קבלן הנוטש את הבנייה לא זכאי לערבון

זכות העכבון הינה אחת מהזכויות החזקות שכל נושה יכול להחזיק בכדי לוודא שהוא פורע את חובו. לדוגמא בעל מוסך שמתקן מכונית, רשאי לא לשחרר את המכונית לידי בעליו, עד שזה ישלם את עלות התיקון.

זכות העכבון כה חזקה, שאף עולה על השעבוד הרובץ על הנכס. לדוגמא אם אותה מכונית משועבדת ובעל המוסך מתקן את הפגיעה, ובעל שעבוד ירצה לממש את המכונית ולמכור אותה, עליו לשלם ראשית את החוב לבעל המוסך ורק לאחר מכן להיפרע מהסכומים המתקבלים בעקבות המכירה של המכונית.

אמנם בעל העכבון אינו רשאי בעצמו לממש את הנכס (ראה ע"א 8923/08 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מתמור בע"מ), אך העכבון מהווה אמצעי לחץ חזק ולגיטימי על בעל הנכס שלא יכול לשחרר את הנכס שלו מידי הנושה, כל עוד לא שילם.

הסעיפים העיקריים בחקיקה המאפשרים זכות עכבון הינם סעיף 11 לחוק המיטלטלין, סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות, סעיף 19 לחוק החוזים (תרופות), סעיף 31 לחוק המכר, סעיף 9 לחוק השומרם, סעיף 12 לחוק השליחות, סעיף 8 (ג) לחוק הנאמנות וסעיף 88 לחוק לשכת עורכי דין.

כל חוק קובע מתי קמה זכות העכבון בידי מי שמחזיק בנכס נשוא העיכבון. אך תנאי, בל יעבור בכל סוגי זכות עיכבון הינו כי הנושה אכן מחזיק בנכס חזקה ריאלית.

זכות עכבון אפשרית גם במקרקעין. מי שמשביח מקרקעין של אחר ובעלים לא משלם את שכרו, והמשביח מחזיק במקרקעין, קמה לו זכות לא להחזיר את המקרקעין עד אשר הבעלים יפרע את חובו.

דוגמא קלאסית של זכות עיכבון במקרקעין הינה זכותו של קבלן הבונה או המשפץ במקרקעין לא לצאת מהמקרקעין עד אשר יקבל את מבוקשו.

אך על הקבלן המעלה טענת קיזוז לעמוד במספר תנאים חשובים כגון חזקה רצופה בנכס ואי ויתור על זכות העכבון.

לאחרונה בית משפט המחוזי בתל אביב נתן פסק דין בסוגיה בפני כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן. במקרה דנן בעלים של חלקת אדמה בהרצליה הזמין אצל חברה קבלנית, את בנית בניין בן 10 דירות בחלקה השייכת לבעלים. לאחר שהחברה החלה לבנות את הבנין התגלע סכסוך קשה בין הצדדים ובעקבות כך בעלים התכוון להכניס קבלן מטעמו להשלמת הבניה. החברה מטעמה טענה כי בעלים הוא המפר, והגישה תביעה שכנגד הבעלים על סכום החוב שלדעתה בעלים חייב לה.

השופטת אגמון קובעת כי זכות העיכבון של קשת קמה אמנם מכוח סעיף 5 לחוק חוזה קבלנות אך אין להתעלם מסעיף 19 לחוק החוזים (תרופות) המעניק את זכות העיכבון לצד שנפגע במערכת החוזית שבין הצדדים.

כידוע בכל מערכת חוזית אם יש צד מפר יש גם צד נפגע. לנפגע יש מספר אופציות כגון אכיפה של ההסכם על המפר או ביטול ההסכם כשבשני המקרים יכול לדרוש גם פיצויים (מוסכמים או ממשיים) בגין נזקיו.

סעיף 19 האמור קובע בראשית הסעיף כי קיבל "הנפגע" עקב החוזה נכס של המפר וממשיך הלאה. מכאן שרק לנפגע מסוג זה יש זכות עכבון ולא למי שנטען כלפיו שהוא המפר.

השופטת אגמון קובעת כי על פניו, במערכת החוזית שבין בעלים לבין החברה הקבלנית היא המפרה, וגם אם מגיע לה כסף, אין החברה יכולה להיפרע מהחוב באמצעות עכבון, כי היא לא הנפגע בחוזה הנדון.

ובנוסף, החברה לא מקיימת תנאי חשוב ביותר של חזקה בנכס. מהמסמכים שהיו בפני השופטת מתברר כי החברה אכן נטשה את האתר ולא עסקה בבניה אלא נעלה את האתר במנעול. השופטת אגמון קובעת כי חזקה לצורך עכבון אינו סתם יכולת לנעול ולגדר אלא פעילות בפועל בנכס לשם בניה. (ראה גם ע"א 79/89 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין).

לאור כל האמור לעיל השופטת אגמון מגיעה לכלל קביעה כי אין לחברה זכות עיכבון ועליה לאפשר הכנסת קבלן חלופי והחברה תוכל לממש את החוב המגיע לה מהבניין לכשייבנה.

ת.א. 36909-05-13 בעלים ואח' נ' קשת ארץ חברה לבנין ופיתוח בע"מ

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.