נכנסתם להשקעת נדל"ן עם שותפים? הנה הבעיות שמחכות לכם

בשנים האחרונות הוזכרו לא מעט חסמים, שמונעים בנייה בשוק הנדל"ן המשווע לדירות, למשל עומס ברשויות התכנון או עלויות של מאות מיליוני שקלים להקמת מחלף או מכון לטיהור שפכים.

אלא שלעתים החסמים יכולים לבוא גם בדמות שותף לא כל כך מוצלח. לדברי עו"ד עופר טויסטר המתמחה בדיני מקרקעין, "יש גורמים ש'מתאמצים' להיות דווקא השותף הקטן של החברה הגדולה, כי ככל שיעיקו עליה יותר, כך הם צפויים להרוויח יותר. בעצם להיות שותף קטן זו עוצמה ולא חולשה".

החוק בישראל דווקא מייצר פתרון למצב שבו שותפים אינם מגיעים להסכמות וזאת באמצעות הליך פירוק השיתוף שמתבצע תחת עינו הפקוחה של בית המשפט. יחד עם זאת סבור טויסטר כי פעמים רבות בעלי קרקע נמנעים מפירוק שיתוף. "לפעמים שווה לחברה להיסחט ולשלם לבעל זכויות פי שניים או שלושה משווי הזכויות, ולא ללכת לפירוק שיתוף שיכול להימשך שנים, וגם ראיתי מצב שבא גורם שלישי ורכש את הזכויות. לעתים שווה למתוח את החבל אבל לא לקרוע אותו".

"שותפויות מוגדרות במהותן כסיכון עסקי", מסביר עו"ד אבי בן יעקב, שותף במשרד וקסלר ברגמן המייצג את אפריקה ישראל. "כמו זוגיות, שותפות עסקית היא בדרך כלל ארוכת שנים, והצדדים עוברים שינויים שהמציאות מייצרת".

בפרויקט של החברה בירושלים, נכנסה חברה בעלת איתנות פיננסית כשותפה עם אפריקה ישראל, אך עקב המשבר הכלכלי בארה"ב נקלעה השותפה לקשיים ולא יכולה הייתה יותר להזרים כספים לפרויקט, כך שאפריקה ישראל נאלצה לדלל את אחוזי השותפה בפרויקט.

"בשעת משבר, או שמדללים את השותפים, או שקונים את חלקם, או שמוכרים", אומר בן יעקב. יחד עם זאת מסביר בן יעקב כי "הרבה פעמים עדיף לשלם לשותף קצת יותר, שכן בגלל אי הסכמתו לביצוע פרויקט, ההליכים מתעכבים שנים, וגוררים עלויות גבוהות".

עדיף לסכם מראש

עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, מספר על מקרה קיצוני יותר, שבו ייצג בעלי קרקע בהליך פירוק שיתוף וקבלן רכש במכוון זכות של אחד מתוך מאה בעלי זכויות - ומתוקף זכות זו הגיש תביעה לפירוק שיתוף. "לבעלי קרקע עדיף לסכם מראש בהסכם שיתוף את כל התסריטים האפשריים שיקרו בעתיד, במצב שבו אחד מהם ירצו למכור את חלקו, כדי למנוע מצב שבעלי הזכויות יהיו סחיטים על ידי צד ג'". מסביר שוב.

לא תמיד הסיבות לסכסוך בין שני שותפים הוא רצון לסחוט את השותף החזק. במקרים רבים, שני צדדים רוצים לבנות פרויקט, אבל הבנק לא מוכן לממן את שניהם, או שמימון שותף שהאיתנות הפיננסית שלו נמוכה יותר, יגרור ריביות גבוהות.

בעיות כספיות הן אלה שעיכבו בין היתר את פרויקט סוהו בנתניה - ב-13 שנה. בשנת 1995 רכשה חברת בית אבן בנייה וייזום, בבעלות משותפת של חברת בן אפרים ושל שותפים מחו"ל, קרקע בשטח 32 דונם באזור התעשייה פולג בנתניה. על 20 דונם מתוך ה-32 דונם (בתוספת 20 דונם של העירייה שצורפו לצורך הקמת החניון) הקימה בית אבן את חנות איקאה. את 12 הדונם הנותרים רצתה בן אפרים לממש, אלא ששותפיה של בן אפרים בחברה-הבת בית אבן ובנייה, שהיו גם בעלי השליטה בחברה הציבורית דירום שנקלעה לקשיים כלכליים - לא שיתפו פעולה עם קידום הפרויקט.

