חלומות נדל"ן בלי פיקוח

"ניהול השקעות" הפך בשנים האחרונות לתחום עתיר רגולציה, בין השאר כדי להגן על המשקיעים בנכסים פיננסיים, ולמזער את תופעות המיידופים, הערן-מזרחים וכו', אשר עשקו והיכו במשקיעים נאיביים, חלקם רשלנים-משהו או חמדנים למיניהם. כחלופה אטרקטיבית להשקעה בנכסים פיננסיים - בשל הריבית הנמוכה באפיקי החוב בארץ ובעולם המפותח - התפתח שוק ההשקעות בנדל"ן שפורח בארץ בשנים האחרונות.

עליית מחירי הדיור בשיעורים ניכרים בכל שטחי מדינת ישראל מאלצת את המוח השיווקי הישראלי לנסות ולאתר הזדמנויות אטרקטיביות בתחום אשר נתפס כסולידי יחסית; הזדמנויות אשר יעוררו את תיאבון המשקיעים שרובם רעבים להשקעות רווחיות בעולם של ריביות אפסיות.

שיווק קרקע חקלאית באזורים אשר קיימת היתכנות סבירה להפיכתם במהלך השנים לקרקע למגורים, הפך בשנים האחרונות לטרנד שיווקי לוהט.

מתברר, כי חלקיקי קרקע מופשרת מוצעים לציבור הישראלי דרך ערוצי הפרסום כמתכון אטרקטיבי להתעשרות עתידית.

וכך, מי שיש לו שדה תפוחי-אדמה יכול לשווקו לציבור הרחב כפלטפורמת התעשרות, בלי שרגולטור כלשהו יפקח על הנעשה ויבחן את ההתקשרויות בין המוכר לקונה.

וכך במציאות היום, עוד ועוד ישראלים מתפתים ועלולים להתפתות לעסקאות נדל"ן גרועות.

דבר דומה קורה בתחום פרוץ אחר בשוק הנדל"ן המתיימר להנגיש את ההשקעה בפרויקטי נדל"ן למשקיעים פרטיים בעלי הון מינימלי של עשרות-אלפי שקלים בודדים, תוך פיתוי ציבור המשקיעים הפוטנציאליים והבטחה לקבלת תשואות פנומנליות בעולם של ריביות אפסיות. וכך, אזרחים תמימים אשר כל הונם הנזיל מסתכם בעשרות-אלפי שקלים בודדים, עלולים להתפתות להרפתקה פיננסית אשר תמחק גם את הונם הדל.

ההיגיון העומד מאחורי הנגשת ההשקעה בפרויקטי נדל"ן לאזרח הממוצע הוא מבריק, שכן כולנו היינו רוצים להיכנס בנעליהם של בעלי ההון ולגרוף תשואות נאות.

בניגוד לבעלי ההון ולגופים המוסדיים אין לנו את הכלים לנתח את הסיכונים העסקיים והמשפטיים הכרוכים בהשקעות מסוג זה, ולפיכך יש לנו תלות כמעט מוחלטת במצגים ובהבטחות של הגורמים המשווקים לנו את ההשקעה.

ייתכן אמנם כי חלק מן ההצעות המפתות יניבו בעתיד את הפירות המובטחים, אולם אין בכך כדי לאפשר לייצר במשק ערוץ שיווק בלתי-מפוקח לאזרחים שאין להם מושג ומידע שקוף על השקעתם.

העניין הוא, שתמיד יימצאו המוני ישראלים אשר הפיתוי לתשואה פנטסטית יגרום להם להתעלם מסימני-השאלה המתבקשים ומתמרורי האזהרה, ולהפקיר את ממונם בהשקעות ספקולטיביות. מניסיון החיים למדנו כי תשואות דו-ספרתיות מובטחות קיימות בעיקר באגדות, במצגות, בחלומות ובהשקעות אקסטרים. לכן נדרשת סופר-זהירות.

בישראל 2014 כל אדם, בלי קשר לכישוריו וליושרו יכול להעלות באנר מפתה באינטרנט, לפרסם ברדיו ובטלוויזיה, בלי שיבדקו בציציותיו. אמנם במגזר העסקי מרבים להתלונן על עודף-רגולציה, אולם בתחום ניהול ההשקעות בנדל"ן קיים ואקום רגולטורי חמור המאיים על כספי הציבור.

בנסיבות אלה, על המדינה לבצע כבר עתה בחינה ובדיקה של תחום השקעות פרוץ זה, ולתת את הפיקוח עליו לגורם מקצועי בעל סמכויות. גרירת רגליים עלולה להביא לאלפי "נפגעי השקעות בנדל"ן" שיעשו כותרות דרמתיות בעיתונות ותחקירים בטלוויזיה, ורק אז - אחרי שהסוסים ברחו מהאורווה - תתחיל המדינה, בשל לחץ ציבורי, לטפל בנושא.

הכותב הוא האסטרטג הראשי בקבוצת איילון