בכירי דיור מוגן: המינהל מוציא מכרזים רק כדי להגיד שהוציא

אין היצע קרקעות מספק, ראשי הערים מערימים קשיים, הרגולציה מקשה על הפעילות ולמרות שהביקוש רב על ההיצע - עדיין מתמודדים עם קשיים לא מעטים. טיעונים אלו נשמעים בלי הרף בכל הנוגע לענף הבנייה למגורים, אבל הפעם הדוברים אינם קבלנים אלא מנהלים של רשתות דיור מוגן ברחבי הארץ. ניתן למצוא קווים מקבילים רבים בין ענף הנדל"ן למגורים לבין ענף הדיור המוגן, אך אלה הם תחומים שונים מאוד.

בפאנל נרחב שבו השתתפו ראשי רשתות הדיור המוגן מהגדולות בישראל, דיברו המשתתפים על המציאות בענף בעקבות שינוי רגולטורי, תקן חשבונאי חדש שעשוי להכניס דם חדש לשוק זה, וגם על כמה בעיות שמונעות את התפתחות התחום.

בפאנל השתתפו דורון ארנון, מנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון; שלמה גוטמן, יו"ר רשת עד 120; אהרון בורשטיין, מנכ"ל בתי הורים חיפה; יניב בלושטיין, בעלים של בית בכפר; אייל קרוגמן, מנכ"ל בית בכפר; וילי יצחקי, יו"ר בית בלב; יעקב סלע, מנכ"ל בית בלב; צבי גוטוטר, יו"ר משען; ומאיר בן חמו, סמנכ"ל כספים של משען. הנחו שחר זיו, שותף מנהל של פירמת רואי החשבון BDO זיו האפט, וחופית גוטסדינר, שותפה באשכול הנדל"ן בפירמה.

על פי נתוני BDO, עד שנת 2035 צפוי חלקם של בני הגיל השלישי באוכלוסייה לעלות ל-14.6% (לעומת כעשירית כיום) ומספרם יגיע לכ-1.66 מיליון איש. קצב הגידול של אוכלוסייה זו כמעט כפול מקצב הגידול של האוכלוסייה הכללית בישראל. כיום, רק חלק קטן מאוד מאוכלוסיית הגיל השלישי מתגורר בבתי דיור מוגן. 95% עדיין מתגוררים בבית, 1.75% נמצאים במוסדות, 1.5% בדיור המוגן הציבורי ורק 1.75% בדיור מוגן של השוק הפרטי.

בכל הקשור להיצע הדירות בדיור המוגן, אוכלוסיית היעד גדלה והולכת, ואילו ההיצע הקיים רק יורד, משום שכמעט אין בתי דיור מוגן חדשים.

בהתחשב בהערכות לגידול אוכלוסיית בני ה-65 ומעלה בהתאם לפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וכן בהנחה כי הביקוש יישמר ברמתו הנוכחית, סבורים ב-BDO כי נדרש קצב בנייה של כ-500 יחידות דיור לשנה. עוד על פי הנתונים, רוב אוכלוסיית הגיל השלישי (93%) מתגוררים בישובים עירוניים. קרוב למחצית מאוכלוסיית הגיל השלישי מתגוררים במחוז המרכז ובמחוז תל אביב וההנחה היא שעל פי רוב בני הגיל השלישי מעדיפים להישאר בקרבת מקום מגוריהם. נכון להיום, רוב בתי הדיור המוגן (49%) ממוקמים במחוז המרכז, 20% במחוז תל אביב, 12% במחוז חיפה, 7% במחוזות ירושלים והדרום ו-5% בלבד במחוז הצפון.

"אין היתכנות כלכלית"

בדומה לענף הנדל"ן למגורים, גם אנשי הדיור המוגן מפנים אצבע מאשימה כלפי מי שאחראי על ניהול ושיווק הקרקע במדינה - רשות מקרקעי ישראל. "היצע הקרקעות קטן מאוד", אומר דורון ארנון, מנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון. "במינהל אומרים שמוציאים קרקעות לדיור מוגן אבל זה בעיקר באזורים שאין בהם היתכנות כלכלית או מכרזים שלא מספיקים.

