מי צריך את הותמ"ל? "במקום לפשט, מוסיפים מוסדות"

בשבוע האחרון החלה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לדון בתוכניות הדיור הלאומית, הכוללת כמה מרכיבים, ביניהם מה שנחשב לספינת הדגל של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור, יאיר לפיד - קידום תוכנית הבנייה להשכרה לטווח ארוך.

כדי ליישם את התוכנית, שמתיימרת להביא להקמת שוק שכירות ארוכת טווח בישראל בעשור הקרוב על ידי הקמת 150 אלף דירות להשכרה, פועלים במשרד האוצר להקמת חברה ממשלתית חדשה בשם "דירה להשכיר" ולהקמת ועדה חדשה שתוכל לקדם במהירות תוכניות גדולות של למעלה מ-500 יחידות דיור. ועדה זו, הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), צפויה לפעול כגוף תכנון עליון שמוגבל רק על ידי תוכנית אחת (תמ"א 35), ולהביא לכך שהמלאי התכנוני של קרקעות זמינות לבנייה למגורים יגדל במהירות.

אבל בינתיים, כל שהצליחה התוכנית החדשה לקדם הוא התנגדות עיקשת מצד גורמים שונים מהאקדמיה, מעולם התכנון, ומצד אדריכלים, ראשי רשויות, ארגונים סביבתיים ועוד. יש האומרים כי זו אולי התוכנית שזכתה לביקורת הרבה ביותר אי פעם. הנה כמה מהן.

התנגדות 1: "פגיעה בתכנון הכולל"

"הותמ"ל הוא שבירת כל הכללים של תכנון מווסת. מדובר בהתקפה משולבת שמייצרת בלבול ופוגעת בתכנון הכולל", אומר איתמר בן דוד, מנהל תחום תכנון בחברה להגנת הטבע. לדבריו, ההתנגדות העיקשת לותמ"ל חזקה במיוחד לאחר שהווד"לים, שהיו ניסיון קודם לפתור את מצוקת התכנון - כשלו בתפקידם.

"יש הרבה אינטרסים שרוצים את קידום התוכניות בהליך מהיר. כל הגופים שכשלו עד עכשיו, במקום להתמודד עם התכנון שהופך להיות מורכב יותר פשוט מקימים מוסדות חדשים. ואם הציבור מתנגד, מוציאים אותו מהתמונה. בגלל זה בותמ"ל אי אפשר להגיש ערר - רק הממשלה יכולה לעשות זאת. בהליך רגיל, וגם בוד"ל, אפשר לגשת לועדת ערר והיא דנה בערר, ויושבים שם נציגים של משרדי ממשלה שונים וארגונים. כאן זה לא קיים. זה מוביל גם לפוליטיזציה של כל העניין. במשרד האוצר ובמינהל התכנון מציגים את זה כישועה למצוקת הדיור אבל זה לא המצב.

"אני חושב שחלק מהמשבר המתהווה במשק נגרם גם בגלל שיש כל הזמן רפורמות ושינויים. קבינט הדיור שפועל כבר כמעט שנה הוא מפעל של רעיונות חדשים ורפורמות אחת אחרי השנייה, וזה יוצר כאוס".

גם יו"ר איגוד מהנדסי ערים, מרים ארז, אינה מצליחה להבין מדוע הפתרון שמצאה הממשלה לבעיה היא הקמת ועדה נוספת: "התחושה היא שלממשלה אין אינטרס לבצע נירמול של הבירוקרטיה במערכת התכנון ובמקום זה היא יוצרת כאוס במערכת. תיקון 102 לחוק (הרפורמה בחוק בתכנון והבנייה א"ח) עוד לא יצא מהתנור אבל במקביל הוארכה פעילותן של הוד"לים ועכשיו מבקשים להוסיף גם את הותמ"ל. במקום לקצר תהליכים, במהלך הדיונים בוועדת הפנים נוספו לתיקון 102 לחוק 'שכבות של שומן' - תיקונים ותוספות אשר יכבידו על הרצון לקצר לוחות זמנים בתכנון ובנייה ויצירת שוויוניות, אחידות ושקיפות".

ארז, כמו גורמים רבים אחרים, טוענת כי הותמ"ל לא יפתור את הבעיה האמיתית: "הסיבה למחירי הדיור הגבוהים אינה נעוצה במחסור בקרקע מתוכננת. מטריד אותי כי ההכרזה על מתחמים לפי המלצת מינהל התכנון תיעשה רק על בסיס כמות יחידות הדיור - היו צריכים להיות עוד קריטריונים ולדאוג שהמרחב הינו חלק מתוכנית כוללת ולא עומד בפני עצמו.

"מהנדסי ערים, כמו הציבור כולו, נאנקים תחת הביורוקרטיה התכנונית ומאוד רוצים שתוכניות בניין עיר משמעותיות תאושרנה תוך זמן קצר, ושמשרד התחבורה, המשרד להגנת הסביבה וגורמים מאשרים נוספים יחברו למען קיצור הליכי תכנון. אבל זה לא קורה", מסכמת ארז.

בן דוד, כמו אחרים, סבור שהתוצאה הסופית של הותמ"ל תהיה אחת - מתחמי דיור שיאושרו בהליך מהיר אבל ייתקעו אחר כך בבתי משפט.

