גם משקיעי הנדל"ן מזהים את הפוטנציאל הגדול של ברלין

*** הכתבה בשיתוף חברת "Inspiration Group"

נראה כי לא בכדי עלתה ברלין לכותרות. היא הפכה לאחרונה לסמל מאבק יוקר המחיה, חלופה צינית במקצת, להיצע הנכסים המקומיים, אם כאפיק השקעה ואם כמקום בו החיים פשוט נוחים יותר. חברת "Inspiration Group", זיהתה כבר לפני 5 שנים את ההזדמנויות שהשוק הברלינאי מציע, וביססה בה את פעילותה.

"כשהתחלנו, ברלין עדיין לא הייתה באזז כפי שהיא היום, אבל אנחנו זיהינו את הפוטנציאל", מספר תומר יצחקי, מנכ"ל החברה אותה הקים יחד עם שותפו גיא גורפיל. "הרקע שלי הוא בחקר שווקים, ובברלין זיהיתי פוטנציאל, למשל: גובה שכר הדירה ומחירי הדירות נמוכים ביחס לרמת ההכנסה". זה בדיוק הנושא עליו מלינים היום. ההכנסה הפנויה בברלין גבוהה מזו שבישראל, והמחירים נמוכים יותר משמעותית. זה נכון לא רק בהשוואה אלינו, אלא גם בהשוואה למקומות אחרים בעולם. נכון שהיום המחירים עולים מעט, אבל עדיין ברלין בולטת בפער הזה. ההכנסה בברלין דומה לזו שבערים הגדולות בגרמניה, אבל המחירים נמוכים יותר, זה חזק אפילו יותר בהשוואה לערי בירה באירופה".

- למה, בעצם?

"האיחוד בין גרמניה המערבית והמזרחית היווה משקולת כבדה על העיר מכל בחינה. לאחר האיחוד בין ברלין המערבית והמזרחית, נוצרה עיר הגדולה בשטחה מפריז ולונדון יחד ונותרו דירות ריקות רבות ובמצב לא טוב בשכונות ההקפיות בצד המזרחי, העובדה שבמשך עשרות שנים גם ברלין המערבית הייתה אי בתוך מזרח גרמניה לא תרמה. בשנים האחרונות אנו עדים למהפך אמיתי בנושא הנדל"ן, רמות הביקוש לרכישת דירות ולהשכרת דירות גבוה בהרבה מההיצע וההגירה החיובית לעיר מגיעה ל 40 אלף איש בשנה. מחקרים מראים כי הביקוש עד סוף שנת 2015 יעמוד על 50 אלף יחידות דיור, כשנכון לעכשיו ניבנות כ-4,000 יחידות בשנה. אני לא מנסה לטעון שהפער לא ייסגר, לכל שוק יש עליות וירידות, אבל הפוטנציאל קיים. בנוסף, בברלין הגידול במספר מקומות העבודה החדשים גדול פי כמה וכמה מהממוצע בגרמניה והאבטלה בברלין מצטמצמת בקצב מהיר בהרבה מאשר בשאר גרמניה.

"במהלך 3-4 השנים האחרונות יש אינדיקציה לכך שברלין 'טסה'. ניתן לראות זאת גם במבנה האוכלוסייה. היא הפכה לאחרונה למרכז סטארט-אפ נוסח סיליקון ואלי. זו עיר שמציעה מגוון, אם בתחום התרבות והאומנות ואם בתחום העסקי למשל בתחום הטכנולוגי. לא בכדי טוויטר וגוגל פתחו שם מרכזים. לעולם המדיה גם יש נוכחות חזקה בברלין - MTV אירופה, יוניברסל סטודיו ועוד חברות רבות כבר ממוקמות שנים בברלין. ברור שקורה שם משהו. נכון, תמיד אמרו שהיא 'מגניבה', אבל כשהתעשיות העשירות של מינכן ופרנקפורט מגיעות לברלין - סימן שמשהו משתנה. דוגמא להשפעה של הפיכתה של ברלין לעיר הבירה ניתן לראות במעבר מנגנוני הבטחון של גרמניה מבון לברלין. מדובר בעשרות אלפי אנשים. בקיצור, ברלין היא באזז, ולא רק בישראל, ולכן ממוצע ההשקעות בה גבוה פי 3 מהממוצע בגרמניה, כשמדובר בעיקר בהשקעות נדל"ן וסטארט אפים".