מכרז לדיור מוגן צריך לכלול 250 יחידות דיור ומעלה, וכמעט שאין כאלו. ההרגשה היא שבמינהל מוציאים מכרזים רק כדי להגיד שמוציאים משהו לדיור מוגן, אבל מה שהם מוציאים לא מתאים". רק השבוע, למשל, יצא מכרז ל-120 יח"ד בלבד בדיור מוגן בשכונת שחמון באילת.

בניגוד לנדל"ן למגורים, אומר ארנון, בדיור המוגן לקרקע חלק קטן יותר בעלות הפרויקט: "מרכיב הקרקע בדיור המוגן משמעותי הרבה פחות מזה שבנדל"ן למגורים. אפילו אם יוצאים לפריפריה והקרקע זולה יותר, עדיין עלות הפרויקט גבוהה ואי אפשר להגיע להוזלה משמעותית. יכול להיות שיש מקום לסטנדרט נמוך יותר מחוץ למרכז, אבל זה עוד לא קורה".

שלמה גוטמן, יו"ר רשת עד 120: "יש מקום לדיור מוגן יוקרתי וגם לעממי יותר. אם עלות הקרקע תהיה נמוכה יותר, יהיה אפשר גם להוזיל את העלות הסופית של המוצר. אבל אנשי העשירונים ה-8 ועד ה-10 לא יוותרו על רמת החיים ועל סל השירותים".

לא כולם מסכימים שהוזלת הקרקע תאפשר גם את הוזלת המוצר הסופי: "גם אם יירד מחיר הקרקע וגם אם תהיה הוזלה ברמת השירותים - אי אפשר לתרגם את זה באותה הצורה להוזלה בדמי הכניסה", מסביר וילי יצחקי, יו"ר בית בלב, "זה לא יכול להשפיע דרמטית על המחירים ומה שיקרה זה שיהיו בתים ברמה של שלושה כוכבים שפשוט לא ילכו אליהם".

הבעיה שאותה מכירים יזמי נדל"ן למגורים בדמות קשיים שונים מצד הרשות המקומית, מוכרת גם לפעילים בתחום הדיור המוגן. אם בתחום הנדל"ן למגורים מתנגדים רבים מראשי הערים לדירות קטנות, למשל, שאינן מבטיחות לעיר ארנונה גבוהה וגם מושכות אוכלוסייה פחות מבוססת, במקרה של הדיור המוגן מסתבר שלא כולם ממהרים לאשר ולקדם מרכז לגיל השלישי בתוך העיר.

"אין רוח גבית מראשי העיריות", אומר יצחקי. "פנינו למשל לראש עיריית חיפה יונה יהב ואמרנו לו שיש צורך ויש ביקוש, והוא אמר לנו שהוא רוצה רק צעירים. איך אפשר להקים פרויקט כשראש העיר מתנגד? תמיכת הרשויות היא חלק חשוב מאוד בכל פרויקט, אם ראש העיר מתייצב מאחוריך הפרויקט טס קדימה. אם אין לך תמיכה אתה מוצא את עצמך מתמודד עם פקיד שלא מקדם את העבודה".

"חושש מהשקעות לא אחראיות"

על נקודה שדווקא סותרת את הנתונים המעידים על עלייה רצופה בביקוש הצביע צבי גוטוטר, יו"ר משען: "אם הנתונים היו נכונים והמצב היה טוב, לא היינו רואים מכת פרסום רחבה כמו שרואים בחודשים האחרונים בתחום. נכון שהאוכלוסייה גדלה, ואין ויכוח על כך שבעוד עשר שנים יהיו הרבה יותר אנשים בגיל השלישי, אבל השאלה האמיתית היא מה תהיה היכולת הכלכלית של אותם אנשים. צריך להסתכל על המצב של בני ה-50 היום ולהניח שבעוד עשור המצב יהיה נמוך יותר. זה יהיה קהל היעד".

גוטוטר היה פסימי גם בעניין כניסת מוסדיים לשוק הדיור המוגן: "אני לא בטוח שאני רוצה שכל המוסדיים ירוצו להיכנס לתחום. הם מצפים לראות את שורת הרווח וצריך לחכות ולראות מה יהיה בעתיד. אם השינוי החשבונאי (ראו מסגרת) יוביל לכניסה של הרבה משקיעים חדשים זה עלול לגרום דווקא למצב של ירידת מחירים ואפילו של פשיטות רגל, משום שמי שלא מכיר היטב את התחום יחשוב שזה מגרש גדול ובמציאות זה מגרש קטן מאוד. אני לא בטוח שאני רוצה שההשקעות האלו יתגלגלו לפנסיה שלי עוד כמה שנים, ואני חושש מהשקעות לא אחראיות שעלולות להזיק לכולם".

