מה הופך את השוק הגרמני לאטרקטיבי לחברות ישראליות?

את שביעות הרצון של עשרות אלפי הישראלים שהיגרו לברלין שבגרמניה אנו מכירים היטב. כעת נראה כי גם למי מהישראלים שהשקיע ברכישת נדל"ן מניב בגרמניה בכלל ובברלין בפרט יש סיבות טובות להיות מרוצה. האשראי שם זמין וזול, שכר הדירה מגלם תשואות גבוהות, והגרמנים כמו שרק גרמנים יודעים - מקפידים לשלם את שכר הדירה בזמן ובמזומן.

חלק מהשקעת הישראלים בנדל"ן בגרמניה מתבצע באמצעות חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה של ת"א - מה שמאפשר למשקיע הקטן להחליף את כאב הראש הביורוקרטי ועלויות התיווך הכרוכים ברכישה ישירה של נכס נדל"ן בברלין בפעולה פשוטה של רכישת מניה.

לצד חברות כמו כלכלית ירושלים, אלקטרה נדל"ן ואספן גרופ, אשר אצלן החשיפה לגרמניה היא חלקית, נסחרות שלוש חברות אשר השקעה בהן מייצגת חשיפה כמעט מלאה לשוק הנדל"ן הגרמני: סאמיט אחזקות נדל"ן, שבשליטת זהר לוי (45%); בראק V.N, שבשליטת שמעון וינטראוב ורונן פלד (67%); ואיי.די.או גרופ, אשר בה בעלי המניות הגדולים הם שיכון ובינוי (35%) וקרן ההשקעות הבריטית Stenham - 20%. לצדן, נזכיר גם את חברת גראנד סיטי, אשר הוקמה על ידי הישראלי יקיר גבאי, ונסחרת בבורסה של פרנקפורט.

למעט איי.די.או, המתרכזת בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים, משקיעות האחרות גם ברכישת משרדים ומרכזי מסחר ולוגיסטיקה, והמשותף לכולן הוא שמניותיהן רשמו ב-2013 ביצועי יתר בולטים על פני מדדי המניות המובילים. בולטת במיוחד היא מניית סאמיט, אשר רשמה מאז תחילת 2013 תשואה של כ-240%.

אותה סאמיט, אגב, מעוניינת להכות על הברזל החם ולהנפיק את החברה-בת סאמיט-גרמניה בבורסת AIM בלונדון. גם לאחר שעלתה בחדות ממליץ שי עזר, אנליסט הנדל"ן של איי.בי.איי, על רכישת המניה, בין השאר משום שהחברה השכילה לבצע רכישה חוזרת של כ-25% ממניותיה ושל כ-95% ממניות החברה-הבת המונפקת במחירי שפל.

יציבות גרמנית

לא מעט סיבות הופכות את שוק הנדל"ן בגרמניה לאטרקטיבי. יציבות היא שם המשחק במדינה. על רקע שנאת הסיכון של המשקיעים בעולם, פועל יוצא של משבר החובות האירופי, רבים רואים כיום בגרמניה מעין חוף מבטחים פיננסי יציב וסולידי.

דירוג האשראי של ממשלת גרמניה נותר מושלם (AAA), אופק הדירוג שלה הוא יציב, והתשואה על האג"ח שהנפיקה ל-10 שנים היא כיום בשפל היסטורי של כ-1.7% בלבד. האינפלציה בגרמניה היא נמוכה (כ-1.5% לשנה) ושיעור האבטלה ירד מ-12% ב-2005 לכ-5% בנובמבר 2013. נראה, כי התמ"ג הגרמני צפוי לגדול ב-2013 בכ-0.85%, ותחזית קרן המטבע הבינלאומית ל-2014 היא לצמיחה של 1.4%.

בתוך המעטפת המקרו-כלכלית היציבה הזו מתקיים שוק נדל"ן מניב למגורים גדול ומפותח, והסיבה העיקרית לכך היא שהגרמנים פשוט מעדיפים לשכור דירה במקום לרכוש אותה. אוכלוסיית השוכרים בגרמניה נהנית מחקיקה המגינה על זכויותיה, ומאפשרת לה לשכור דירה לזמן ארוך ובשכר דירה סביר ידוע מראש.