- ממשלה הגרמנית מקדמת השקעות זרות?

"מאוד. נכון שתושב מקומי יוכל לקבל הלוואה בקלות רבה יותר מזר, אבל כבר 7-8 שנים שיש קווי אשראי חזקים ליזמים בריביות נוחות".

- אם הייתה קפיצה, יש לצפות לקפיצה נוספת?

"הייתה קפיצת מחירים של כ- 40% ב- 4 השנים האחרונות. אני זוכר דירות שעלו גם ב-80% ויותר בשכונות מסוימות. ועדיין, אנחנו מדברים על מחירים של באר שבע... אנחנו מדברים על נכסים בשווי 500,000 שקל. זו דירה ממוצעת. מכרנו דירות גם ב-300 אלף".

- המחירים יעלו?

"אין לי ספק שבשנים הקרובות הם יעלו. אני מאמין בשוק הזה, וכל ההשקעות הפרטיות שלי בברלין. ברור שלא הייתי עושה את זה אם לא הייתי חושב שהמחירים יעלו משמעותית. לא, אני לא יודע כמה זמן זה יימשך, אבל אני מאמין שזה השוק להיות בו. לאחרונה ראיתי את גרף עליית המחירים בלונדון ב 15 השנים האחרונות, הייתה תקופה שהסתיימה לפני כעשר שנים בה במהלך של כמה שנים בודדות הייתה עליית מחירים של כ 50%, בעשר השנים מאז עלו המחירים במעל 300%! אני חושב שזה יקרה גם בברלין".

- ומה על ניו יורק? גם היא מומלצת להשקעה.

"כמובן, גם היא יציבה ובטוחה, אבל המחירים בניו יורק גבוהים בהרבה. מי שיש לו יותר כסף יכול להרשות לעצמו ללכת לניו יורק. אבל יש גם עניין של מרחק - ברלין נגישה יותר, קרובה במרחק טיסה קצרה וזמינה, אני מאמין שרמת הסיכון בתנאים כאלה נמוכה יותר".

- חוקי הגנת הדייר בברלין מאוד מגנים על התושבים. זה מהווה קושי?

"זה טוב לשני הצדדים, מה גם שיש שם מוסר תשלומים מאוד גבוה. התנאי הוא כזה - כל עוד הדייר משלם לא ניתן להוציא אותו, אבל למה להוציא אותו? דייר קבוע זה שקט נפשי. יש ל "Inspiration Group" 600 דירות בברלין, ובפחות מאחוז היה צורך בהתמודדות כלשהי. ובכלל, הביקוש הוא כזה, שדירה לא תישאר ריקה יותר מחודש באופן ממוצע. לא סתם התחלנו בפעילות אחרי המשבר של 2008. רצינו לפעול במקום שבו הכסף בראש ובראשונה לא הולך לאיבוד , וזה מה שמאפיין את ברלין".

- מה התשואה על נכסים?

"היום מדובר בתשואה ממוצעת שנעה בין 3.5%-4%, כשיש שכונות עם 5% ויש פחות. במקביל, ערך הדירה עולה - ויש הזדמנויות להעלאת מחיר. באחת מכל 9 דירות שלנו קורה משהו שיכול להקפיץ את הערך כבר בשנה הראשונה. בצורה כזו המשקיע נמצא ברמת הכנסה שוטפת ומכובדת, עם פוטנציאל קפיצה גבוה. ויש גם נזילות גבוהה. בשונה ממקומות אחרים - בברלין ניתן בקלות יחסית למכור את הנכס ברגע שרוצים, וזה לא עניין של מה בכך. זה לא צמוד קרקע בדטרויט... שאלה משמעותית בנדל"ן מניב, היא כמה זמן הנכס ריק. בברלין דירות עומדות ריקות מעט מאוד זמן יחסית. אני לא רואה שיהיו שינויים בתנאים הבסיסיים להשקעה בברלין לפחות עד סוף 2017".

- מה על מגבלות מיסוי? מס ירושה למשל.

