תביעה שהגישו שני יזמי נדל"ן - גיל שולדנפריי וערן רודניצקי - נגד חברת ניסקו חשמל ונושאי המשרה שלה, חושפת עסקה רווחית ובעלת סיכון נמוך שביצע באופן אישי בעלי החברה, יצחק ניצן ואריה קידרון, עם החברה.
ראשיתה של הפרשה בקיץ 2008. חברת ניסקו חשמל - המהווה חלק מקבוצת ניסקו, שנמצאת בשליטת ניצן וקידרון ונסחרת היום בבורסה לפי שווי של כ-70 מיליון שקל - הביעה התעניינות בהקמת מרכז לוגיסטי חדש לצורך פעילותה. המרכז אמור היה לשמש כמחסן ההפצה הראשי וכבניין המשרדים הראשי של החברה.
לצורך כך, החלה החברה במו"מ עם שני יזמי הנדל"ן, שולדנפריי ורודינצקי, במסגרתו היו אמורים השניים לרכוש קרקע באזור התעשייה של מודיעין, שעליה ייבנה מבנה ייעודי לצרכיה של ניסקו. עם תום בנייתו אמור היה הבניין להיות מושכר לחברה.
מכתב התביעה של היזמים, שהוגש ע"י עורכי הדין אמיר ויתקון וליטל ברששת ממשרד שביט בר-און, גלאון, צין יגור ושות', עולה כי דירקטוריון ניסקו אישר את מזכר ההבנות עם היזמים, ונציגי הצדדים כבר לחצו ידיים והרימו כוסית. אך יום לפני חתימת ההסכם הסופי, ביטלה ניסקו באופן חד צדדי את העסקה, וזאת לאחר שבקשתה לבצע אותה בהנחה של 20% נדחתה. כעת תובעים היזמים את ניסקו ונושאי המשרה בה, כולל ניצן, בסכום של 12 מיליון שקל, לאור הנזקים שנגרמו להם מביטול העסקה, לרבות תשלום דמי תיווך.
ניצן ויתר נושאי המשרה בניסקו צפויים להעיד בעניין בימים הקרובים בבית המשפט. אולם האופן שבו התגלגלו האירועים בהמשך, לאחר ביטול העסקה, הוא מעניין לא פחות. ניסקו עדיין הייתה צריכה קרקע להקים עליה את המרכז הלוגיסטי (מרלו"ג) החדש שלה, וכך, בספטמבר 2010, היא רכשה מגרש סמוך באזור התעשייה של מודיעין, תמורת 19.5 מיליון שקל.
אך לאחר הרכישה, הגיעו ככל הנראה בחברה למסקנה כי אין להם את היכולת והידע הנדרש לפיתוח הקרקע והקמת המבנה עליו, ולאור זאת, כעבור שנתיים, החליטו שם למכור את השטח לחברה בעלת ניסיון רב בתחום יזמות הנדל"ן - חברת מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס.
אלא שמגה אור רכשה רק 50% מהקרקע, כשאת החלק השני שלה רכשו לא אחרים מאשר בעלי ניסקו ניצן וקידרון. החברה מכרה את הקרקע לשניים ולמגה אור תמורת 22.7 מיליון שקל, המשקפים את מחיר עלות הקרקע, בתוספת החזר מלוא ההוצאות שהיו לה במסגרת רכישת הקרקע, כגון מס רכישה, דמי תיווך, תשלומים לרשות העתיקות, עלויות ריבית וכו'.
התמורה, כפי שנכתב בדוח העסקה שפרסמה ניסקו לבורסה, "נקבעה לאחר מו"מ בין נציגים מטעם החברה (ניסקו) לבין נציגי החברות הרוכשות (מגה אור וארדן שבשליטת ניצן וקידרון). אך כאשר נכנסים לסעיפי ההסכם, מגלים שעבור מגה-אור והשניים, העסקה שביצעו עם ניסקו הייתה חסרת סיכון כמעט.
