"רחוב יהודה המכבי ירד מגדולתו, ושכר הדירה באופוריה"

לא פחות מ-10 חנויות ברחוב שינקין המשופץ עומדות ריקות כבר זמן רב ומוצעות להשכרה, חלקן גם למכירה. כמה חנויות עומדות ריקות גם ברחוב יהודה המכבי, וגם החנות שבה פעל המותג לואי ויטון בכיכר המדינה עדיין ריקה.

שוכר החנות שבה פעל בעבר "קופי בין" ברחוב יהודה המכבי, שהפעיל במקום בר לאחר סגירת הרשת, מחפש כעת שוכר במקום הבר שנסגר. שטח החנות הוא 84 מ"ר וניתן לשכור אותה כחנות אחת, כשתי חנויות, ואפילו ארבע: "הדרישה היום היא לחנויות קטנות, כי קשה לשאת בעלויות", הוא אומר. לדבריו, על החנות דורשים הבעלים 30 אלף שקל, מה שמשקף 357 שקל למ"ר.

חנות נוספת שנסגרה לאחרונה ברחוב יהודה המכבי היא של רשת אופטיקה הלפרין. "הרחוב הפך להיות רגוע מאוד", אומר בעל הרשת יעקב הלפרין. "בתי קפה ומסעדות עובדים, אבל לחנויות לא מגיע קהל. הרחוב ירד מגדולתו, ושכר הדירה נותר באופוריה של השנים היפות". לדברי הלפרין, הרשת שכרה לפני שלוש שנים את החנות ברחוב, ששטחה 55 מ"ר, תמורת שכר דירה של 19 אלף שקל בחודש, המשקף 345 שקל למ"ר. "נכנסנו בסוף תקופה מוצלחת, ואחרי שנה החלה ירידה דרמטית בפעילות. התחושה היא שהקהל מאס ברחוב".

החנות ברחוב יהודה המכבי נפתחה במקומה של חנות של הרשת בכיכר המדינה שנסגרה לפני שלוש שנים. "כיכר המדינה בדעיכה איטית, אבל בטוחה", אומר הלפרין. "האנשים העשירים אולי נשארו לקנות בכיכר, אבל החצי-עשירים הולכים מזמן למקומות אחרים. אין תאורה וחניה. אם בעלי חנויות רוצים 400 או 500 שקל למ"ר, הרחוב צריך להיראות כמו שצריך".

רוטשילד על חשבון שינקין

רינה דגני, יו"ר מכון המחקר גיאוגרטוגרפיה, סבורה כי רחוב יהודה המכבי מבוסס על האוכלוסיה המקומית. "רוב החנויות הן בתי קפה ומסעדות, אך מי שמזיז קהל ממקום למקום הן חנויות אופנה. מכיוון שחנויות האופנה נמצאות כיום בקניונים, אין מקום לאופנה ברחוב. יהודה המכבי לא השתלב בטרנדים החדשים. יש היום מקומות אלטרנטיביים ברוטשילד, ברמת החייל ובנמל, ויהודה המכבי נשאר מאחור".

ברחוב שינקין התמונה עגומה עוד יותר: ברחוב עומדות כיום ריקות יותר מ-10 חנויות, ביניהן החנות הפינתית בשינקין פינת יוחנן הסנדלר שבו פעלה בעבר רשת ארומה ועליה ניצב שלט להשכרה.

לפני שנה הסתיים ברחוב שיפוץ מסיבי מטעם עיריית תל אביב. בזמן השיפוץ, היקף המבקרים ירד דרסטית, וחלק מהחנויות נאלצו להיסגר. לאחר השלמת השיפוץ הפך אולי הרחוב אסתטי יותר, אך בעלי החנויות עדיין מתקשים למצוא שוכר.