"זה יקרה אולי בעוד 30 שנה"

כזכור, תוכניתו של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור, יאיר לפיד, המדברת על בניית 150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח בעשור הקרוב מבוססת על הגופים המוסדיים שייכנסו ויממנו את הפרויקטים. תחום זה עשוי לקרוץ גם לאנשי הדיור המוגן, שהמומחיות שלהם היא בניהול מתחמים ובהפעלת דירות. יש לכך גם תקדים: באחד המכרזים הראשונים שפורסמו להשכרה ברעננה, לפני קצת יותר משנה, זכה שחקן מהענף - חברת א.א. רובינשטיין. אבל למרות התקדים ולמרות הדמיון באופי הפעילות, אף אחד מחברי הפאנל לא ממהר להצהיר על כניסה לתחום.

"זה יקרה אולי בעוד 30 שנה", מצנן ארנון את ההתלהבות מראש. "זה גם ישנה את המודל של הדיור המוגן. היום משלמים פיקדון בגלל שיש לאנשים דירות שהם יכולים למכור. אם תופעת השכירות תתפתח, זה עלול להשתנות. אבל אני בספק אם יקרה, רוב האנשים ימשיכו להעדיף לרכוש דירות".

אף שלא היו הרבה קופצים על המציאה, עלתה בפאנל הצעה מעניינת לשילוב אפשרי בין התחומים. "נכון להיום, הקצאת הקרקע מיועדת לדיור מוגן או לשכירות, ואי אפשר לעשות שימוש גם וגם", מסביר גוטוטר. "אבל אם ישנו את המחשבה ויגידו שבדיור המוגן יהיה אפשר גם להשכיר את הדירות, נניח לסטודנטים לתקופת ביניים, כהשכרה רגילה למגורים, זה יכול לשרת את כל הצדדים. ככה, גם אם בית מזדקן ויש דירות פנויות שלא ניתן לאכלס, יהיה אפשר להשכיר אותן. כמות הפרסומות לדיור מוגן מעידה שיש לא מעט דירות פנויות כאלו בבתים. וזה יכול להיות פתרון מצוין עד מציאת דיירים חדשים. אבל המדינה צריכה לאפשר זאת על ידי רגולציה".

"יש גם ביקוש לרמה נמוכה יותר"

גם העלות הגבוהה של הדיור המוגן, הפונה כיום לעשירונים העליונים בלבד, עלתה לדיון. "היום כדי להיכנס לדיור מוגן בתל אביב של 2 חדרים צריך להביא בין 2 ל-2.5 מיליון שקל ולשלם עוד כ-8,000 שקל בחודש", אמר אהרון בורשטיין, מנכ"ל בתי הורים חיפה. "היקף האוכלוסייה שמסוגלת לכך רק קטן והולך. לא בטוח שיהיה מי שימלא את כל בתי הדיור המוגן היוקרתיים. צריך שתהיה גם רשת או יוזמה לבתים ברמה נמוכה יותר, בפלח השוק הזה יש ביקוש הרבה יותר גדול. אולי לשם כדאי יהיה למוסדיים להיכנס".

יעקב סלע, מנכ"ל בית בלב, הוסיף, "אין היום מספיק היצע. אנחנו נחשבים לרשת עממית יותר משאר הרשתות, לא הקצה העליון. אבל גם אצלנו עדיין מדובר במחיר של 6,000-7,000 שקל בחודש. זה נטל ומחסום. אני מסכים שיש פוטנציאל גדול לאוכלוסייה עממית יותר, ובמקרה הזה היוקרה פחות חשובה".

