"הריבית לבדה לא תמנע התנפחות בועת נדל"ן, אלא אם תעלה לרמה שעלולה לגרום למיתון. עבור מדינות שצריכות לדאוג גם לשער החליפין דרך הריבית, הצרה אף גדולה יותר", כך כותבים הכלכלנים פרופ' קנת קוטנר (ויליאמס קולג') וד"ר איל-יוק צ'ים (סטנפורד, הבנק לסילוקין בינלאומיים), בהקדמה לנייר עבודה שהכינו וצפוי לראות אור בקרוב.
אפשר לטעות ולחשוב שהחוקרים מתייחסים לישראל - שבה עלו מחירי הדירות ביותר מ-70% מאז 2007 והדולר נמצא בשפל עמוק - אך מסתבר שזו דילמה שמדינות רבות מתמודדות איתה: כיצד למנוע בועה בשוק הדיור, כשהריבית כל כך נמוכה.
הנגיד היוצא של הפד בארה"ב, בן ברננקי, קבע כי הריבית היא מכשיר "גס מדי" לייצוב שוק הדיור. מורו, הנגיד היוצא שלנו, סטנלי פישר, אמר שלא יקריב את הייצוא (העלאת ריבית שתחזק את השקל) על מזבח הורדת מחירי דיור (העלאת ריבית שתצנן ביקושי נדל"ן).
מצד שני, על פוטנציאל הנזק של בועת נדל"ן למדנו ב-2008. אז מה עושים? בודקים תחליפים: למשל הוראת בנק ישראל על הגבלת המינוף בדירות להשקעה ל-50%, והגבלת החזר המשכנתא ל-50% מההכנסה.
מצוידים בלא פחות מ-1,000 אפיזודות של שימוש ב"תחליפי ריבית" החל משנות ה-80 בקרב 60 מדינות, ובהן ישראל, בדקו קוטנר וצ'ים - במחקר אותו הם מגדירים כגדול והמקיף ביותר מסוגו - עד כמה הצליחו צעדים חליפיים אלה להוריד מחירים.
הוזלה בשיעור 4%
הממצא הבולט ביותר הוא שמס על קונים - מס שבח, רכישה, מע"מ ועוד - הם כלי המדיניות היחיד שהצליח להוריד מחירי דירות. החוקרים מצאו קשר בין העלאת מס ב-16 ממדינות המדגם (ישראל אינה ביניהן) לירידה מצטברת בשיעור 3.6% במחירי הדירות, בארבעת הרבעונים שאחרי רבעון השינוי. מדובר בהוזלה ריאלית, כלומר עם שיקלול אינפלציה. אגב, לא בכל המדינות זו היתה התוצאה, ובחלקן המחירים דווקא עלו.
מהלך ברוח זו הציע בנק ישראל לממשלה באפריל 2013. נרמז שיש להטיל מסי נדל"ן כדי לקרר את השוק, וארבעה חודשים לאחר מכן התקבלו החלטות דרמטיות במס שבח ורכישה. כלי מיסוי אלה הופעלו פרוגרסיבית כלפי קונים שונים (משפרי דיור, משקיעים וכו') ולפי שווי הדירות, אך עוד מוקדם לקבוע אם מה שקרה בעולם בעקבות העלאות המס, יקרה גם לישראל.
בדיקת ההכנסה
כלי מדיניות שהתגלה כלא יעיל, הוא הגבלת יחס חוב המשכנתא לשווי הדירה. החוקרים מסבירים שמחירי דירות יכולים לעלות כה מהר עד שהם מקזזים, ואף מבטלים, מגבלות מינוף שקודם נראו שמרניות, והדרך מגידול באשראי לדיור, לעלייה במחירי הדיור קצרה. הגבלת המשכנתא ביחס להכנסת הלווים, התגלתה כיעילה, וההסבר, אותו מכירים היטב בישראל, הוא שהכנסה מתקשה להדביק זינוק במחירים. אך גם כלי זה לא עמד בכל המבחנים, זאת, כאמור, רק מסי נדל"ן עשו, במקרים שזה קרה, הם התקשרו לירידת מחירים בקצב שנתי לא מבוטל בשיעור 13% עד 11%.
מדיניות להורדת הריבית
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