המוסדיים לא התנגדו
ניסקו התחייבה לשכור את המבנה מהשניים בתשואה של כ-9% מסך "עלות הקמת הפרויקט". עלות זו מורכבת מעלות הקרקע בתוספת עלויות בנייה, שהוערכו בכ-23 מיליון שקל, וכן עלויות מסים, עלויות תכנון ועלויות גמר אחרות. במועד העסקה העריכה ניסקו את סך עלות הקמת הפרויקט בטווח שבין 64 מיליון שקל ל-80 מיליון שקל.
ניסקו אף העמידה לשניים ולמגה אור רשת ביטחון, שתבטיח את התשואה שלהם. "במידה שעלות הקמת הפרויקט בפועל תעלה על 80 מיליון שקל, החברה תשלם את ההפרש בין עלות הקמת הפרויקט בפועל לבין 80 מיליון שקל", נכתב בחוזה בין הצדדים.
מדובר היה, כאמור, בעסקת בעלי ענין, ולאור זאת נדרש רוב מקרב בעלי מניות הציבור על מנת לאשר אותה. האם היו מתנגדים לעסקה? באופן מפתיע או שלא, העסקה עברה ברוב של 100% מבעלי המניות, ללא מתנגד אחד, כאשר כל הגופים המוסדיים המחזיקים במניות ניסקו חשמל - מנורה מבטחים, מגדל, הראל וילין לפידות - תומכים בה. באוקטובר אשתקד הסתיימה הקמת המבנה בעלות של כ-74 מיליון שקל, והוא החל לשמש את החברה בפעילותה.
בשלב הזה, עם הפעלת המרלו"ג, החליטו ניצן וקידרון למכור את חלקם, ולצורך כך נפגשו עם מספר גופים מוסדיים, שמחפשים לבצע עסקאות בנדל"ן מניב. השניים קיבלו הצעה מאחד הגופים שנקבה בסכום של 41.25 מיליון שקל עבור חלקם במבנה, ובהתאם להסכם בינם לבין מגה אור, לאחרונה ניתנה זכות סירוב ראשונה. במגה אור החליטו לממש את זכותם, וכך הם הפכו לבעלים המלאים של הכנס, לאחר שרכשו אותו מהשניים בסכום ההצעה שאותה קיבלו.
השניים, נזכיר, השקיעו ברכישת מחצית חלקם בקרקע 11.5 מיליון שקל, וחלקם בעלות הבנייה הסתכמה בכ-25 מיליון שקל. מרבית העלות הזאת מומנה באמצעות מימון בנקאי משותף שלקחו השניים ומגה אור. התמורה שקיבלו ניצן וקידרון ממגה אור עמדה כאמור על 41.25 מיליון שקל, כך שאת העסקה הזו, שאותה ביצעו עם החברה בה הם שולטים, הם סיימו עם רווח של כ-5 מיליון שקל - תשואה נאה של מעל ל-40% בפרק זמן של שנה וחצי, על ההון העצמי שהשקיעו ברכישת הקרקע.
אלא שכעת, כאמור, ניצן נתבע בגין העסקה, וצפוי להעיד על מהלכה בבית המשפט. בתצהיר שהגיש במסגרת ההליך, הוא מתאר את הנסיבות שהביאו אותו לביטול העסקה באוקטובר 2008: "תחושתי האישית באותם ימים הייתה כי אין מדובר במשבר כלכלי רגיל, אלא בקטסטרופה של ממש, וכי העולם עומד בפני משבר כלכלי חמור אף מזה שהתרחש בשנת 1929. הרגשתי כי לאור האחריות המקצועיות שהוטלה על כתפיי, כיו"ר דירקטוריון ובעל שליטה בחברה ציבורית, אסור לי להתקשר בימים כאלו בשם ניסקו בחוזים הכוללים התחייבויות קשיחות בהיקפים של עשרות מיליוני שקלים, וכי אם אעשה זאת יהיה בכך משום מעילה בתפקידי. ממש כך!", כותב ניצן.
התחושות הללו לא מנעו, כאמור, מניסקו לרכוש קרקע חלופית, מניצן לרכוש ממנה מחצית מהקרקע, ומניסקו להתקשר עם ניצן ומגה אור ב"חוזה קשיח" שמבטיח את התשואה לשני הצדדים.
ניצן מסר בתגובה לדברים כי "התביעה מופרכת ותידון בבית המשפט".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