כתוצאה מכך, רק כ-45% מהדיירים בגרמניה מחזיקים בבעלותם דירה, לעומת 70% בבריטניה ו-85% בספרד. על פי נתוני ארגון ה-OECD, מצב זה הביא לכך שבין 1970 ל-2008 עלו מחירי הדיור בארצות הארגון בכ-83% בממוצע בעוד בגרמניה הם דווקא ירדו ב-17%.

נדל"ן מסחרי ושינויים בבנקים

בכל הקשור לתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה, נציין כי במדינה קיימים חוקי תכנון, המהווים חסם לבניית מרכזי מסחר חדשים, ובנוסף הוא מאופיין בייצוג חסר של רשתות מותג בינלאומיות גדולות.

למצב זה יש השפעה ברורה על התשואות שאותן אפשר להשיג על השקעה בנדל"ן מניב בגרמניה - כיום ניתן לרכוש נכסים ששכר הדירה עליהם מניב תשואה שנתית של 6%-7% ולממן את רכישתם באמצעות אשראי בריבית שנתית (במונחי אירו) של 2%-3% בלבד.

כך למשל, בראק V.N מדווחת כי נכון לסוף ספטמבר 2013 שיעור הריבית הממוצע אצלה הוא 2.3% בלבד. הפער הזה, שבין התשואה הנגזרת משכ"ד לבין עלות המימון, מאפשר, כשמשתמשים במינוף פיננסי, להשיג תשואה דו-ספרתית על ההון העצמי שהושקע.

תופעה מעניינת המתרחשת באחרונה בשוק הנדל"ן הגרמני קשורה להשפעת הוראות "באזל 3" על הבנקים בעולם. נראה כי אלו נוטים ביתר קלות למכור נכסים במחירי חיסול, בעקבות הצורך שלהם לשפר את נתוני הלימות ההון.

אלקטרה נדל"ן, שבשליטת גרשון זלקינד, דיווחה באחרונה, כי רכשה סניפים של רשת "עשה זאת בעצמך" הורנבאך בתמורה הנמוכה בכ-34 מיליון שקל משווי החוב הרובץ על הנכסים שנרכשו. דיווח דומה הגיע בפברואר 2013 מחברת סאמיט, אשר הנפיקה את אג"ח סדרה ה' במיוחד כדי לפרוע חוב בנקאי של 120 מיליון אירו בתמורה ל-90 מיליון אירו בלבד, וכדי לרשום בדוח הכספי רווח הון מיידי של 30 מיליון אירו.

סביבת הריבית

באחרונה נראה, כי סביבת הריבית הנמוכה מושכת אל גרמניה קרנות פנסיה וחברות ביטוח מחו"ל, הרואות בשוק הנדל"ן הגרמני פתרון לבעיית התשואות הנמוכות המאפיינת כיום את כל תחום ה-Fixed Income בעולם.

חברת תיווך הנדל"ן הבינלאומית Collier's מדווחת, כי ברבעון השלישי של 2013 חל גידול של כ-30% בהיקף העסקאות בשוק הגרמני הודות לפעילות ערה של משקיעים זרים; אלו רכשו מקבצי מגורים מסחר ומשרדים בהיקף של כ-6 מיליארד אירו, מתוך עסקאות של 19 מיליארד אירו בסך הכול. המשקיעים מסתכלים על תחום הנדל"ן המסחרי, ורואים כיצד בשנה החולפת יצרה הירידה בשיעור האבטלה תגובת שרשרת של גידול בצריכה הפרטית, גידול בפדיון החנויות ולבסוף גם עלייה בשכר הדירה.

לסיכום, האטרקטיביות של שוק הנדל"ן הגרמני נראית גבוהה, וזהו אחד השווקים הבודדים שבהם לא התפתחה בועה. ברור, עם זאת, כי המשך זרימת הכספים אל תוך השוק הגרמני צפוי להוריד בהדרגה את התשואות המתקבלות על ההשקעה בו, גם אם את המעמד היציב והמרכזי שיש לגרמניה בכלכלת גוש האירו יהיה קשה מאוד לקחת ממנה.

 נסחרות בישראל