לאחר שנים של הידברות שלא הובילה לתוצאות, הצליחה בן אפרים באוגוסט 2011 לרכוש את חלקם של השותפים בחברה שהחזיקה בקרקע ולמשוך החוצה את יתרת הקרקע. כתוצאה מכך, באיחור של 13 שנה, מקימה היום בן אפרים על הקרקע, בשיתוף עם אלקטרה נדל"ן, את מתחם העיצוב SOHO שיכלול 27 אלף מ"ר בנוי. לפני שנתיים, אגב, מכרה בית אבן את מתחם איקאה לישראלום וברונפמן תמורת 175 מיליון שקל.

דרגה שווה

במקרים מסוימים, גם כשרוצים, לא ניתן לממש את האפשרות החוקית לגשת לפירוק שיתוף כי אין רישום מוסדר של הזכויות בקרקע. "פירוק שיתוף חייב להיעשות בין בעלי זכויות בדרגה שווה, הרשומים בטאבו", מסביר שוב. "הבעיה היא במקרים שישנם שותפים ואחד מהם נפטר, ויורשיו לא ממהרים להוציא צווי ירושה".

הנה דוגמה למקרה שבו היעדר רישום זכויות ואינטרסים מנוגדים עיכבו בנייה בפתח תקווה. ברחוב העצמאות 65 בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה הוקם בשנים האחרונות "קניון גנים" על ידי בעלים פרטיים. לבעלי הקניון זכויות גם במגרש הממוקם ממול, מאות מטרים בודדים מהקניון הקיים, וגם במגרש זה זכויות בנייה למרכז מסחרי.

בשנת 2007 רכשה חברת גזית גלוב ישראל את מרבית הזכויות במגרש שממול, וב-2010 הודיעה כי בקרוב יוקם קניון מקבוצת קניוני G בשכונה, אך הצדדים לא הצליחו להגיע להבנות כדי לממש את הזכויות החלות על המגרש. מדרך הטבע, לשותפים של גזית גלוב, שמחזיקים בקניון ממש ממול, אין מוטיבציה לקדם על המגרש פרויקט מסחרי נוסף שיתחרה בקניון שכבר פועל. בגלל היעדר רישום מוסדר של הבעלות בקרקע, הצדדים לא יכלו לפתור את הבעיה באמצעות פירוק שיתוף בבית המשפט. רק לאחרונה הוסדר הנושא וכעת הצדדים נמצאים בהליך של פירוק שיתוף.

ראשל"צ: השותף הבעייתי הוא דווקא העירייה

במקרה זה האבסורד בשותפות הלא מוצלחת הוא גדול במיוחד, כי לא מדובר בשני גורמים שכל אחד מהם מבקש למקסם את רווחיו, אלא אחד השותפים הוא רשות מקומית, שמסיבותיה שלה מבקש למנוע הקמת מגדל במרכז העיר, ובכך מונעת משותפיה, בעלי קרקע פרטיים, את הזכות לממש את קניינם. מדובר בבעלים שרכשו קרקע בפינת הרחובות ז'בוטינסקי ועולי הגרדום בלב ראשון לציון לפני עשרות שנים, כאשר ייעודה היה למגורים. הבעלים רצו לממש את זכויות הבנייה על הקרקע אך עיריית ראשון לציון ביצעה לימים הפקעה בחלקה סמוכה, ולאחר הליך של איחוד וחלוקה הפכה לשותפה שווה בקרקע. מלבד זאת, גם כוונותיה של העירייה כלפי המגרש השתנו כמה פעמים עם חילופי ראשי העיר, שחלקם ביקשו לשנות את ייעוד הקרקע למסחר בתקופת פריחת הקניונים בראשון לציון, ועם פיצוץ בועת הקניונים בעיר, הוחזר ייעוד הקרקע למגורים.

הבעלים הפרטיים, שהמתינו עשרות שנים לממש את זכויותיהם בקרקע, נאלצו להמתין עד ששותפתם בקרקע - העירייה - תיתן הסכמתה למימוש הפרויקט. כיום, למרות שחלה על הקרקע תב"ע מאושרת להקמת בניין בן 18 קומות ו-66 דירות, עדיין מסרבת העירייה לממש את הפרויקט. חלק מהבעלים הפרטיים כבר נושקים לגיל 80, ומביעים חרטה על היום שרכשו את הקרקע. העירייה גם הציעה לבעלים לרכוש את חלקם בקרקע, על מנת להבטיח כי לא תהייה בניה במקום לעת עתה, אך הבעלים מעוניינים לממש את זכותם לבנות בניין על הקרקע ולמכור את הדירות שיוקמו עליו.

מעיריית ראשון לציון נמסר כי "העירייה מבקשת להמתין עם מימוש הבנייה עד להכרעה סופית ביחס לאפשרות שדרוג פרויקט "לב העיר" הטעון שיפוץ מקיף והציעה לבעלים הפרטיים לרכוש את חלקם במחיר מלא. ההצעה עדיין בתוקף לכל בעל לקרקע המבקש לממש את זכותו".