המימוש הרווחי שנושי דלק נדל"ן לא שותפים לו: אקזיט של מיליארד שקל ליצחק תשובה בלונדון

פחות משנה וחצי חלפה מאז הושלם הסדר החוב בדלק נדל"ן, ול"גלובס" נודע כי החברה, שנותרה לאחר ההסדר בבעלותו הפרטית של יצחק תשובה, ביצעה לאחרונה אקזיט מרשים. דלק נדל"ן מכרה את פרויקט בקינגהם (Buckingham Gate) בלונדון לקרן זרה, תמורת כ-160 מיליון פאונד (כ-930 מיליון שקל) וברווח מוערך של 70-80 מיליון פאונד (400-450 מיליון שקל). ככל הידוע, עיקר הסכום ישמש לפירעון בבנקים בחו"ל ובישראל.

פרויקט בקינגהם, הממוקם סמוך לארמון המלכה שבמרכז לונדון, היה אחד מנכסיה המרכזיים של דלק נדל"ן. הפרויקט הושכר למשרד החוץ הבריטי, ואת מהלך המימוש הנאה הצליחה דלק נדל"ן להוציא לפועל לאחר שקיבלה את ההיתרים הנדרשים להסב את הנכס לפרויקט מגורים, הצפוי לכלול כ-100 דירות יוקרה.

דלק נדל"ן החזיקה בפרויקט בקינגהם שנים רבות. לפני כשנתיים השלימה את רכישת מלוא הזכויות בפרויקט, לאחר שרכשה משותפיה דאז - רו"ח יצחק סוארי ויזם הנדל"ן יגאל אהובי - 30% מהזכויות בו, תמורת כ-40 מיליון שקל בלבד, לפי הערכת שווי שבוצעה לנכס באותו מועד.

אמנם נכסים במרכז לונדון הם סחורה "חמה" כמעט בכל עת, ועדיין, את המכירה מבצעת דלק נדל"ן בתקופה שבה נהנה תחום הנדל"ן בלונדון מביקוש גבוה במיוחד, מגמה שתרמה לגיבוש העסקה במחיר כה נאה.

מי שלא ייקח חלק בפירות הצלחתה של דלק נדל"ן בלונדון הם מחזיקי האג"ח לשעבר של החברה, שספגו "תספורת" כואבת של 65% על חוב של 2.15 מיליארד שקל, במסגרת הסדר החוב שהושלם בספטמבר 2012.

במסגרת הדיונים לגיבוש ההסדר, החזיקו הנציגויות השונות בשתי גישות. האחת ביקשה לקבל את השליטה בדלק נדל"ן, בכוונה ליהנות מהשבחת הפרויקטים שנותרו בידיה, והאחרת - שהתקבלה בסופו של דבר על-ידי הנושים - הייתה שמרנית יותר, והעדיפה להתנתק מהחברה, מנכסיה ומהחובות הרובצים על אותם נכסים.

המימוש הנוכחי שביצעה דלק נדל"ן מלמד כי אותה גישה שמרנית מנעה מהמחזיקים תזרים מזומנים משמעותי, שיכול היה להקטין באופן ניכר את היקף התספורת שספגו. יחד עם זאת, יש לציין כי באותה תקופה לא החזיקה דלק נדל"ן בהיתרים הנדרשים להסבת הנכס למגורים, ולא ברור היה אם תוכל לקבל את אישור הרשויות בבריטניה לשינוי הייעוד.

התקדמות בשיווק פרויקט בבלי

את המהלך ניסתה דלק נדל"ן לקדם במשך תקופה לא קצרה, והוא היה כרוך גם במתן פיצוי לשוכר. כעת נותרו בידי החברה (הנמצאת כאמור בבעלותו המלאה של תשובה) עוד כמה נכסים מניבים נוספים בחו"ל וכמה פרויקטים למגורים בישראל - שהמרכזי בהם הוא פרויקט בבלי בצפון הישן של תל אביב.

שיווק פרויקט בבלי, הכולל כ-700 דירות בארבעה מגדלי מגורים בני 44 קומות, החל להתקדם בחודשים האחרונים. עלויות הבנייה נאמדות ביותר מחצי מיליארד שקל, והוא צפוי להניב לתשובה רווחים של מאות מיליוני שקלים, אם כי עד לסיום הקמתו יעברו עוד כמה שנים.

מכירת פרויקט בקינגהם ממשיכה את התקופה המוצלחת מאוד שממנה נהנה יצחק תשובה בעסקיו, המרוכזים ברובם תחת קבוצת דלק שבשליטתו. תגליות הגז האדירות שבהן שותפה הקבוצה בים התיכון (מאגרי "תמר" ו"לווייתן"), לצד מספר מהלכים פיננסיים שבוצעו בתזמון מעולה - ובראשם המימושים של מניות החברות הבנות דלק US ודלק רכב - הקפיצו את מניות קבוצת דלק למחירי שיא, המשקפים לקבוצה שווי של 15 מיליארד שקל.

האיתנות הפיננסית הגבוהה שממנה נהנה תשובה אפשרה לו להעביר למחזיקי האג"ח של דלק נדל"ן באוקטובר האחרון - חודשיים טרם המועד הנקוב - תשלום קרן וריבית בהיקף של 133 מיליון שקל, ונוסף על כך לשעבד לטובתם נכסים (בעיקר מניות סחירות) בשווי של 563 מיליון שקל, ובכך הבטיח את תשלום יתרת החוב העתידי, בהתאם לתנאי ההסדר.

במסגרת הסדר החוב בדלק נדל"ן קיבלו המחזיקים לידיהם שתי סדרות אג"ח חדשות בהיקף של 840 מיליון שקל. הסדרה העיקרית היא בהיקף של 750 מיליון שקל, והסדרה הנוספת בהיקף של 90 מיליון שקל, והיא תשולם בעתיד רק אם מחיר מניית קבוצת דלק יגיע ל-1,200 שקל. כיום עומד מחיר המניה על 1,310 שקל, אחרי קפיצה של כ-50% בערכה בשנה האחרונה.