מערערים על החלטת שמאי מקרקעין? ככל הנראה תפסידו

קבוצת רכישה שרכשה קרקע בשכונת עיר ימים בנתניה ביקשה להגדיל את מספר הקומות לבניין, וקיבלה מהוועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה בגובה 2.4 מיליון שקל.

הקבוצה הגישה שומה נגדית בטענה כי גובה היטל ההשבחה צריך להיות נמוך בהרבה, ואילו השמאי המכריע שדן בעניין העלה את השומה לסכום של 3.4 מיליון שקל. בקבוצת רכישה, משמעות הדבר היא תוספת של עשרות אלפי שקלים לכל חבר קבוצה. במקרה של יזמים, המשמעות בהגדלת שומת היטל השבחה יכולה לעתים לחרוץ את דינו של פרויקט שלם להיות לא כלכלי.

זה קורה לא הרבה, אבל זה קורה: יזמים שמקבלים שומות לתשלום היטלי השבחה מוועדות מקומיות או מגורמים אחרים כמו רשות מקרקעי ישראל (שמוציאה שומות לצורך גביית דמי היתר למשל), בוחרים לערער על גובה התשלום, ואז שמאי מכריע קובע כי ההיטל יהיה גבוה אפילו מהשומה המקורית שעליה ערער היזם. התוצאה: יזמים רבים נמנעים מלהגיש ערעור על היטלי השבחה.

"בניגוד לתביעות שמוגשות לבתי משפט, שם סכום התביעה הוא תקרת התשלום לפסיקה ולא יותר מזה, השמאים המכריעים אינם מוגבלים לתחום שבגבולות המחלוקת. אם המחלוקת בין ועדה מקומית ליזם נעה בין סכום מינימום שדורש היזם, לסכום מקסימום שדורשת הוועדה המקומית, השמאי המכריע יכול לפסוק סכום שגבוה בעשרות אחוזים ויותר מהסכום שדרשה הוועדה", אומר שמאי המקרקעין חיים מסילתי.

מסילתי סבור כי יש לשנות את המצב, שכן יזמים נמנעים לעתים מלהגיש ערעור על שומות שנראות להם בלתי מוצדקות, מהחשש ששמאי מכריע יחליט להזניק את הסכום שקבעה הוועדה. "צריך לתחום את השומות המכריעות לגבולות המחלוקת", אומר מסילתי.

עו"ד יהושע דיאמנט, המתמחה במקרקעין, מסביר כי דרישות לתשלום היטל השבחה מוגשות על ידי הוועדה המקומית על בסיס חוות דעת של שמאי, העורך שומה לפי דעתו המקצועית. "יש לצאת מתוך הנחה שהשמאי ביצע את עבודתו בצורה מקצועית, וזו השומה שהוא הגיע אליה מעבודה זו", אומר דיאמנט "שומה זו היא בגדר כתב תביעה שכאילו מגישה הוועדה המקומית לבעל הקרקע לשלם את היטל ההשבחה. לפיכך, בעל הקרקע צריך להיות במצב שהוא זכאי להתגונן מפני שומה זו, ושומה זו בלבד.

"לא ייתכן מצב שבו לאחר שהוא התגונן בפני שומת השמאי בוועדה המקומית, יקפוץ עליו רוגזו של השמאי המכריע, אשר עוד יכביד עליו את עול המסים בלי שבעל הקרקע יודע מראש להתגונן בפני האפשרות הקונקרטית הזאת. ולכן, לא ייתכן הליך משפטי דמוקרטי וצודק, שבו תיתכן תוצאה ששמאי מכריע, שאמור להיות שופט ומכריע בין דרישת העירייה וטענות ההגנה של בעל הקרקע הנישום, יכול עוד להוסיף ולהעלות את דרישת היטל ההשבחה מעל ומעבר שדרש שמאי העירייה".

"מצב אבסורדי"

מסילתי מזכיר כי מאחר שהיטל השבחה נקבע לפי מועדים קבועים של אישור תוכניות היסטוריות, והתשלום בפועל משולם היום, אז ברגע ששמאי מכריע מתקן את הערכים ההיסטוריים כלפי מעלה, התשלום בפועל ב-2014 עשוי להגיע למאות אלפי שקלים יותר, ואף למיליוני שקלים מעבר למצופה.

במארס 2013 פרסמה מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים תזכיר הצעת חוק שמטרתו להסדיר בחקיקה ראשית את פעילותה של ועדת ההשגות על שומות במקרקעין, שהוקמה בהתאם להחלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל, בנושא ערעור על שומות מקרקעין. התזכיר כלל אלמנט הרתעתי, שלפיו מגיש הערעור על גובה השומה עשוי בתגובה לקבל שומה גבוהה יותר מהמקורית.

