרות בתשואה של עד 8.9% לפדיון.

בכל אופן, שתי החברות צריכות לחשוש מהאפשרות כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחדרה תחתור להריסת שני המגדלים, כמו גם מהאפשרות כי בית משפט יחליט על ביטול הסכמי המכר למכירת הדירות, שמשמעותו היא החזר כספים לרוכשים.

ספירת הנזקים אינה נגמרת בדיירי הפרויקט ובמוניטין וההכנסות של החברה היזמית: גם אצל מחזיקי אג"ח ג', שלהם חייבת גינדי השקעות 143 מיליון שקל (ערך מתואם), החלו הקירות לרעוד. ערב קריסת המרפסות נסחרו האג"ח ביציבות סביב תשואה סולידית לפדיון של 4.8% (ברוטו), ואילו כעת הן נסחרות בתשואה של 8%, המשקפת עלייה ניכרת בפרמיית הסיכון.

לאג"ח ג' של גינדי לא בוצע מעולם דירוג אשראי, וכמקובל אצל אג"ח של חברות מענף הבנייה למגורים, לא קיימים למחזיקים בה ביטחונות מוצקים. קיימת אמנם מגבלה על חלוקת דיבידנדים, ולטובת המחזיקים הועמד שעבוד צף על נכסי החברה, אולם כמו אצל כל חברת בנייה טיפוסית, גם אצל גינדי הבנקים הם אלו המחזיקים בעמדת החוב הבכיר, ולטובתם משועבדים תזרים המזומנים של הפרויקטים והקרקעות שעליהן הם יושבים.

נוסף על כך התחייבה גינדי השקעות שאת כל הפרויקטים החדשים שהיא תקים בישראל לאחר אפריל 2010 (למעט פרויקט השוק הסיטונאי בת"א) היא תקים בתוך חברה נפרדת, שמניותיה ישועבדו למחזיקי האג"ח. אלא שגם כאן, כמו בכל פרויקט נדל"ן למגורים, אין לה מניעה לתת לבנקים קדימות בסדר הנשייה.

רק לפני מספר ימים פרעה גינדי השקעות 17% מהקרן, ושילמה למחזיקי האג"ח ריבית חצי-שנתית של 3.9%, בין השאר בזכות תזרים המזומנים שנוצר לה ממכירת הדירות שפונו מדייריהן. פירעונות הקרן והריבית הבאים צפויים ב-2014, ומגיעים לכדי 40 מיליון שקל. מאחר שגינדי רכשה בחלוף הזמן 23% מהאג"ח שהנפיקה, הרי שהפירעון האפקטיבי מבחינתה עומד על כ-30 מיליון שקל בלבד.

מהיכן יגיע הכסף לפירעון האג"ח?

חלק מהמקורות לפירעון האג"ח בשנה הנוכחית היו אמורים להיות תקבולים של כ-30 מיליון שקל ממכירת הדירות במגדל ששתי המרפסות בו קרסו, אלא שבעקבות המצב שנוצר, נראה כי ב-2014 עלול להיווצר לחברה "בור" בתזרים, שאותו היא תתקשה למלא. במאזן החברה רשומים כ-71 מיליון שקל כמלאי קרקעות, דירות ובניינים בהקמה, ודי קשה להעריך מתי וכמה מהם היא תצליח להמיר למזומן על-ידי מכירת דירות. מדובר בפרויקטים כגון רמת אביב החדשה, פרויקטים של פינוי-בינוי ברמת השרון, מרכז מסחרי בגבעת שמואל ופרויקט גינדי-סיטי ברמלה.

כעת עולה השאלה כיצד ינהגו מחזיקי האג"ח, ובפרט המחזיקים הגדולים - בתי ההשקעות אי.בי.אי, דש-מיטב ומנורה-מבטחים - שכן בתשקיף ההנפקה של האג"ח מצוין כעילה לפירעון מיידי "כל אירוע המהווה פגיעה מהותית בזכויות מחזיקי האג"ח".

גורם בכיר בשוק ההון אומר ל"גלובס", כי זימון אסיפת מחזיקים על-ידי המחזיקים יהיה רע לחברה ולמחזיקים עצמם, שכן הוא עלול ליצור "כדור שלג" שאין לדעת כיצד יתגלגל, ובכל מקרה, הערך בפירוק של חברת נדל"ן יזמית כדוגמת גינדי השקעות צפוי להיות נמוך.

אחד המוסדיים המחזיקים באג"ח אומר כי המקור לכיסוי הבור הצפוי בתזרים המזומנים של גינדי יהיה פרויקט השוק הסיטונאי בת"א, אשר רובו כבר נמכר. פרויקט השוק הסיטונאי הוא פרויקט הדגל של גינדי, ובו היא מחזיקה ב-25% מהמניות, ושותפיה הם הרבוע הכחול נדל"ן שבשליטת קב' אלון (50%) וחברה פרטית בבעלות האב משה והדוד יגאל גינדי (25%).

מדובר במגה-פרויקט שבו נבנים 11 מגדלי מגורים ובהם 776 יח"ד, ונכון לסוף נובמבר נמכרו בפרויקט 648 יח"ד, בתמורה כוללת של 1.55 מיליארד שקל, והתקבלו מקדמות על סך 870 מיליון שקל.

אלו נתונים מרשימים, אלא שהיכולת לחלץ מזומנים מהפרויקט לצורך תשלומי האג"ח ב-2014 אינה ברורה מאליה, שכן חברת הפרויקט זקוקה לתקבולי המכירה, בין היתר כדי לממן הקמת קניון ענק בשטח של כ-35 דונם.

מגינדי השקעות נמסר בתגובה: "לפרויקט בחדרה אין השפעה מהותית על יכולת הפרעון של החברה. גינדי השקעות הינה חברה בעלת איתנות פיננסית חזקה ותזרים המזומנים הצפוי מפעילותה תומך בכלל התחייבויות החברה ובכללן אגרות החוב".

 התפלגות מחזיקי אג