הישראלים רוצים דירות גדולות - והקבלנים גוזרים קופון שמן

זה לא סוד שכבר כמעט ולא בונים פה דירות קטנות. שיעור התחלות הבנייה של דירות 1-3 חדרים ירד השנה ל-5.4% מכל התחלות הבנייה, לעומת 8.1% ב-2012. תמונת מראה הייתה פה בשנת 1960 הרחוקה: מספר דירות 1-3 חדרים שנבנו באותה שנה תפס נתח של 94% מהשוק.

ההנחה היא שהישראלים החמדנים רוצים (ומוכנים לשלם עבור) דירות כמה שיותר גדולות (שטח דירה ממוצעת בישראל כבר עומד על 180 מ"ר), והקבלנים רק מספקים להם את הסחורה.

אבל יש גם צד שני למשוואה. לא של העגל הרוצה לינוק כמה שיותר חלב, אלא של הפרה שרוצה להיניק בכמויות - הצד שמציג את האינטרס הכלכלי המובהק של היזמים והקבלנים למכור לנו דווקא דירות גדולות. מבחן אזורי השוואתי מצביע בבירור על כך שיחסית לתוספת בעלויות הכרוכות בהגדלת הדירה, הרווח הוא עצום. ועוד לא הזכרנו את הרשויות המקומיות, שכמובן רוצות דירות כמה שיותר גדולות ויקרות במטרה לקלוט בעיר אוכלוסייה אמידה.

לפחות 97 אלף שקל

בדקנו את פער המחירים בעסקאות שנעשו בדירות 4 ו-5 חדרים חדשות, על פי מחירי הדירות שפרסם לאחרונה משרד השיכון (מבוססים על נתוני רשות המסים) לרבעון השלישי של 2012.

ההחלטה שלא לכלול בבדיקה את מחירי המכירה של דירות ישנות נובעת מהשונות העצומה ביניהן - ההבדל בין דירת 4 חדרים בת עשרות שנים בשיכון מוזנח לדירת 4 חדרים בת שנתיים-שלוש בבניין מפואר. נתונים לגבי מחירי דירות 3 חדרים חדשות אין בידינו, בשל הכמות הקטנה שלהן בשוק.

מחיר בניית חדר מגורים לקבלן הוא כ-60 אלף שקל, פחות או יותר, תלוי כמובן ברמת הגימור, בסוג הקרמיקה וכיוצ"ב (כ-5,000 שקל למ"ר). מול עלות הבנייה, בממוצע הארצי לפי נתוני עסקאות שנסגרו ברבעון השלישי של 2012, חדר חמישי יאפשר לקבלן למכור את הדירה בתוספת של כ-340 אלף שקל.

עלות דירת 5 חדרים ממוצעת עומדת על 1.67 מיליון שקל, 25% יותר ממחירה של דירת 4 חדרים, שמחירה הממוצע הוא 1.33 מיליון שקל.

הפער הנמוך ביותר שיקבל קבלן עבור דירת 5 חדרים חדשה,לעומת 4 חדרים חדשה, הוא בפרדס חנה-כרכור - 97 אלף שקל, זו תוספת של 8% במחיר שהיא עדיין גבוהה משמעותית מהעלות. בשני יישובים נוספים יש ככל הנראה ביקוש גדול יחסית לדירות 4 חדרים (או מחסור חמור בהיצע שלהן), שקירב מאוד, באופן יחסי כמובן, את פערי המחיר:

בירושלים הפער באחוזים הוא הנמוך ביותר, 5% בלבד בין דירת 4 חדרים הנמכרת במחיר ממוצע של 2.03 מיליון שקל לדירת 5 חדרים שנמכרת במחיר ממוצע של 2.14 מיליון שקל. במונחים כספיים מדובר על כ-110 אלף שקל עבור החדר החמישי. ביבנה הפער הוא 9% ו-123 אלף שקל - 1.39 אלף שקל ל-4 חדרים מול 1.51 מיליון שקל לדירת 5 חדרים.

כלומר, למעשה, אפילו במקומות בהם הביקוש לדירות 4 חדרים חדשות ככל הנראה גבוה במיוחד - או שהביקוש לדירות 5 חדרים נמוך במיוחד, עדיין "משתלם" לקבלן לעשות כל מאמץ לבנות חדר נוסף (אחרת הוא לכל הפחות היה מוריד את הפער למחירי העלות).

מהעבר השני, מתוך 36 יישובים שבהם ניתן היה לבצע את ההשוואה (בהם היו לפחות עשר עסקאות בכל קטגוריה ברבעון שנבדק), בשבעה יישובים החדר החמישי מוסיף יותר מחצי מיליון שקל למחיר דירה חדשה.

בתל אביב-יפו מדובר על תוספת יחסית של 16% בלבד, ברמת השרון, רמת גן ונס ציונה כבר נגיע ל-30% תוספת ובבת ים, מודיעין ואשדוד התוספת מגיעה ל-40% ממחיר הדירה! 531 ועד 611 אלף שקל תוספת עבור חדר אחד בלבד.

 מחיר החדר הנוסף