בהתאם לתזכיר, בהליכי הערעור (הגשת בקשה לעיון חוזר לשמאי הממשלתי ולאחר מכן האפשרות להגיש השגה לוועדת ההשגות) מוקנית לשמאים המכריעים סמכות לקבל את ההשגה, לדחותה או להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בשומה.

לדברי עו"ד צבי שוב ממשרד עוה"ד צבי שוב, מומחה בדיני מקרקעין ותכנון ובנייה, "מדובר במצב אבסורדי, ואין כל מקום לאפשר 'מקצה שיפורים' לעבודת הרשות, באופן המגדיל בסופו של דבר את השומה. יש לקבוע שהשומה המקורית שהוציאה הרשות הינה הרף המקסימלי שנקבע, והשומה שהוצאה מהווה הסכום האמיתי שלדעת הרשות צריך לשלם".

עוה"ד שוב ועו"ד יפעת בן אריה ממשרדו אף שיגרו למשרד המשפטים מכתב בנושא, ובו הזהירו כי המשך המצב הנוכחי עלול להביא בעיוות של דרישות לתשלום מצדן של ועדות מקומיות או של רשות מקרקעי ישראל: "אם תותר האפשרות להגדיל את השומה, הדבר עלול להוות תמריץ שלילי לרשות, שידה תהא חלילה קלה על ההדק, ולא תבדוק את השומות היוצאות מתחתה בקפידה וביתר שאת, אלא כלאחר יד, מתוך ידיעה שגם כך בעתיד במקרה שבו תתגלה טעות תהיה לה האפשרות לתקן, יש לקבוע כי אם שולמה הדרישה הרי שלא ניתן יהיה כבר להגדיל את השומה גם אם הוגשה השגה".

עם זאת, עו"ד שוב מציין כי "לאחר שנים של אי בהירות נורמטיבית ופרוצדורלית, מכוון התזכיר להסדרת פעילותה של ועדת ההשגות באופן של יצירת מנגנון טיפול יעיל במחלוקות תוך עיגון האמור בחקיקה ראשית, אך יש להיות ערים לבעיות שמעלה התזכיר במתכונתו הנוכחי ולהשלכות העלולות להיגרם עקב כך, ולבחון הדברים בהתאם".

לוועדות אסור לדרוש יותר

בית המשפט כבר נתן דעתו על הסוגיה, ואף הפריד בין החופש הניתן לשמאים מכריעים להזניק שומות של היטלי השבחה מעבר לדרישה המקורית, לבין יכולתן החוקית של ועדות מקומיות לדרוש תשלום גבוה מהתשלום המקורי. כך למשל, לפני שנים אחדות הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מורדות הכרמל דרישה להיטל השבחה לחברת הנדל"ן שמי בר, בעקבות שינוי ייעוד של שטח מתעשייה למסחר. נקבע שההשבחה היא בגובה 750 אלף שקל, והדרישה לתשלום על פי חוק עומדת על מחצית מהסכום.

שמי בר הגישה השגה על גובה היטל ההשבחה, ובאמצעות שמאי מטעמה טענה כי לא הייתה השבחה במקרה זה. המחלוקת הגיעה אל השמאי המכריע שלמה תענך שקבע כי גובה ההשבחה במקרה זה עומד על 1.6 מיליון שקל, והדרישה לתשלום תהיה מחצית מסכום זה, כפול מהסכום שדרשה הוועדה המקומית.

החברה הגישה ערעור על החלטת השמאי המכריע לבית המשפט השלום בחיפה. בית משפט קיבל את קביעת השמאי המכריע וקבע כי תפקידו של השמאי המכריע לערוך שומה מטעמו, על בסיס שיקול דעתו המקצועי. יחד עם זאת קיבל בית המשפט את טענת החברה שלפיה הוועדה המקומית אינה מוסמכת לדרוש סכום העולה על דרישתה המקורית. כלומר, הוועדה המקומית מוגבלת על פי חוק, ורשאית לגבות אך ורק את הסכום שדרשה.

ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "מדובר בשני הליכים שונים. בנוגע למכתבו של עו"ד צבי שוב בעניין תזכיר חוק מקרקעי ישראל - המכתב התקבל ויישקל במסגרת הכנת טיוטת החוק.

"בנוגע להחלטותיו של השמאי המכריע - השמאי המכריע מהווה ערכאה מקצועית מוסמכת והמטרה של ההליך המתקיים לפניו היא להגיע לשומה שמשקפת את ההשבחה במקרקעין על מנת שגובה ההיטל שישלם הנישום יהווה 'מס אמת'. משכך, במצבים מיוחדים אכן ייתכן שהשומה המכרעת תקבע שווי שהוא גבוה אף יותר משווי השומה המקורית. מדובר במקרים חריגים באופן יחסי, אבל לאור האמור לעיל לא מצאנו כל פסול בהליך זה".