"בזמן ששדרות רוטשילד, רחוב ירמיהו וצפון רחוב בן יהודה ממשיכים להתחזק, רחובות כמו שינקין סופגים ירידה", אומר תמיר בן שחר, בעל חברת הייעוץ העסקי צ'מנסקי בן שחר. "שיפוץ של תשתיות ומפלס מדרכה לא מחזיר אנשים לרחוב. בזמן שהרחוב שופץ אנשים חיפשו תחליף לרחוב, מצאו ולא חזרו. המדרכות אמנם שופצו, אבל לא הביאו קונספט חדש לרחוב, בניגוד למה שעושות חברות ניהול של רחובות בירושלים, בחיפה ובבאר שבע, שעורכות אירועים עבור החנויות ומפרסמות אותן, מה שיוצר מצב שחנות ועוד חנות שווה שלוש ולא שתיים".

התרגלו לאזורי מסחר אחרים

לדברי חיים קאופמן, בעל תיווך קאופמן נכסים בתל אביב, בעלי החנויות בשינקין הגיעו למחירים של למעלה מ-400 שקל למ"ר. "השוכרים לא מסוגלים לשלם את הסכומים האלה. כל שוכר שהחוזה שלו הסתיים, עמד על הורדת השכירות לפני השיפוץ ובחנויות שבעליהן לא הסכימו להוריד מחירים, השוכרים עזבו". קאופמן מוסיף כי "שינקין לא חזר להיות מה שהיה לפני השיפוץ. אנשים מצאו אזורי מסחר אחרים והתרגלו אליהם, ומספר האנשים שפוקדים את שינקין היום נמוך ב-40% מאשר לפני השיפוץ.

"בעלי החנויות דורשים על החנויות סכומים שנעים בין 350 ל-420 שקל למ"ר, גבוה יותר מהסכום ששילמו לפני השיפוץ שעמד על 300 שקל למ"ר, והשוכרים לא עומדים בזה. נוסף לכך, עיריית תל אביב לא הסכימה להוריד את הארנונה בזמן השיפוץ ושוכרים נאלצו להוציא כסף מהכיס כדי לעמוד בשכר הדירה. גם אחרי השיפוץ הם במלכוד, כי כדי לעמוד בשכר הדירה הגבוה הם נאלצים להעלות מחירים, ואז הקהל פשוט לא יקנה והפדיון יירד". בשיחה עם "גלובס" אמר בעל חנות כי על חנות בשטח 14 מ"ר בלבד ברחוב, שכר הדירה המבוקש הוא 6,500 שקל לחודש, המשקף סכום של 465 שקל למ"ר.

הלפרין טוען שהמצב בערים רבות הוא אבסורדי, כדבריו: "יש לרשת אופטיקה הלפרין 142 סניפים, ועם השנים אנחנו מבינים שאנחנו משלמים שכר דירה לא ריאלי. ברחוב הראשי בנתניה, למשל, יש חנות מצוינת שמרוויחה יפה, אבל כבר 15 שנה משלמת שכר דירה צמוד מדד, של 17 אלף שקל. הסכומים הם לא הגיוניים. בחולון אנחנו כבר 17 שנה אנחנו שוכרים חנות, ולידנו מוצעת להשכרה חנות ב-4,000 שקל פחות. אז או שניאלץ לעבור חנות, או שניאלץ להעלות את מחירים, ואז נרוויח פחות וגם ניאלץ לעבור". החנות שבה משלמת אופטיקה הלפרין את הסכום הגבוה ביותר נמצאת ברחוב גאולה בירושלים, ובה שכר הדירה הוא 900 שקל למ"ר.

לדברי בן שחר, בתל אביב יש כיום 700 אלף מ"ר מסחר, שחלקם נמצאים בעלייה וחלקם בירידה. "מדברים על ריבוי קניונים בתל אביב אבל זה לא נכון", אומר בן שחר. "שרונה אינו קניון, עזריאלי בונה בסך הכל קניון של 10,000 מ"ר שזה לא הרבה, קניון האופנה של גינדי בשוק הסיטונאי הוא בעצם הקניון היחיד".

