מכרזי ההשכרה של לפיד - לפני הסדרת המונופול האזורי

משרד האוצר, משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מוציאים את המכרזים הראשונים של פרויקט הדיור להשכרה של שר האוצר יאיר לפיד, מבלי שהוסדרה בעיית הרגולציה ושאלת המונופול האזורי שיוצרת שיטת המכרזים.

זאת, לכאורה בסתירה לחוק רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהתקבל בכנסת באוגוסט 2009. המכרזים אף יוצאים עוד לפני שניתנה חוות דעתו של הממונה על ההגבלים העסקיים, דיוויד גילה.

מדובר ב-3 מכרזים, 246 דירות ברמת השרון (מזרח מורשה), 215 דירות בהרצליה (על קרקעות גליל ים) ו-268 במבואות הדרומיים של חיפה. המכרזים ברמה"ש ובהרצליה פורסמו ביום ג' האחרון והמכרז בחיפה אמור להתפרסם עד תחילת פברואר.

על פי שיטת מכרזי לפיד, יהיה זוכה יחיד בכל מתחם, שיהפוך לגורם היחיד בכל עיר שהוא בעלים של פרויקט דיור להשכרה. בכך מתעורר חשש כי הוא יהפוך למונופול אזורי. בעיית היווצרות מונופולי מקרקעין אזוריים התעוררה ערב חקיקת חוק רמ"י. ח"כ שלי יחימוביץ' הובילה קואליציה של ח"כים וארגונים חברתיים, שהתריעו מפני יצירת מונופולים אזוריים של טייקונים במקרקעין. בעקבות מגעים בין יחימוביץ' למנהל המינהל דאז, ירון ביבי ז"ל, הוכנס לחוק סעיף מגבלה האמור למנוע בעיה זו.

על פי סעיף זה, רמ"י מחזיקה בסמכות להכריז על קבלן או על חברת בנייה כעל מונופול אזורי. החוק מאפשר לרמ"י לסרב למכור קרקע למי שהוכרז כמונופול אזורי או שעלול להיחשב ככזה, ואפילו לחייב את קבלן למכור קרקע שהוא מחזיק כחוק, אם בגללה הוא נחשב מונופול.

גורמים משפטיים בתחום ההגבלים העסקיים אומרים כי הוצאת המכרזים בשיטה זו מעוררת חשש ממשי להיווצרות מונופול אזורי בתחום הדיור להשכרה. מנגד, מומחה להגבלים עסקיים שכיהן בתפקיד בכיר במשרד הממונה אומר כי "בהנחה שלא מדובר בכוח שוק מופרז, אם המחירים וההיצע מוסדרים על ידי המדינה, התערבות נוספת של הרגולטור נראית לי מיותרת".

אין במערכת המס נתונים אמיתיים על כמויות הדירות להשכרה בכל עיר ועל מחירי השכירות. זאת, בשל היעדר חובת דיווח על השכרת דירות עד ל-4,800 שקל לחודש והיעדר בסיס נתונים ברשות המסים. לכן, אין אפשרות להשוואת מחירים אמיתית בין מחירי השכירות האזוריים לבין מחירי הזוכה במכרז.

עמדת האוצר היא שהמכרזים יוצאים לזוכה יחיד כדי לממש את היתרון לגודל, וכי הרגולציה אינה רלוונטית בהיקפים של מכרזים אלה ואין חשש ליצירת מונופול אזורי, חשש שהוא מוצדק למשל רק בשיווקי קרקע של 1,000 יח"ד למכירה בעיר מסוימת.

משרד השיכון מסר: "היום (ב') התקיימה ישיבה אצל שר הבינוי והשיכון בנושא זה. להערכתנו, בתוך שבועיים-שלושה יסתיימו ההכנות, ואחר כך נפעל לאישור הניסוח מול משרד המשפטים".

מהאוצר נמסר: "בשל מורכבות המכרזים ומימונם הוחלט על כמות מינימלית של יחידות דיור בכל מכרז. המתחמים לא ישווקו למציע אחד אלא כל מתחם בכל עיר ישווק בנפרד". הממונה על ההגבלים העסקיים דייוויד גילה מסר: "לא נעשתה פנייה אלינו בנושא, והוא אינו נדון בשלב זה".