השפעת "הברבורים השחורים" על שוק הנדל"ן בעולם

פרופסור יו קלי, מומחה לנדל"ן מאוניברסיטת NYU, ניסה לחשוב מחוץ לקירות: במחקר שפרסם הוא מנסה לבדוק את השפעת גורמים שונים על שוק הנדל"ן, חלקם מובנים מאליהם כמו שינויים דמוגרפיים, וחלקם עקיפים כמו עלייה בשכיחות אסונות טבע. הנה כמה מהגורמים המעניינים ביותר.

ברבורים שחורים

אירועים שליליים המשפעים באופן מהותי על השווקים מתרחשים בתדירות גבוהה יותר. ב-15 השנים האחרונות בלבד חווה העולם את השינויים העצומים ברוסיה, המשבר הפיננסי באסיה, בועת הדוט.קום, אירועי ה-11 בספטמבר, מלחמות בעיראק ואפגניסטן, בועת מחירי הדיור והתפוצצותה, כמו גם קריסת השווקים הפיננסיים ב-2008, וכמובן אסונות טבע כגון סופת קתרינה ב-2005 וסנדי ב-2012. נאסים טאלב, מומחה לתורת האקראיות, כינה אירועים מסוג זה "ברבורים שחורים", שבהם מה שנתפס כבלתי אפשרי עלול להפוך למציאות.

בין אם הסיכון גיאו-פוליטי, סביבתי או פיננסי, מנהלי סיכונים מחפשים דרכים לגדר, לבטח ולהפחיתו. קלי סבור שיש להכיר בכך ש"הבלתי סביר" אכן קורה, ושהוא מתרחש באופן תדיר יותר ממה שהמודלים הסטטיסטיים מראים.

שינויי אקלים

שינויי אקלים הם עניין שנוי במחלוקת, אולם בארצות הברית לבדה, 40% מהאוכלוסייה - 125 מיליון נפש - מתגוררים לאורך החופים, ונתון זה מראה כמה קריטיים יכולים להיות שינויי אקלים והשפעתם על נדל"ן.

התדירות ההולכת וגדלה של אירועי הקיצון משפיעה ישירות על שוקי הנדל"ן באזורי החוף. כך למשל, בעקבות הסערות החריגות האחרונות, רשויות מקומיות רבות שינו את תוכניות המתאר שלהן, והמבטחים העלו תעריפי את הביטוח נגד הצפות. עלויות אלה עשויות להשפיע באופן ישיר על ערכם של אתרי נופש ושל שכונות מגורים על קו החוף, וגם על ערים גדולות הגובלות בים.

טכנולוגיה וביקוש למשרדים

השטח הממוצע לעובד במשרד הולך ומצטמצם - הוא ירד מ-68 מ"ר בשנת 2010 ל-54 מ"ר ב-2012, ומגמה זו צפויה להימשך. הסיבות למגמת הירידה בביקוש הכולל למשרדים הן התקדמות הטכנולוגית והעובדה שעובדים רבים מוחלפים על ידי מכונות. אנשים רבים יותר עובדים כיום מהבית ותאגידים מחפשים גמישות נדל"נית ושליטה בהוצאות השכירות.

דור ה-Y האורבני

אוכלוסיית האקו בומרס בארה"ב, דור ה-Y בני ה-20 עד 34, מסתכמת ב-80 מיליון נפש, מספר זהה לדור שלפניו. הנתון הזה הופך את ארצות הברית למדינה המפותחת היחידה בעולם שאוכלוסייתה עדיין צומחת, בניגוד למרבית המדינות המפותחות שסובלות משיעור ילודה נמוך.

בני האקו בומרס אוהבים לגור בעיר, בניגוד להוריהם שגרו בפרברים, והם החזירו לחיים אזורי דאון טאון רבים שנחשבו מסוכנים ובלתי ראויים לגידול משפחות. הם גם מעדיפים לגור בשכירות ודוחפים את תעשיית ה-Multifamily, מקבצי דיור להשכרה - מחקרים מראים כי שיעור השוכרים הוא 35% והוא ממשיך לעלות.

עלייה בייצור האנרגיה

מאז שנת 2008 הגדילה ארצות הברית את ייצור הנפט ב-75% והעלתה את תוצר הגז הטבעי שלה ב-25%. תעשיית הנדל"ן הרוויחה מצעדים אלו בשל פיתוח תעשיות נלוות כגון משרדים ומגורים (במיוחד בשכירות) שנועדו לקליטת עובדים בתעשיית האנרגיה.

