דיור להשכרה: איך לשכלל את פרויקט לפיד ולמנוע מונופולים?

כל שר שיכון ושר אוצר נשבע בנקיטת חפץ שלא חשובה לו ההכנסה ממכירת קרקעות המדינה ליזמים, ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בפרויקטים "חברתיים", כמו הדיור להשכרה של יאיר לפיד.

במכרזי השכירות של לפיד, שבהם 25% מהדירות מיועדים לזכאים לדיור בר השגה במחיר מופחת, הקבלנים אמורים להתמודד על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם מוכנים לשלם למדינה. מבחינת הקבלן, מחיר הקרקע הוא העלות הכבדה והמיידית, והריבית דופקת.

אפשר לשפר את המכרזים בדרך פשוטה: השמאי הממשלתי יקבע את ערך הקרקע, אבל הקבלן לא ישלם את מחיר הצעתו עבור מרכיב הקרקע במועד הזכייה במכרז. התשלום בגין הקרקע, צמוד, יידחה לסוף חיי הפרויקט (20 שנה), שבו היזם יוכל למכור את כל הדירות. עד אז תהיה הערת אזהרה של המדינה על הפרויקט, והחוב בגין הקרקע יהיה חוב דחוי בספרים.

בנוסף, היזם יוכל להמשיך את פרויקט ההשכרה לתקופה נוספת, אפילו ככל שיחפוץ, והתשלום בגין הקרקע יידחה ויידחה עד מכירת הדירות.

להסדר כזה שני יתרונות חשובים: חישובי התשואה של הקבלן והגוף המוסדי המממן יהיו שונים לגמרי, כי ההוצאה תהיה רק על הבנייה עצמה. במקרה כזה, אפשר לשכלל את התחרות בין הקבלנים כך שתהיה לא רק על קריטריון ההצעה בגין מרכיב הקרקע, אלא גם על ההצעה הנמוכה ביותר בגין מ"ר להשכרה. נוסחה כזו, שמקלה על היזמים על ידי נטרול התשלום עבור הקרקע ודחייתו, תעודד אותם להמשיך את חיי הפרויקט מעבר ל-20 השנים הנקובות במכרז. בכך ייוותר בשוק מלאי גדול יותר של דיור להשכרה, הן במחירי שוק חופשי והן לזכאים לדיור בר השגה מופחת, ולא יהיה צורך למחזר את המלאי ולהקים עוד ועוד דירות להשכרה.

בעיה שלא חשבו עליה היא בעיית המונופול האזורי. מכיוון שכל הדירות (215 בהרצליה, 268 בחיפה ו-246 ברמה"ש) עומדות למכרז לזוכה יחיד ואינן מחולקות למתחמי משנה קטנים יותר (שיכולים גם להקל על המוסדיים בהשתתפות במכרזים הראשונים כ"שפני ניסוי" להמשך), הזוכה במכרז הופך למעין מונופול אזורי בתחום השכירות. חוק רשות מקרקעי ישראל מחייב הקצאת קרקעות בדרך שתמנע יצירת מונופולים אזוריים ונותן בידי רמ"י כלים רגולטוריים חריפים למניעת מונופול אזורי. שיטת המכרזים, אם כך, עומדת בסתירה לחוק.

אם הם רציניים באמירות על כך שהמדינה לא רוצה לעשות רווח מיידי על הקרקע שהיא מספקת לשוק, ועל אחת כמה וכמה בפרויקטים חברתיים בעלי חשיבות ציבורית - זו הדרך להוכיח זאת.