דירה מקבלן או יד שנייה? לעיתים השיפוץ עלול לעלות ביוקר

*** הכתבה בשיתוף "אנטוקולסקי שטרוק", והוכנה בסיוע גורו, אתר חיפוש הדירות החדשות המוביל ברשת.

תל אביב, העיר העברית הראשונה כבר בת 100, נראית לא רע אבל חייבת שיפוץ. רוב הבניינים במרכז תל אביב נבנו בשנות ה-40 וה-50 ומתפוררים בהתאם. אפשר להתקין בהם צנרת חדשה, לחזק קירות מתקלפים ולהחליף את תיבות הדואר, אבל בחיי כל בניין ישן מגיע השלב בו חייבים לשפץ - לפעמים רק את הדירה, לעתים את כל הבניין, לרוב את שניהם.

שיפוץ דירה או בניין, זאת יודע מי שחווה על בשרו, הוא פרויקט מורכב אבל טומן בחובו יתרונות לא מעטים על פני רכישה של דירה בפרויקט חדש. היתרון הבולט הוא כסף. השיפוץ יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים בלבד ואפשר לקבל שדרוג של איכות החיים, מראה אסתטי ותשתית טובה יותר לשנים רבות של מגורים. בנוסף, שיפוץ נכס עשוי להוביל למכירתו ברווח נאה, שלעיתים מגיע למאות אלפי שקלים. יתרון נוסף הוא כמובן ההיצע הדל של דירות חדשות. בשוק הנדל"ן קיימות הרבה יותר דירות ישנות שזקוקות לשיפוץ מאשר חדשות שלא מצריכות עבודה.

אולם, גם אם כבר החלטנו להתפשר ולשפץ יש דברים שלא נוכל לשנות. רוב הדירות בבניינים הישנים בתל אביב הן ללא חניה ומעלית, שהן תנאי בסיסי בבניין חדש. בחלק גדול מהמקרים, לא יהיו מקומות חניה גם אחרי השיפוץ. בנוסף, לא בטוח שיש מקום למעלית, ואם כבר נמצא כזה היא תהיה קטנה ודחוסה. ויש עוד משהו - גם בשיפוץ מקיף לא בטוח שהקבלן יוכל לבנות ממ"ד, או מרפסת חיצונית.

כמו במלחמה כך גם עם שיפוצים. אנחנו יודעים איך נכנסים לשם, לא תמיד ברור איך נצא. העלות הסופית של השיפוץ בלתי ידועה. אחרי שבחרנו אריחים ומשקופים, כמעט תמיד ניתקל בתקלות, בעיקר בבניינים ישנים: צנרת ישנה שנחשפת ונסדקת, מזגן חיצוני שחוטף מכה או רטיבות שנתגלתה. כמעט ואין קבלן שלא יגיע עם מבט של "אל תשאלו" ורשימת בעיות (אמיתיות או לא) שנוספו לתכנון הראשוני.

דיירים רבים בטוחים כי אחרי שיפוץ הבניין הם יוכלו ליהנות מסטנדרט מגורים חדשני, אבל אחרי שנה-שנתיים של תכנון, רעש ולכלוך, מסתיים השיפוץ והם קמים בתחושה של דז'ה-וו: הבניין הזה מוכר להם. בניין ישן לא יכול להפוך חדש לגמרי, השיפוץ נעשה כטלאי על הקיים ולכן הדיירים לא ייהנו מאיכויות של בניין חדש כמו חדר כושר, מועדון דיירים, מחסן פרטי או דברים נוספים.

שיפוץ הוא אפשרות, ואפילו אפשרות לא רעה, אבל אפשר גם לוותר עליו ולעבור לדירה חדשה. דירה חדשה כרורכה בדרך כלל בהוצאה גבוהה יותר משיפוץ (בהנחה שהכול עבר כשורה) אך כהשקעה לטווח ארוך, פעמים רבות היא תשתלם יותר. כשרכב חדש עולה על הכביש מחירו יורד, הסיכוי שדירה חדשה תשמור על ערכה לאורך זמן גבוה.