דגני מאמינה כי רחובות משנים פניהם "לפי טעם הקהל", והיא מביאה את כיכר המדינה כדוגמא למקום שהיה "לעשירים" ול"מותגים". הקניונים שמביאים מותגים, לדבריה הופכים את הכיכר ל"פחות רלוונטית". היא סבורה שהכיכר תפרח רק כשיבנו בה משהו חדשני ואחר. ולדעתה גם חניה חשובה מאוד: "אין מקומות חניה חדשים באזור שינקין, כיכר המדינה ויהודה מכבי, לעומת רמת החייל ורוטשילד שמתווספים בהם כל הזמן עוד ועוד חניונים".

"האלגנטיות שהגיעה לרחוב שינקין לא טובה לו"

פרופ' יעל מוריה סקלי, ממשרד מוריה סקלי אדריכלות שתכנן את חידוש רחוב אבן גבירול וכיום מתכנן את חידוש רחוב בוגרשוב, אומרת: "כשמתכננים רחוב מחדש, חייבים להגדיר איזה תפקיד יש לו במערך הרחובות של העיר. לכל רחוב יש הייחוד שלו והתפקיד שלו, בין אם זה רחוב שמיועד למגורים או ציר מרכזי שבולטים בו שימושים אחרים.

"אבן גבירול, למשל, היה רחוב ללא כללים וללא חוקים, פרוע, שליש מהחנויות בו היו ריקות, והוא התנהג כמו החצר האחורית של העיר. המסחר היה קיים אבל לא זכה לחשיפה, ושירת רק תושבים מקומיים.

"כשהוחלט שאבן גבירול צריך לשרת קהל יותר גדול של אנשים, והחידוש נעשה בהתאם, הרחוב שינה את פניו. אם משפצים את הרחוב בלי להגדיר מה התפקיד שלו, זה עלול לא להצליח. שינקין, למשל, היה רחוב מאוד מסוים עם אופי היפסטרי, והאלגנטיות שהגיעה אליו לדעתי לא טובה לו. יהודה המכבי, שבעבר היה מאופיין בקהל 'צפוני', הוא היום חסר אפיון לחלוטין, פעם היה צפוני. איזה סיבה יש להגיע היום ליהודה המכבי?

"מבחינה מסויימת רחוב בוגרשוב ורחוב שינקין חופפים בסדר גודל שלהם, ובסוג המסחר שלהם. אבל בחנו הרבה מאוד חלופות בנוגע לבוגרשוב, והשקענו מחשבה לאפיין איזה רחוב הוא עכשיו ומה אנחנו רוצים לחזק בו תוך כדי שאנחנו מתכננים להפוך אותו ליותר נגיש וירוק. כעת אנחנו מייצרים הנחיות למסחר ולשיפוץ החזיתות המסחריות וגם שם אנחנו לומדים את מה שנעשה בשינקין. המטרה היא לעשות סדר ולתת ביטוי למסחר, אבל עם דרישה שיבוא לידי ביטוי ברמה גבוהה יותר שנדרוש מהסוחרים. לא מזגנים בחוץ, לא לכסות את חלון הראווה אלא שיהיה חשוף, לא לשים שלטים שאיבדו פורפורציות בגודל, אלא עד גודל מסוים.

"מצד אחד רוצים לתת כבוד ונוכחות למסחר ומצד שני לא לפגוע באיכות הכללית של הרחוב, בקנה המידה האנושי, באופי ובהולכי רגל. לכן, בתכנון הורדנו נתיבי תנועה מוטורית והוספנו שביל אופניים, ואנחנו שוקלים למשל לעשות קירוי של המדרכות, שישמש כמטריות בחורף וכשמשיה מצלילה בקיץ, כדי שזרימת הולכי הרגל תימשך בנוחות בכל מזג אוויר ועונה".

 שיעור שטחים ריקים

 שטחי מסחר בתל אביב