לא למשקיעים: תשואת ההשכרה מדירה בת"א-יפו - מהנמוכות בערים המרכזיות בעולם

מחיר דירה בתל אביב משתווה למחירי הדירות בערים היקרות בעולם, אולם מחירי השכירות בתל אביב נמצאים לכל היותר במקום טוב באמצע ברמה העולמית. אי לכך, התשואה על דירה להשקעה בעיר היא בין הנמוכות בעולם. כך עולה ממחקר חדש שבוצע על ידי מגדל שוקי הון. נקודה מעניינת נוספת שעולה מהבדיקה שערך מנהל מחלקת המחקר של מגדל שוקי הון, אדר עציוני, היא שההוצאה על דיור בתל אביב ובערים גדולות אחרות בישראל חורגת מהטווח הסביר ונמצאת הרחק מעל לממוצע במדינות ה-OECD. יוקר מחיה כבר אמרנו?

השקעה בדירות מגורים בישראל הפכה בשנים האחרונות לסוג של ספורט לאומי. מחירי הדירות בישראל, שרק עלו בשנים האחרונות, אפשרו למשקיעים למכור את הדירה ברווח אחרי שנים אחדות, ובתקופת הביניים יכלו להשכיר הדירה בתשואה הקיימת בשוק הישראלי, סביב 3%. האם זוהי תשואה שהופכת את תל אביב לאטרקטיבית למשקיעים לעומת ערים מקבילות בעולם?

במחקר נערכה השוואה בין רמות שכר הדירה ומחירי רכישה למ"ר ב-30 ערים נבחרות בעולם, כולן במדינות החברות בארגון לשת"פ ולפיתוח כלכלי (ה-OECD). עבור כל עיר חושבה תשואת ההשכרה המתקבלת ממחירי השכירות והרכישה, ואף חושב עד כמה "יקר" שכר הדירה באותה עיר עבור אוכלוסיית המדינה, זאת על ידי חישוב עומס שכר הדירה כפונקציה של ההכנסה הפנויה הממוצעת למשק בית. הנתונים חושבו עבור דירות בנות 100 מ"ר בבנייה חדשה במרכז העיר.

מחיר רכישה מהגבוהים בעולם

נתחיל במחירי הרכישה של דירות בתל אביב-יפו. זוהי עיר מרכזית וחשובה בחיי מרבית תושבי ישראל, אך עם יד על הלב, היא איננה מובילה את מפת התיירות או הכלכלה העולמית. לכן, מפתיע לגלות כי במחקר קטפה תל אביב את המקום השמיני במדד יוקר הרכישה, רחוקה רק במעט מסידני שבאוסטרליה.

יקרות יותר הן (לפי הסדר): לונדון, ז'נבה, מוסקבה, פריז, ניו יורק וטוקיו. על פי הבדיקה, מחיר הרכישה למ"ר בתל אביב עומד בממוצע על כ-30 אלף שקל למ"ר, ובעיר היקרה ביותר, לונדון, עומד מחיר הרכישה על כ-115 אלף שקל למ"ר. בעיר הזולה ביותר במדגם, ליסבון שבפורטוגל, עומד מחיר הרכישה על פחות מ-8,300 שקל למ"ר.

אבל בעוד המחירים בתל אביב גבוהים ביחס לעולם, דווקא שכר הדירה, בהשוואה עולמית, אינו כה גבוה. כך, במדד יוקר שכר הדירה התברגה תל אביב באמצע הטבלה, במקום ה-15.

שכר הדירה החודשי לדירת 100 מ"ר בבנייה חדשה בעיר עומד בממוצע על כ-8,050 שקל לחודש, לעומת ממוצע של כ-7,400 שקל לחודש בערים שנבדקו. הערים אשר היו יקרות מתל אביב במחיר הרכישה שמרו על מיקומן בראש הטבלה, וערים נוספות כמו הלסינקי, רומא, טורונטו ואוקלנד גם הן יקרות יותר לשכירות מאשר תל אביב.

