התשואה הצפויה ליזמים בפרויקטים לדיור להשכרה של שר האוצר יאיר לפיד תנוע בין 7% ל-8%, כך על פי הערכה שהתגבשה בדיונים פנימיים של משרד האוצר.
הפרויקטים הראשונים שייצאו לדרך הם 215 דירות בהרצליה ו-246 דירות ברמת השרון, שיהיה ניתן למכור בתום 20 שנות חיי הפרויקט בתנאי שכירות. כמעט כל קבוצות הנדל"ן הגדולות במשק, ובהן שיכון ובינוי, אשטרום, בנקים וקרנות פנסיה, מתעניינות במכרזים.
מנגנוני ההגנה יהיו הנושא העיקרי בכנס יזמים ומוסדיים שייערך ביום חמישי.
שלושה סוגים של רשתות ביטחון יתקיימו במכרזים:
1. ריבית - המודל הוא זה האופייני לפרויקטים של BOT, שבהם היזם יממן בתחילה את הפרויקט בריבית קצרת מועד, וימיר את החוב הקצר לריבית ארוכת טווח. שלב ההקמה דומה למימון בנקאי לטווח קצר של 3 שנים, מימון המתחלף במימון לטווח ארוך מטעם מוסדי או בנק, שיקנה את הפרויקט ויקבל לשיעורין את ההחזר. ההחזר בנוי מהשכירות ומהמכירה של הפרויקט בתום 20 שנה להפעלתו. כאשר המימון הקצר הופך לארוך, המימון הארוך מתאפיין בריבית קבועה. ההגנה היא על הריבית הקבועה שתתקיים 40 חודשים אחרי הקמת הפרויקט. האוצר מתחייב להגן על פערי הריביות לתקופה זו בגובה של 200 מיליון שקל לעוד 20 שנה. הגנה זו מוערכת כעת בכ-20 מיליון שקל, תלוי בריבית שתשרור בפועל.
2. ערך מינימלי - ההגנה על הערך המינימלי של הפרויקט מבוססת על התזרימים מהשכירות ומההכנסה של מכירת הדירות בסוף התקופה. במכרזים בהרצליה וברמת השרון התזרים יחסית לחוב מוערך בכ-40% בתקופת ההשכרה והיתרה 60% היא ההכנסה מהמכירה, שהיא משמעותית יותר. ההגנה בסעיף זה ניתנת על הערך שמניחים שיהיה ערך החוב של אותם 60%. ההגנה היא על סכום של 91 מיליון בעת המכירה, סיכון שבאוצר מעריכים שהוא "מחוץ לכסף". אם המכירה לא מביאה 91 מיליון שקל, היזם יקבל שיפוי ביום המכירה להשלמה ל-91 מיליון בכל מקרה.
3. הגנה על תזרים השכירות - מרכיב החזר החוב מתזרים הכספים משכירות מבוסס על התפוסה המוערכת של הפרויקט, וההגנה ניתנת למקרה שלא תהיה תפוסה מלאה של שוכרים בפרויקט, שבו 75% מהדירות מושכרות בשוק החופשי ו-25% מהדירות מושכרות לזכאים לדיור בר השגה בהנחה של 20% ממחירי השוק. אם יתרחש אירוע של דיפולט ליזם בגלל תפוסה לא מלאה, דבר שבאוצר מעריכים בסבירות כמעט בלתי קיימת, האוצר ייתן הגנה על עד 80% מהחוב של היזם למממן, כך שמדובר למעשה ברשת הגנה למממן, קרן פנסיה או בנק.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
