הקצאת בית מקצועי לפי נהלי מינהל

זכויות של מחזיקים במושבים מהוות סוגיה מורכבת בדיני מקרקעין ודינים הקשורים במינהל מקרקעי ישראל. זכויות אלה הינן בדרך-כלל מסוג בר-רשות.

האגודה השיתופית חוכרת ממינהל מקרקעי ישראל שטח של אלפי דונם מה שמכונה שטח המשבצת ומעניקה לחבריה זכות בר-רשות להחזיק בקרקע. יש גם סוג אחר של הסדר המכונה "הסכם משולש" ששם המינהל משכיר את שטח המשבצת לסוכנות היהודית כגורם מיישב וזה האחרון מעניקה לאגודה רשות במקרקעין שבמשבצת. האגודה מצידה מחלקת את המשבצת לפי נחלות, משקי עזר ובתים מקצועיים לחבריה.

בניגוד לנחלה הכוללת שטח של כ- 25 דונם עם זכות לבניית 2-3 בתים, בית מקצועי משתרע בדרך כלל על כדונם אדמה ואף פחות מכך.

דא עקא הליך הקצאת קרקע לבית מקצועי, הינו מורכב ויש לעמוד בנהלים הקבועים לכך בהוראות מינהל מקרקעי ישראל. כידוע הוראות מינהל מקרקעי ישראל משתנות לעיתים תכופות ועל כן יש חשיבות עליונה לעובדה מתי המעוניין בקרקע החל את ההליך במינהל לצורך הקצאת הקרקע כי היום הקובע לענין הזכות לקבל קרקע, הינו יום בו לראשונה המעוניין פנה להקצאת שטח ולא יום בו אותו מעוניין בנכס חתם על הסכם רכישה לדוגמה עם המחזיק הקודם.

לאחרונה בית המשפט העליון נתן פסק דין חשוב המבהיר את הסוגיה לעומק. התיק התברר בפני הרכב של השופטים: א. רובנשטיין, נ. הנדל, א. שהם.

הענין היה כשבמושב "בית שקמה", ששם החלו לחלק קרקעות מסוג בית מקצועי. בשנת 1991 נחתם הסכם משולש בין המינהל לבין הסוכנות לבין האגודה השיתופית. בשנת 1993 נחתם הסכם בין האגודה לבין פרקש המנוח לרכישת בית מקצועי במושב וקרקע הצמודה לו בשטח מעל 2 דונם.

דא עקא שהמנוח והאגודה לא קידמו את הליך אישור ההסכם גם במינהל מקרקעי ישראל.

בין לבין ובשנת 1999 נכנסה לתוקף הוראות אגף חקלאי מספר 66, שקבעו את הנוהל לאישור הסכמים והקצאת קרקעות במושבים.

רק בשנת 2002 לראשונה יורשי פרקש המנוח פנו למינהל בבקשה לאשר את ההסכם וההקצאה לפי הסכם הרכישה עם האגודה בשנת 1993. המינהל השיב לפניה זו כי לפי הוראות נוהל 66 לעיל, ניתן להקצות רק שטח של 500 מ"ר ולא שני דונם המבוקשים.

יורשי המנוח התעקשו שיש להתייחס אליהם לפי הוראות שהיו בתוקף בשנת 1993 ואין חשיבות להוראות החדשות לגביהם, באשר לטענתם הגבלות אלה לא היו קיימות ב-1993 עת המנוח רכש את זכויותיו מהאגודה.

בבית המשפט המחוזי בבאר שבע השופט אזולאי קבע כי המנוח אכן זכאי להירשם כחוכר בית מקצועי בשטח של 500 מ"ר ולגבי יתרת השטח של כשני דונם, השופט אזולאי קבע כי מתוך אינטרס ההסתמכות קמה למנוח זכות של בר-רשות בלתי הדירה ועל כן יורשיו יוכלו להחזיק בשטח זה גם כן.

מינהל מקרקעי ישראל הגישו ערעור על הקביעה דנן בטענה שלא מגיע למנוח או ליורשיו שטח כלשהו כי לא עומדים בקריטריונים.

השופט רובינשטיין נתן את פסק הדין העיקרי ויתר השופטים הסכימו עמו. השופט רובינשטיין קבע כי השאלה, איזה הוראת אגף חלה במקרה הנדון נקבעת לפי מועד הבקשה שהוגשה למינהל ולא מועד רכישת הזכויות מהאגודה.

מאחר והאגודה אינה בעלת בית אלא היא בעצמה יש לה זכות והרשאה הנובעת מיחסיה עם המינהל, אשר על כן, שנת 2002 והוראת האגף 66 הינן הקובעות לענין עצם הזכויות של המנוח. המינהל בכל התכתובות כתב כי לא ניתן להקצות מעל 500 מ"ר ומכאן כי המינהל התכוון שלגבי הקצאת 500 מ"ר המינהל לא רואה כל בעיה.

המינהל טען כי בשנת 2002 עת יורשי המנוח נגשו לראשונה למינהל, לא הביאו את המסמכים המהותיים. השופט רובינשטיין לאחר בדיקה של "המסמכים החסרים" לטענת המינהל, הגיע למסקנה כי אין המדובר במסמכים מהותיים וכי ממה שהוגש היה אפשר להבין את מהות הבקשה וכי המדובר בחסר טכני שלא משפיע על הזכות המהותית.

ולגביי יתרת השטח מסביב לבית המקצועי, בית המשפט העליון מבטל את הקביעה של בת המשפט המחוזי בקובעו כי לא קמה למנוח או יורשיו זכות מסוג בר-רשות בלתי הדירה.

המועד הראשון שניתן ליחס למינהל ידיעה על החזקת המנוח ויורשיו הינה שנת 2002. התביעה המקורית הוגשה רק בשנת 2004, כלומר לא מדובר במספר רב של שנות החזקה, שיכול להקים חזקה של בר-רשות בלתי הדירה.

העובדה שהמנוח חתם על הסכם עם האגודה ב-1993 לא מהווה השתק כלפי מינהל שידע על הענין רק ב-2002.

מכאן שיורשי המנוח יוכלו להירשם כחוכרים של הזכויות ב- 500 מ"ר בבית מקצועי, ועליהם לסלק ידם מיתרת השטח.

ע"א 633/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' חנוך חיטמן ואח'

האמור בחיבור זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

הכותב הינו עו"ד, מומחה לדיני מקרקעין ותכנון ובניה.