בשבוע שעבר אמר אבי לוי מנכ"ל מליסרון בפורום הנדל"ן שערכו דן אנד ברדסטריט ו"גלובס" כי לאור הבנייה המאסיבית של שטחי משרדים חדשים, כבר מורגשת ירידה של עד 5% בדמי השכירות והמגמה כנראה תלך ותחריף.
"הבנייה היא יותר מהגידול. במשרדים שלנו בפ"ת ובהרצליה, כשחברות באו ואיימו לעזוב למקומות זולים יותר, נאלצנו להוריד בשכר הדירה כדי להשאיר אותן אצלנו", הוא מספר. "גם כשסלקום ישבו אצלנו בהרצליה כולם אמרו לי שסלקום בחיים לא תעזוב. עד שיום אחד באה ראש עיריית נתניה מרים פיירברג והציעה לסלקום הנחה בארנונה, וכל סלקום הגדולה קמה ועזבה לנתניה. בתחום המשרדים, קל לשכנע חברה לעזוב אם נותנים לה תנאים טובים במקום אחר, אבל מסחר אי אפשר להזיז".
- ומהם החוקים למסחר מוצלח?
"לדעת לעשות משהו שונה. בבאר שבע, למשל, בנינו קניון ששינה את פני העיר. אם היינו בונים עוד קניון בינוני בבאר שבע היינו מתרסקים. היה לנו ברור שאנחנו לא יכולים לבנות עוד קניון, ובאמת בנינו את אחד הקניונים הגדולים בישראל עם 50 אלף מ"ר שטחי השכרה. הבאנו מותגים שלא קיימים באף קניון בבאר שבע. יש לנו 2,400 מקומות חניה חינם, בניגוד לקניונים אחרים שגובים בהם תשלום על חניה, ובניגוד לאחרים הקניון הוא סגור, משום שהחום בבאר שבע מצריך קניון סגור. והדבר הכי משמעותי זה שהקניון שלנו חדש, בהשקעה של 950 מיליון שקל".
- איזה קניון שלכם עובד הכי טוב?
"רמת אביב כמובן. יש שלושה קניונים בארץ שהפדיון שלהם מגיע למיליארד שקל: הקיריון, מלחה ורמת אביב - למרות שקניון רמת אביב הוא שליש מהשניים האחרים בגודל שלו".
- אומרים שנתתם ללואי ויטון פטור משכר דירה כדי שיעבור אליכם מכיכר המדינה.
"אלה שטויות. לואי ויטון משלמים שכר דירה גבוה פי שלושה מכיכר המדינה ומרוצים. יש לנו 30 מותגים ברמת אביב שאין בשום מקום אחר, וכולם משלמים. אנחנו לא עובדים בחינם. הקניון פשוט עשוי טוב ותענוג להיות בו. עשינו למשל שירותים לילדים: תאים מרווחים שאמא יכולה להיכנס אליהם עם ילד, והמושב מותאם בגובה, ויש כיור בכל תא. עשינו את זה אחר כך בכל הקניונים שלנו".
- נפרדתם בשנה החולפת מקניון רננים ברעננה וקניון סביונים ביהוד במחיר לא הכי גבוה.
"כואב לי על כל קניון שמכרנו. בסך הכול קיבלנו מחיר טוב על אבל המכירה לא הייתה פשוטה כי הקונים ידעו שאנחנו מחויבים למכור בגלל רשות ההגבלים העסקיים.
"יש כשל שוק בנדל"ן המסחרי: אין קונים ומוכרים, כי השוק קטן, שיעורי התשואה של הנכסים עדיין נמצאים ברמת ציפייה של 8% לשנה צמוד למדד. באמריקה מוכרים נכסים בתשואות של 8% נומינלי ולא צמוד, אבל בארץ יש איזו רצפת זכוכית שאף אחד לא רוצה לשבור. קופות הגמל מפחדות מה יגיד הרגולטור ומפחדות להציע עסקאות ב-6% תשואה, למרות שלחברות ביטוח 6% זו עסקה נהדרת.
"הפער שיש היום בין הריבית לבין שיעור התשואה מעולם לא היה כזה גבוה. גם לפני ארבע שנים למשל, התשואה הייתה 8% אבל הריבית הייתה 4%, והיום היא 1%, אז אף אחד לא מוכר. לפני ארבע שנים הריבית על פריעת חוב הייתה 5% אז היו יותר עסקאות. השינוי יקרה רק אם יפנימו פה שעסקאות ב-5% ו-6% תשואה הן גם בסדר".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