מאיר בן חמו, סמנכ"ל הכספים של רשת משען, התייחס לנתונים שהציגה גוטסדינר ואמר: "שמענו כאן על מחקרים אבל קשה להתבסס עליהם. לקחתי מחקר שעשו לפני עשר שנים. הוא חזה שיהיה גידול באוכלוסייה כמו המחקר שצופה גידול משמעותי לעוד עשור מהיום. אבל הוא חזה את הגידול בחסר. היום יש 40 אלף איש יותר ממה שחשבו. גם את הביקוש ניסו לחזות באותו המחקר, ואת זה חזו ביתר. דיברו על 20 אלף דיור דירות דיור מוגן בסוף 2014 אבל אנחנו נמצאים סביב 15 אלף חדרים בלבד. אני חושב שיש האטה בדיור המוגן לעומת 2012. גם הנתונים משתנים. חוק הדיור המוגן שמאפשר להלין מטפלת מזקין את הגיל הממוצע בבתים, וככל שהבית מזקין פחות צעירים רוצים להיכנס אליו".

סלע: "אסור לשכוח שזה עדיין ענף צעיר. עד לפני כמה שנים זה בכלל לא היה בראש של האנשים אבל המודעות הולכת וגדלה. גם הקהל היום שונה. אני חושב שאופי הבתים הולך להשתנות, כבר היום מנסים לחשוב על דרכים להתמודד עם הזדקנות הבתים".

שחר זיו סיכם: "ענף הדיור המוגן הינו ענף צעיר יחסית בישראל, ועבר התפתחות משמעותית ב-25 השנים האחרונות. זהו אחד הענפים המציעים מגוון פתרונות ושירותים משולבים של דיור, קהילה ופנאי, רפואה וביטחון לאוכלוסיית גיל הזהב. הציפיות לצמיחה בענף מתבססות על מנועי צמיחה חזקים ויסודיים הקשורים לדמוגרפיה ולרמת החיים. התפוסה בבתי הדיור המוגן גבוהה ונעה סביב ה-95%. כיום, שיעור הבוחרים בדיור המוגן כפתרון מועדף הינו כ-2% בעוד שבמדינות מפותחות אחרות שיעור זה גבוה באופן ניכר. השלב הבא הינו חיזוק התודעה הציבורית והתדמית של התחום על מנת להתקרב לאחוזים הקיימים במדינות המפותחות".

"השינוי החשבונאי זו פריצת דרך"

אחת הסוגיות המרכזיות המעסיקות היום את ראשי רשתות הדיור המוגן היא העובדה שחוקי המשחק השתנו בכל הקשור לסיווג הנדל"ן של הקבוצות. עד לאחרונה היו הנכסים מסווגים כרכוש קבוע, אולם רשות ניירות ערך החליטה לערוך שינוי ולהחשיב את הנכסים כנדל"ן להשקעה. "השינוי החשבונאי זו דרמה. זה משנה את כללי המשחק בכל הקשור לשחקנים שיכולים להשקיע בענף", אומר שלמה גוטמן, יו"ר רשת עד 120. "לפני השינוי ההון העצמי של החברות לא ייצג דבר, ועכשיו התמונה משתנה. זה יוביל את המוסדיים להיכנס לתחום, כי הנכסים הפכו מניבים וזה בדיוק מה שהם מחפשים. זו פתיחת פקק. גם בחו"ל לא ידעו איך לאכול את המצב שהיה בישראל עד השינוי, ומוסדי לא היה יכול להשקיע כי היה נפגש עם הנכס אך ורק במכירה. ייתכן שזה גם יוביל לעוד בנייה חדשה ואולי גם למודלים חדשים של תמחור בדיור המוגן".

דורון ארנון, מנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון: "עד היום לא הייתה התפתחות בהיצע. כל אחד יכול להקים רק פרויקט אחד בכל זמן נתון וזה תחום מאוד משפחתי. השינוי החשבונאי ישפיע מאוד. גם אני חושב שזה יפתח את הדלת לשחקנים נוספים ברמת הבנייה או האשראי. אבל זה לא יקרה מחר בבוקר, אולי בשנים הקרובות".

יצחקי מסכים: "השינוי החשבונאי זו פריצת דרך, אבל הבעיה היום בשוק היא ההבדל בהיקף הדיור המוגן בארץ שעומד על 1.75% משתמשים מהאוכלוסייה, לעומת 5% בארה"ב למשל. יש בעיה של מודעות וזה נושא שצריך לשנות אותו".

 התפלגות

 איפה מתגוררים הקשישים

 התפלגות בני 65

 פיזור אוכלוסיית יעד