גם כאן, בראש הרשימה עומדת לונדון עם שכר דירה חודשי ממוצע של כ-20.1 אלף שקל לחודש וסוגרת את הרשימה ליסבון, שנזכיר שהיא בירתה של מדינה שמצויה במשבר כלכלי עמוק, עם שכר דירה חודשי של פחות מ-4,000 שקל לחודש.

ומה בנוגע לתשואה? המחקר מעלה תמונה לא ורודה למשקיעים ומציב את העיר תל אביב בתחתית הטבלה עם 3.2%. תשואת ההשכרה למ"ר חושבה במחקר על ידי חלוקת שכר הדירה השנתי למ"ר בעלות רכישתו. בדיקה זו מראה מהו ההחזר השנתי ברוטו אשר מתקבל מדמי שכירות עבור העלות שהושקעה.

ההוצאה על הדיור חורגת מהממוצע

על פי הנתונים, מבין הערים שנבדקו, תשואה נמוכה יותר מתל אביב ניתן למצוא רק בערים לונדון (2.1%), ז'נבה (3%) ואתונה (3%).

בקצה השני של הטבלה, עם התשואות הטובות ביותר, נמצאות מקסיקו סיטי ומיאמי עם תשואות של 7.7% ו-7.6% בהתאמה. הממוצע הכולל של כלל הערים שנבדקו עמד על כ-4%, וללא לונדון, שבה התשואה נמוכה באופן משמעותי, עומד הממוצע על כ-4.3%.

מגורים בעיר מרכזית יקרים יותר מיישובים פריפריאליים, כך בישראל וכך בכל הערים המרכזיות שנבדקו. זהו נתון הגיוני שמתיישב עם הכללים הכלכליים הבסיסיים ביותר. עובדה זו גם מובילה לכך שבערים ראשיות באותן מדינות, עומס שכר הדירה להכנסה הפנויה הוא כבד עד בלתי סביר עבור המשפחה הסטנדרטית במדינה.

כאמור, הנתונים חושבו עבור דירות בנות 100 מ"ר בבנייה חדשה במרכז העיר ומבין הערים שנבדקו, תופסת תל אביב מקום טוב באמצע עם שכר דירה חודשי השווה לכ-115% מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת בישראל. זה נשמע הרבה מאוד במונחים של תשלום עבור מגורים, אבל בהשוואה העולמית, זה קרוב לממוצע - העומס הממוצע של הערים הראשיות במדגם עמד על כ-111%.

עומס כבד גם מחוץ לתל אביב

בממוצע ארצי, רמת ההוצאה על דיור בישראל כחלק מההכנסה הפנויה היא כ-35% בלבד, נמוך בהרבה מאשר ההוצאה בתל אביב, אולם עדיין גבוה משמעותית מההוצאה הממוצעת במדינות ה-OECD העומדת על כ-21% בממוצע בלבד.

המחקר בדק אותם פרמטרים גם בנוגע לשש ערים מרכזיות נוספות בישראל: ירושלים, חיפה, באר שבע, ראשון לציון, אשדוד והרצליה.

תוצאות הבדיקה מגלות פעם נוספת את מה שהמחאה החברתית של קיץ 2011 זעקה ברחובות - ההוצאה על דיור היא מעמסה לא פשוטה על משפחה במקומות רבים בישראל, ולא רק בתל אביב.

כך, אם בתל אביב מדובר ב-115% מההכנסה, ערים מרכזיות אחרות עדיין רחוקות מהממוצע הארצי ורחוקות עוד יותר מהממוצע במדינות ה-OECD. בהרצליה מדובר על עומס שכר דירה להכנסה הפנויה ממוצעת שעומד על 80%, בירושלים מדובר על 72%, בראשון לציון 67%, באשדוד 59%, בחיפה 55% ואפילו בבאר שבע, שם היחס הנמוך ביותר מבין הערים שנבדקו, עומד על 50% מההכנסה הפנויה.