פרויקטים חדשניים, בסטנדרטים של חו"ל, קמים בתל אביב לאחרונה ומייצרים אופציה חלופית למי שמעוניין לחסוך את כאבי הראש של השיפוץ ומוכן לשלם בכדי להתגורר בדירה חדשה. גם למי שרוכש נכס להשקעה ואינו מתכוון להתגורר בו כדאי לדעת שנכס שלא התגוררו בו נמכר או מושכר לרוב בקלות יחסית.

מי שבחר להשקיע בשנים האחרונות בנדל"ן בינתיים מרוצה. לפי השמאי הממשלתי מחיר דירת 4 חדרים בתל אביב זינק מאז 2009 בלמעלה מ- 50%. יש החושבים שהעלייה צפויה להימשך עקב הפער בין קצב הבנייה לגידול בביקושים. בנוסף, חלק מהפרויקטים החדשים מאפשרים לרוכשים את האופציה לעצב את הדירה לפי רצונם וצרכיהם, אך כמובן שאופציה זו מתאפשרת רק בתהליכי המכירה המוקדמים של הפרויקטים. עבור מי שלא מוכן לוותר על הקסם של מגורים במרכז תל אביב, אספנו כמה דוגמאות לפרויקטים שמציעים דירות במגוון רחב של גדלים ויכולים להוות אלטרנטיבה לשיפוץ:

אנטקולסקי - שטרוק

פרויקט קלאסי היוצא לשיווק בימים אלה וכולל 103 דירות בבניין בן 9 קומות. המתחם נמצא בצפון הישן, במשולש הרחובות שטרוק, אנטקולסקי ואבן גבירול. ניתן למצוא בו דירות בנות 2, 3, 5 ו-6 חדרים, המציעות גמישות מודולארית רבה ותפירה אדריכלית-עיצובית בהתאם לצרכי הרוכשים.

בלי בלאגן ובלי עלויות לא צפיוית: בקרו בפרויקט החדש בצפון הישן של תל אביב >

סביוני TLV

פרויקט המגורים של אפריקה ישראל שיצא לדרך בשנת 2010 נמצא בדרום תל אביב, בין פלורנטין ונווה צדק. הוא כולל 130 יחידות של דירות יוקרה בגדלים שונים בבניין בן 12 קומות. רוב הדירות המוגדרות כדירות בוטיק בעלות 2-3 חדרים, זאת לצד דירות מיני פנטהאוז, פנטהאוז ודופלקס בעלות מרפסות גג. ‏

גינדי תל אביב

הפרויקט שזכה להשקה נוצצת ממוקם בצומת הרחובות קרליבך, החשמונאים ומנחם בגין בעיר נמצא בשלבי מכירה אחרונים. הפרויקט צפוי לכלול 11 בנייני מגורים בני 14 קומות הכוללים 722 דירות, ו-54 דירות להשכרה קניון מסחרי, מוזיאון, בית ספר ובנייתו אמורה להיות מושלמת ב-2015.

גרוזנברג

הפרויקט של חברת קרסו נדל"ן, ממוקם בסביבת מתחם נחלת בנימין ומציע מגוון דירות בנות 2 עד 5 חדרים, דירות גן, דירות גג, דופלקסים ייחודיים ופנטהאוז בעל יחידה נפרדת. בניין המגורים מחולק ל-3 מבואות, כשבכל אחת מהן דירות בודדות.

אז שיפוץ דירה ישנה או קניית חדשה? לא משנה מה נחליט, כולנו מבינים: דירה במרכז תל אביב היא סיפור יקר, אבל אי-אפשר להשיג כזו בשום מקום אחר בעולם.

בלי בלאגן ובלי עלויות לא צפיוית: בקרו בפרויקט החדש בצפון הישן של תל אביב >