"המסים, ובעיקר מיסי הירושה פחות דרקוניים מאשר במקומות אחרים. בין ישראל לגרמניה יש אמנה למניעת כפל מס, כאשר יש לזכור כי מס משולם על רווחים שהופקו. שיטת המיסוי בגרמניה הינה על פי מדרגות מס, לפיה ככל שהרווח שהפקנו גדול יותר כך גדלה גם חבות המס. החזקת נכס במשך 10 שנים מזכה בפטור ממס רווחי הון בגרמניה".

- מה התפקיד שלכם?

"התפיסה הבסיסית שבגללה הקמנו את החברה הייתה שמי שמשקיע בחו"ל ירגיש כאילו רכש דירה מול הבית בישראל. זה דורש בניית חבילת שירותים מלאה ויעילה. מבחינתי, ולא אני לא ציני, אני רואה בפעילות שלנו שליחות ורצון להראות שהשקעות נדל"ן בחו"ל יכולות להיות בטוחות, שקופות ומדוייקות. כשהגענו לברלין והסתובבנו כמשקיעים, לא הצלחנו למצוא את החברה שתעניק לנו תמונה ברורה ונרגיש בטחון מלא בהשקעה. היעד שהצבנו לעצמנו היה לייצר מוצר ברור של השקעה שנותן את הביטחון הזה.

"הבירוקרטיה הגרמנית היא מאוד קפדנית. היום יש לנו מעל 20 אנשים במשרד בברלין, יש אנשים שמנהלים את הנכסים, יש שירות לקוחות מקומי בעברית שמחבר את המשקיעים עם חברת הניהול - וחברת הניהול היא שלנו - זה מאוד חשוב. בדרך כלל, חברות ניהול גרמניות לא מכוונת לשפר את מצבו של בעל הדירה, אבל החברה שלנו אקטיבית יותר. החברות הגרמניות לא יזמיות באופיין, אבל אנחנו מציעים משהו שעושה את זה אחרת. זה כל כך חשוב שהאנשים שלנו שם, חיים את השטח, מכירים ויודעים. אגב, אנחנו מוכרים לכל העולם, לא רק לישראל, אבל השירות מותאם כמובן לכל לקוח. זה עניין מהותי עם מי ומול מי אתה עובד. אני יודע שזה נשמע יומרני, אבל חשוב לי לשמור ולהגן על משקיעים".

- אפשר לשאול היכן הרווח שלכם?

"הרווח שלנו הוא בזמן המכירה בפער בין מחיר בניין למטר למחיר דירה למטר ועם זאת אנחנו מצליחים להציע דירות במחירים הנמוכים ממחירי השוק, וכשנעשה למשקיע אקזיט מוצלח והיה והמכירה תתבצע דרכנו הוא ישלם עמלת מכירה. הוא לא חייב למכור דרכנו, אבל עובדה שרבים מעדיפים לעשות את האקזיט איתנו. 70% מהלקוחות שלנו הם לקוחות חוזרים או חברים של לקוחות, ולנו עצמנו כבעלי החברה ישנן דירות שרכשנו בכסף בכל אחד מהפרוייקטים שלנו".

- יש לך טיפ למשקיעים?

"אני חושב שהדבר הכי נכון היום הוא לפזר סיכונים על פני שווקים ומטבעות שונים. בנוסף, אנחנו עושים סדנאות השקעה ונותנים כלים בכדי לשפר את היכולת לעשות את הבחירה הנכונה .בסדנאות אנחנו מדגישים 10 דברים שחייבים לבדוק לפני שנכנסים להשקעה כזו, כמו לדוגמה לברר על החברה שמולה עובדים, על האקזיטים שהיא עשתה, על הסניף המקומי שלה, הרקע והניסיון, וכמובן על שיטת העבודה והחוזה. באתר האינטרנט שלנו ניתן למצוא את המאמר המלא שאני ממליץ לקרוא בכל לב. הרעיון הוא שכמה פחות שאנשים יפגעו. חשוב שלא לעגל פינות, וכן, אני רואה בזה שליחות. אנשים משקיעים לפעמים את 300 אלף השקלים האחרונים שלהם, אז הכרחי לבדוק טוב את כל ההבטחות. בכלל, כשאנשים עושים השקעות לא נכונות בברלין או בכל מקום בעולם, בסופו של דבר גם אני אפגע מזה".