ככל שמתרחקים מהמרכז, עולה התשואה, אבל עדיין נותרת נמוכה יחסית בהשוואה עולמית לערים מרכזיות בהרבה בעולם. אף שמחירי ההשכרה באותן ערים נמוכים עד לכדי פחות מ-50%, מחירי הרכישה גבוהים יחסית וכפועל יוצא תשואת הרכישה נמוכה.

ניתן לראות כי תשואת הרכישה בירושלים נמוכה אף יותר מתל אביב (2.9%) וכי בערי גוש דן הסמוכות התשואה דומה לזו שבתל אביב. הערים המרוחקות יותר, חיפה ובאר שבע, מציעות תשואה של 4%-4.5% אשר גבוהה בכ-33% מזו שבתל אביב, אולם עדיין נמוכה ביחס לתשואה האפשרית במחצית מהערים המרכזיות שנבדקו במדינות ה-OECD.

נתונים אלו צריכים אולי גם להדליק נורה אדומה אצל אנשי האוצר המקדמים היום פרויקטים להשכרה ברחבי הארץ ומנסים לייצר מנגנון שיעלה את התשואה ליזמים כדי שייכנסו לפרויקט.

אם המצב הקיים מעיד על נטל כבד מאוד כבר היום במחירי השכירות מצד משק בית ובאותו זמן על תשואה נמוכה, נשאלת השאלה כיצד פרויקטים שאמורים להניב תשואה גבוהה יותר בצורה משמעותית מהתשואה בפועל יוכלו גם להניב דמי שכירות נמוכים לשוכרים.

"תל אביב איננה יעד השקעה אטרקטיבי כיום"

"הממצאים שהתקבלו מראים כי תל אביב בהחלט איננה יעד השקעה אטרקטיבי כיום", קובע עורך המחקר אדר עציוני. "מבחינת כדאיות ההשקעה, העיר נמצאת במקום הרביעי מהסוף עם תשואה נמוכה של כ-3.2% בלבד.

התחושה כי מחירי הדיור בישראל גבוהים מקבלת במחקר זה משנה תוקף: בהשוואה לערים מרכזיות בעולם, הערים הראשיות בישראל יקרות ואף יקרות מאוד", מסכם עציוני את הממצאים.

"מחירי השכירות סבירים וקרובים לממוצע, אולם לעומתם מחירי הרכישה גבוהים מאוד ודומים לערים המובילות בעולם. לאור עליות המחירים המשמעותיות בשנים האחרונות, בלי שחלה עלייה באותו הקצב בשכר הדירה, התשואה על השכרת הדירות בישראל הינה מהנמוכות בעולם.

אכן ישראל היא ביתנו ונראה כי מרבית המשקיעים לא ירוצו לרכוש דירות במדינות אחרות בשל שיקולים שונים (עלות איתור הנכס, ניהול מרחוק, מיסוי, מיסי עזבון וכד') ויעדיפו להתמקד באזורים ובערים שבהם ניתן עדיין לאתר השקעות בתשואות גבוהות יותר, או, אולי יעדיפו השקעה בדירות ישנות בהן ניתן על ידי השקעה או יזמות להשיג תשואה גבוהה יותר. אולם, בסיכומו של דבר לא ניתן להתחמק מהעובדה כי קיים כאן פער שאיננו רציונלי שצפוי להיסגר על ידי עליית מחירי השכירות או על ידי ירידת מחירי הדיור".

לדברי עציוני, עליית דמי השכירות בישראל יכולה להתרחש במקרה שהמשק יחווה גל צמיחה שישפר את המצב הכלכלי של האוכלוסייה, בעוד המצב השני, ירידת מחירי הדירות, עלולה להיגרם מהמצב ההפוך, התמשכות ההאטה הכלכלית.

"אנו סבורים כי לאור סביבת הריביות הנמוכה השוררת בעולם ובישראל בפרט", סיכם עציוני את המחקר, "המגמה הנוכחית לפיה מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי השכירות זוחלים תימשך גם ב-2014".