בריאות

הגידול הדמוגרפי והעלייה בתוחלת החיים צפויים להמשיך להגדיל משמעותית את ההוצאות על בריאות. מההיבט הנד"לני, שינויים במערכת הבריאות מחוללים הזדמנויות רבות - לדוגמה, כשבתי חולים מתרחבים, נוצר ביקוש לדיור בקרבתם, וגם למשרדים, למתקני מחקר ומרפאות חוץ.

שוק המניות

מדדי המניות כבר עברו את השיאים של טרום המשבר של 2008, ובשנה האחרונה נרשמו תשואות של 23% במדד דאו ג'ונס, 28% במדד 500 S&P ו-17% במדד ת"א 100. במקביל חלה עלייה של 26% בהון שזרם להשקעות נדל"ן בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013.

קלי מעלה שתי נקודות חשובות בקשר לעליית מדדי המניות: א. על מנהלי ההשקעות לשמור על משמעת דווקא באווירה שבה יש פיתוי גדול לרדוף אחר תשואות. הצמיחה בשוקי ההון עלתה לאין שיעור על צמיחת הכלכלה הריאלית, מצב שכבר הוכח שאינו מחזיק לאורך זמן.

ב. עליית ערך המניות בתיקי ההשקעות יצרה מצב של חוסר איזון מבחינת הקצאת הנכסים בתיק הכולל, אשר מצדיק גידול בהקצאה לנדל"ן על מנת לשמור על פיזור אופטימלי.

כך, בעוד ששוק המניות כבר עלה ואולי אף התנפח מעבר לשווי האמיתי, הרי ששוקי נדל"ן רבים עדיין מייצגים הזדמנות השקעה למשקיעי ערך. חוסר ההתאמה מבחינת תזמון עליית שוקי ההון בהשוואה לכלכה הריאלית עשויה להיטיב עם השקעות נדל"ן בשנתיים הקרובות.

קמעונאות בדיכאון

עתידו של סקטור הקמעונאות הוא נושא שנוי במחלוקת. מצד אחד, יש ירידה בביקוש לשטחי מסחר, בעיקר כתוצאה מהגידול בקניות אונליין. מצד שני יש התאוששות בצריכה שמובילה לגידול בשיעורי התפוסה בנכסים מסחריים. הגישה הרווחת כיום היא כי קמעונאים יאמצו גישה דו ערוצית - מסחר אונליין לצד מרכזי קניות פיזיים.

שיעור הריבית וסיכוניה

לאחר שנים של מדיניות מוניטרית מרחיבה מצד הבנקים המרכזיים בעולם, הציפייה בשווקים היא לעליית ריבית בשנים הקרובות. המרווח בין תשואות הנדל"ן לריבית השוק, המייצגת למעשה את פרמיית הסיכון של השקעה בנדל"ן, כבר משמעותי כל כך, עד כי קשה לתאר כי תשואות הנדל"ן ימשיכו לטפס בקו אחד עם עליית הריבית הצפויה. אם הבנק המרכזי בארה"ב יתחיל להעלות את הריבית, על המשקיעים לצפות להשפעה שלילית על ערך הנכסים ב-2014-2015.

סביבת השוק הנוכחית עשויה לזמן השקעות נדל"ן שבהן הסיכון דומה לסיכון אג"ח אך התשואות גבוהות משמעותית, כמו השקעה בנכס שאינו מרכזי (ולכן התשואות בו גבוהות יחסית) המושכר לרשות ממשלתית (שוכר המגלם סיכון נמוך). לדוגמה, השקעה בבניין המשרת את בית המשפט במיסיסיפי עם חוזה שכירות ל-12 שנה, עשויה לגלם הזדמנות עם סיכון דומה לאג"ח ממשלה אמריקאי בתשואה גבוהה בהרבה (כ-8% לשנה לעומת פחות מאחוז).

השפעת הגלובליזציה על סיכון ותשואות

בעולם שבו זרימת המידע מהירה ומתייעלת כל הזמן, גובר נתח עסקות הנדל"ן הנעשות על ידי משקיעים זרים במקומות מרוחקים בעולם.

שוקי הנדל"ן גם נעשים שקופים יותר וכשלי שוק הולכים ומתמעטים. בעולם כזה - שבו ההשקעות בנדל"ן הופכות להיות גם ציבוריות יותר (השקעה באמצעות קרנות מתמחות, מניות ואג"ח של חברות נדל"ן) וגם סולידיות יותר - קשה יותר להגיע לביצועי יתר לעומת השוק. לכן צריך להגדיל את הסיכון והמינוף ולהיכנס לשווקים לא מפותחים.

זה המקום שבו קיימת גם משמעות רבה יותר לכישוריהם של מנהלי ההשקעות בנדל"ן.

הכותבת היא מנהלת המחקר של פרופימקס, בית השקעות לנדל"ן בחו"ל

 השפעות האקלים על מחירי הנדל