"בשלוש השנים הקרובות יחל להיווצר לחץ מחירים"

בחברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן ביצעו סקירה של שוק המשרדים באיזור ת"א וגוש דן, הכוללת גם הערכות לשנים הקרובות. מהסקירה עולה כי במהלך הרבעונים השלישי והרביעי של 2013, שיעורי התפוסה נותרו ללא שינוי משמעותי והם עומדים על כ-97.5% בממוצע. גם דמי השכירות החודשיים נותרו ללא שינוי ברמה ממוצעת של 97 שקל למ"ר לחודש, ללא בני ברק ורמת החי"ל (שיחד איתם המחיר המשוקלל יורד ל-91 שקל למ"ר לחודש).

ציר רוטשילד בת"א ממשיך לשמור על רמת המחירים הגבוהה ביותר, וברבעון הנוכחי הוא רושם יציבות עם 111 שקל למ"ר לחודש. גם ציר שאול המלך יציב עם מחיר דומה של 110 שקל למ"ר לחודש. ציר מנחם בגין רושם ירידה קלה של כ-1%, מ-100 שקל למ"ר ל-99 שקל. יגאל אלון נותר ללא שינוי מהרבעון השני והוא עומד על 98 שקל למ"ר לחודש. מתחם הבורסה ברמת גן נותר אף הוא ללא שינוי עם 85 שקל למ"ר לחודש ואילו בבני ברק נרשמה ירידה קלה מ-74 ל-73 שקל למ"ר לחודש בממוצע. בקו בחוף יש יציבות עם 78 שקל למ"ר וגם במתחם רמת החי"ל נרשמת יציבות עם 72 שקל למ"ר.

קצב האכלוס לעומת זאת, ירד במחצית השנייה של 2013 ל-5,000 מ"ר, לעומת 33,000 מ"ר במחצית הראשונה של השנה. לפיכך, הנתון השנתי הינו 38,000 מ"ר, ירידה משמעותית מקצב אכלוס שנתי ממוצע של 95,000 מ"ר בשנים עברו. בשלב זה, מציינים באינטר ישראל, עדיין מוקדם לקבוע אם מדובר במגמה.

"באופן כללי ניתן לומר כי שוק המשרדים ממשיך להיות יציב, עם שיעורי אכלוס גבוהים ביותר. צירי העסקים רמת החייל וה-BBC, ממשיכים להוות אלטרנטיבה קורצת למרכזי העסקים במרכז ת"א, ולמשוך אליהם גופים עסקיים משמעותיים".

בנוסף לניתוח שוק המשרדים בצירי המע"ר, ניתחו באינטר ישראל את ההתפתחות הצפויה בשוק בשנים הבאות ומהנתונים ל-2014 עד 2016 עולה תמונה מסקרנת. במהלך 2014 צפויה להסתיים בנייתם של כ-64,000 מ"ר. "ניתן לומר כי זו שנה צנועה מאד בהיבט של גידול במלאי המשרדים. חיבור של שטחי המשרדים שיצאו לשוק ב-2013 ואלה שצפויים להיכנס ב-2014, מביאים לכדי ממוצע של כ-104 אלף מ"ר לשנה בממוצע".

ב-2015 צופים באינטר ישראל גידול נוסף ולשוק המשרדים עתידים להתווסף כ-95,000 מ"ר. כובד המשקל העיקרי לשוק המשרדים יגיע ב- 2016, שנה בה עתידים להתווסף כ-200,000 מ"ר משרדים, כאשר מרכז הכובד (כ-85% מהשטחים) הינו בת"א והיתרה בבני ברק.

לפיכך, בשלוש השנים שבין 2014 ועד 2016 כולל, יתווספו לשוק המשרדים כ- 360,000 (357,287 מ"ר) ובממוצע כ-120,000 מ"ר בשנה. מאחר וקצב האכלוס (Take-Up) בתנאי מאקרו ממוצעים עומד על כ-90,000 מ"ר, "אנו מניחים כי בסוף שנת 2016 יהיה בשוק עודף של כ-90,000 מ"ר משרדים. ראוי להדגיש כי נתוני האכלוס העתידיים מבוססים על הערכות אשר נובעות מניסיון עבר בשילוב עם נתוני הגידול במשק, ולא על ביקושים ספציפיים בהיקפים גדולים אשר רשומים אצלנו".

כאמור, באינטר ישראל צופים כי שנת 2017 תפתח עם עודף מצאי של כ-90,000 מ"ר משרדים. אולם, האתגר הגדול באמת יגיע במהלך שנה זו, עת יבשילו פרויקטים בהיקף חסר תקדים של למעלה מ-400 אלף מ"ר. שיווק כמות משרדים כה גדולה לאור ניסיון העבר צפוי להתפרס על משך כארבע שנים, כאשר לוקחים הנחת יסוד של צמיחה סבירה כפי שחווינו בעשר השנים האחרונות.

יורם בלומנטל, סמנכ"ל ושותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן: "משמעות הנתונים הללו הינה כי בשלוש השנים הקרובות, יחל להיווצר לחץ מחירים ששיאו יגיע ב-2016-2017, באם פרויקטים לא יידחו או יתבטלו. אנו צופים קרב איתנים בשיווק מתחמים חדשים, שיגרור הטבות שונות שיינתנו לשוכרים (שדרוג פנימי מרמת מעטפת, תשתיות ועוד) ובהנחות שונות, כפונקציה של רמת הביקוש וההיצע הספציפית בכל איזור ואזור".

בנוסף, אומר בלומנטל כי "אנו מעריכים כי המחירים ירדו בהדרגה לקראת 2017 בעד 15%, לכן שנים אלו מהוות הזדמנות לשוכרים ומשדרגים. קיים חשש שיזמים ללא חוסן פיננסי ומערך שיווק אגרסיבי, עלולים למצוא עצמם בסיטואציה לא נוחה".