להוריד מחירי הדירות? כפו פינוי-בינוי על עשירי ארסוף וסביון

ממשלת ישראל המציאה ענף בנייה חדש: נדל"ן בדיוני. מדי שבוע, שר או ח"כ כלשהו מפריחים הבטחה מופרכת כלשהי למציאות ורודה, שבה מחירי הדירות יצנחו ועם ישראל יוכל לחזור ולקנות בהמוניו דירות גדולות במרכז הארץ.

שר השיכון, אורי אריאל, למשל, הצהיר השבוע שהמחירים "ירדו ב-2015 בשיעור דו-ספרתי" (של שקלים או של אחוזים, כבוד השר?), ואילו שר האוצר, יאיר לפיד, הצהיר ש"אנחנו מפעילים על ענף הנדל"ן לחצים כה כבדים, שהוא ייפול". נחמד לשמוע שר בממשלה שמכריז מלחמה על המקצוע שלי, אבל זה לא העניין. אדרבה, מר לפיד: רוצה למוטט את הענף? בהצלחה, העיקר שתתחיל כבר לעשות משהו. אני נוטה להאמין לשרים שהם מבינים שכדאי להם להוריד את מחירי הדירות. אבל האמת היא שאין להם מושג איך עושים את זה.

בשנים האחרונות יש גידול במספר התחלות הבנייה, שמגדיל את היצע הדירות, אבל המחירים ממשיכים לעלות. מדוע? כי מרבית הדירות החדשות הן גדולות, יפות ונוחות מרוב הדירות הישנות באזור בנייתן, והיזמים מוכרים אותן במחירים גבוהים יותר מהדירות הישנות. בצדק, מבחינתם: אם יש לי בבאסטה אבטיח חדש, שלם, נקי וחתוך, למה שאמכור אותו במחיר של מלפפון מאתמול?

מרבית הדירות החדשות נבנות כיום בשטחים פתוחים בפרוורי הערים, או במרכזי הערים הגדולות במקום שיכונים ישנים, במסגרת פינוי-בינוי. פינוי-בינוי בשיכון ישן מעלה מחירים מעצם טיבו. שיכון שמאכלס 20 משפחות צנועות, שקנו אותו בזול לפני שנים רבות, או שוכרים דלי אמצעים, הוא מוצר זול. היזם שהופך אותו למגדל נוצץ, שיאכלס 30 משפחות, הופך אותו ליקר. 10 הדירות שיתווספו למבנה יימכרו למשפחות עשירות או למשקיעים שישכירו אותן לצעירים בעלי אמצעים; הישראלי הממוצע לא יגור בהן. פינוי-בינוי בעיר מחסל את מלאי הדירות הזולות.

שכונות חדשות אינן פוגעות במלאי הדירות הזולות, אך גם אינן מגדילות אותו. שכונות חדשות הן יוקרתיות מטבען. הן משווקות לאוכלוסייה איכותית בעטיפה נוצצת של "קריית-משהו-החדשה". בנייה של שכונות כאלה עשויה להוריד את המחירים רק לאט ובטווח הארוך, מעצם הגדלת ההיצע.

אבל כיום נעשה יותר ויותר קשה לבנות שכונות חדשות, עקב מחסור אמתי בקרקע, ועיכובים ביורוקרטיים שיוצרת הממשלה, בלחצם של הארגונים הירוקים, שטוענים שאם נמשיך לבנות לא יישארו במרכז הארץ שדות ירוקים לטייל בהם וצמחים שיספקו לנו חמצן נקי לנשימה. אין מקום? תבנו לגובה בשכונות הקיימות ותצופפו אותן, הם אומרים, במידה מסוימת של צדק.

אבל יש יישובים בארץ שניתן לבצע בהם פינוי-בינוי, בלא לפגוע בשטחים הפתוחים ובאיכות הסביבה, באופן שיהפוך בתים מעטים ויקרים מאוד לדירות רבות וזולות ויצניח את המחירים.

במרכז הארץ יש עשרות יישובים קטנים שבנויים כולם מבתים צמודי קרקע. יישובים כמו כוכב יאיר, שוהם או סביון הם בזבוז של קרקע יקרה ותשתיות על אוכלוסייה קטנטונת של כמה אלפי אנשים. מדוע, בעצם, לבצע פינוי-בינוי, לפנות תושבים ולבנות מגדלים ברמת גן או ברחובות ולא בארסוף או במכבים?

כיזם, אשמח לבצע תכנית כזאת. כל יזם ישמח לכך. הפיצוי לתושבים הוא כסף קטן ליד הרווח העתידי. בית צמוד קרקע עם חמישה חדרים וחצר ביישוב קהילתי במרכז הארץ עולה בין שלושה לשישה מיליון שקלים. על שני בתים כאלה, ניתן לבנות מגדל שיאכלס חמישים דירות, שכל אחת מהן תעלה יותר ממיליון. תושבים שיבחרו להישאר ולגור במגדל יקבלו את ההפרש בין מחיר הוילה למחיר הדירה, ודיור חלופי ראוי ואיכותי בתקופת הבנייה. ואם המדינה תדרוש ש-20% או 25% מהדירות יושכרו לזכאים במחיר ציבורי אשמח לכך. העסקה עדיין תהיה כדאית ורווחית, ובדרך, תסייע לאלה שבאמת צריכים.

אני מניח שתוכנית כזאת תעורר קול צעקה של התושבים. אני מניח שחלקם יראו בכך פגיעה בקניין הפרטי שלהם (למרות שגם פינוי-בינוי בשיכון הוא פגיעה מסוימת בקניין פרטי). אני מניח שחלקם יחששו שבנייה להמון ביישוב שלהם תוריד את המחירים ותפגע באיכות החיים, ושרבים מהם ירצו למכור ולברוח עוד לפני הבולדוזר הראשון. בריחה כזאת תוריד את המחירים ותגרום לבריחה גדולה יותר. אבל הי, הרי זאת הייתה המטרה שלנו מלכתחילה.

■ הכותב הוא יזם ובעל חברות הנדל"ן KIG , "המשרד שלי" ו"דירות לעם"