בועה מתפקעת במנהטן: ירידה בשוק הדירות להשכרה

ניו-יורק היא עיר של שוכרי דירות ושל אלה שמשכירים אותן. כ-75% מיחידות המגורים בעיר, ובמיוחד במנהטן, הן דירות להשכרה. לאחר הכל, לרוב התושבים אין מספיק כסף כדי להפקיד דמי קדימה לרכישת נדל"ן. מבחינת בעלי דירות בעלי נשימה ארוכה, זה מתכון להכנסה חודשית בטוחה לאורך שנים: הביקושים נוטים להיות גבוהים וההיצע נמוך.

אבל, כפי שמדווח "ניו יורק טיימס", גם מגזר הדירות להשכרה במנהטן, שקנה לו מוניטין של יציבות ואמינות, אינו חסין מפני מהפכים. על סמך נתונים של כמה סוכנויות נדל"ן גדולות ומומחים אחרים בענף, מוסר העיתון ששכר הדירה שמשלמים שוכרים במנהטן רשם ירידות עקביות בחודשים שחלפו ובמקביל נרשמה עליה במספר הדירות להשכרה שנותרו ריקות לרמה הגבוהה ביותר מזה כמעט 10 שנים.

בדרך כלל, שוק הדירות להשכרה מתרכך מעט בחודשי החורף, אבל הירידה הנוכחית עמוקה יותר וממושכת יותר מאשר שינוי תקופתי שגרתי, אומר ה"טיימס".

"בבת אחת, בסוף ספטמבר, השוק פשוט גווע", אמר לעיתון מארק לואיס, יו"ר-מנהל של חברת הברוקרים קולדוול באנקר איי. סי. לורנס, שמתמחה בהשכרות. "נרשמה ירידה חזקה בביקושים וההפסד שנגרם לבעלי הבתים היה שווה ערך לשכ"ד של כמה חודשים".

בעלי הדירות אינם יושבים בחיבוק ידיים לנוכח המצב החדש ומציעים לשוכרים קיימים ופוטנציאליים הטבות שכמותן לא נראו בשוק כבר שנים, מציין ה"טיימס". למשל: פטור משכ"ד לחודש אחד בחוזה ל-12 חודשים לשוכרים ותיקים, או תעודות שי בשווי 200 דולר לברוקרים שהביאו שוכר לבעל הבית. (בניו-יורק, שכר הטרחה של הברוקר, בדרך כלל בשווי שכ"ד לחודש אחד, משולם ע"י השוכר, לא המשכיר).

ובכל זאת, קבלנים שמתמחים בבניית בתי-דירות להשכרה אינם רואים בכך כתובת על הקיר, שמצביעה על התרככות ממושכת בשוק, אומר העיתון. הם ממשיכים להוציא אל הפועל פרוייקטים ענקיים, לרבות כמה בניינים שבכל אחד מהם למעלה מ-1000 דירות. הם מציינים ששכר הדירה במנהטן הגיע לרמות שיא בתחילת 2013.

אבל ה"טיימס" טוען, ששוק הדירות להשכרה במנהטן צריך להתחיל להתמודד עם מציאות משתנה: שיעור הצמיחה של שכר הדירה הממוצע היה גדול יותר משיעור הצמיחה בהכנסות הדיירים. ייתכן, אפוא, שההאטה הנוכחית מאותתת שהשוק מתחיל לתקן את עצמו.

"ניו-יורק שוב אינה רק וול סטריט", אמר לעיתון דייוויד פיקט, נשיא גותאם אורגניזיישן, חברה שמתמחה בנדל"ן למגורים."כלכלת האזור המטרופוליטני נעשתה הרבה יותר מגוונת. החדשות הרעות הן, שאנשים שעובדים במגזרים החדשים אינם מגיעים לרמות השכר של אלה שעובדים בוול סטריט".

את המכה הקשה ביותר סופגות דירות בבניינים ללא מעלית וללא שירותי נוחות או מותרות (שוערים, חדרי כושר, בריכות שחיה, גן על הגג). אבל ההאטה בשוק פוגעת בדירות בכל הגדלים, מדירות סטודיו ועד דירות של שלושה חדרי שינה (ארבעה חדרים במונחים ישראליים) ובכל אזורי מנהטן, על פי ניתוח נתונים של השכרות 150 אלף דירות שערכה חברת קולדוול באנקר.

ה"טיימס" מביא את הדוגמה הבאה: שכ"ד ממוצע בדירה טיפוסית של חדר שינה אחד (וחדר מחיה), בבניין ללא מעלית, בספטמבר אשתקד, היה 2512 דולר בחודש. באוקטובר צנח שכר הדירה לרמה של 2326 דולר לחודש, ירידה בשיעור 7%. בנובמבר נרשמה ירידה נוספת, בשיעור 2%, לרמה של 2282 דולר, ובדצמבר עוד גלישה כלפי מטה שיעור 2%, לרמה של 2238 דולר. מגמת הירידה נמשכה גם בינואר השנה, לפי חישובי קולדוול באנקר.

כצפוי, היצע הדירות להשכרה גדל. בדרך כלל, שיעור הדירות להשכרה שנותרות ריקות במנהטן אינו עולה על 3%. בנובמבר הגיע שיעור הדירות הריקות ל-2.8%, הרמה הגבוהה ביותר מאז 2006, על פי נתונים של חברת הברוקרים דאגלס איילמן. בדצמבר נרשמה ירידה קלה בשיעור זה, לרמה של 2.79%. גם בינואר היתה ירידה קלה. בכל זאת, שיעור הדירות ריקות במנהטן עתה גדול משמעותית משיעורו בינואר 2013, שהיה 1.54%.