התנגדות 2: הבעיה היא בתשתיות

חיימי שניידר, שהיה שותף לעבודת המחקר שהכין ארגון "עתיד כחול לבן", ביחד עם מי שהיה בעבר ראש מינהל תכנון, אדריכל יונתן גולני, מתייחס גם לסוגיית המלאי התכנוני: "הממשלה חייבת לעשות מיפוי אמיתי של מלאי התכנון. להבין מה התמונה בשטח, ואז לטפל בבעיה האמיתית שהיא החסמים ולא המחסור בקרקע מתוכננת. התוכניות לא מתקדמות בגלל חסמי תשתיות-על כמו מחלפים או מתקני טיהור שפכים, בגלל חסמי תשתיות מקומיות כמו ביוב ופיתוח וגם בגלל חוסר המוטיבציה של הערים לקדם אותן. צריך לעשות תוכנית פיתוח רב שנתית, מתוקצבת, ובעיקר לפתח את הפריפריה ולא להתרכז רק במרכז הארץ".

"היתרון הגדול של הותמ"ל הוא לפתור את הבעיות שיש בתוכניות עם תוכניות מתאר ארציות והימנעות מעררים, לדוגמא במקרה של פינוי מחנות הצבא", מסכם בן דוד, "כולם מדברים על הגדלת היצע אבל מכל כיוון רואים שזה לא הכיוון האמיתי. מי שמקדם את התוכנית הזו רוצה לאפשר היום מה שכמעט בלתי אפשרי לעשות במסלולים הרגילים - לא לפתור את החסמים אלא למצוא ולקדם תוכניות חדשות".

התנגדות 3: "גבולות פרוצים"

הותמ"ל למעשה גוברת על כל תוכנית אחרת למעט תמ"א 35, אבל אותה תמ"א 35 שכביכול אמורה לשים גבולות לאפשרות הפיתוח או הבנייה, איננה סגורה בעצמה. נכון להיום נמצאת תמ"א 35 בעדכון שטרם הסתיים ולכן הגבולות שהיא צריכה להציב לוועדה החדשה טרם נקבעו. "זה עשוי לתת את האפשרות להרחבת הערים והיישובים הקיימים מעבר למה שניתן היום", מסביר אדריכל חיימי שניידר מפורום המתכננים, "מדובר היום על תוספת של עוד 2% לשטחי הערים הקיימות מה שיאפשר לותמ"ל לפעול על שטחים נרחבים יותר. התוכנית היחידה שיכולה לגבור על הותמ"ל עדיין נתונה לשינויים וזה פתח לבעיה".

ממשרד הפנים נמסר בעניין זה: "עדכון תמ"א 35 יידון במועצה הארצית. לאחר הכרעת המועצה הארצית בנושא נפרסם הודעה לציבור".

התנגדות 4: גם החקלאים מתנגדים

התנגדות עיקשת להקמת הותמ"ל נשמעת גם מכיוון המגזר הכפרי והחקלאי, משום שהתוכנית מאפשרת למדינה לקצר גם את הליך הפקעת הקרקע באמצעות שיטה חדשה שפותחה על ידי צוות 90 הימים - "נטילה". המשמעות של הליך זה היא שהמדינה תוכל להחליט כי קרקע חקלאית נחוצה לפרויקט מגורים, ולהעביר אותה לידיה בהליך מזורז.

בישיבות ועדת הפנים נשמעו התנגדויות קשות לנושא זה, בין היתר מפי ראש מועצת דרום השרון מוטי דלג'ו ומזכ"ל תנועת האיחוד החקלאי דודו קוכמן. הראשון השווה את הותמ"ל לכלי שיאפשר למדינה לנהוג כמו שנוהגים במדינות לא דמוקרטיות שבהן מסלקים אנשים מהבית ללא אפשרות להתנגד, והשני טען שהאוצר מתנהג כלפי המתיישבים כאילו היו עבריינים. תשובתו של שר האוצר לפיד עצמו בוועדה לטענות אלו אגב הייתה חד משמעית - "שטח מסוים, אם נחשוב שכדאי לבנות עליו כדי להוריד את מחירי הדירות, אנחנו ניקח אותו. גם אם מישהו יושב עליו 70 שנה. זה צורך לאומי".

התנגדות 5: הותמ"ל לא מקדם את הביצוע, השוק איטי

נכון להיום, הדיונים העוסקים באישור תוכנית הדיור הלאומית כמו גם בהקמת ואישור הותמ"ל נמשכים, ובממשלה מעוניינים להעביר את התוכנית עוד במושב הנוכחי. ההתנגדות לתוכנית, כך נראה, לא צפויה להיעלם, ונותר רק לראות האם יוכנסו בה שינויים או יוספו הגדרות.

ועוד נקודה אחת למחשבה - הותמ"ל יצטרף לוד"לים, לוועדות המחוזיות ולוועדות המקומיות. כולן מספקות מלאי תכנוני. נוסף לכך, הסכמי הגג שנחתמו או עתידים להיחתם צפויים להוסיף עוד 100 אלף יחידות דיור שעל פי נתוני משרד הבינוי והשיכון והאוצר שנמסרו לאחרונה כבר רובן מתוכננות.

אבל גם אם מלאי התכנון יזנק ויכפיל עצמו, עדיין מדובר בתוכניות על הנייר. מישהו יצטרך גם לבנות את כל הדירות הללו. בשלב הזה שוב נכנס השוק הפרטי לתמונה, והוא יפעל כמו שהוא פועל תמיד - ישווק לאט ובמנות מדודות. המסקנה המתבקשת היא שהגדלת המלאי התכנוני, הסיבה המוצהרת להקמת הותמ"ל, אינה יכולה להשפיע על מחירי הדירות. כנראה נוח לכולם לייצר פתרונות שנראים טוב על הנייר, אבל קשה לומר שהם יתנו פתרון אמיתי למצוקת הדיור.

"מלאי תכנוני של קרוב ל-300 אלף דירות"

במקביל להתנגדויות לותמ"ל נשמעות טענות על כך שהנחת היסוד של מינהל התכנון ושל אדריכלי התוכנית החדשה מוטעית - וכי כלל לא קיים מחסור בקרקע מתוכננת.

שתי עבודות מחקר, האחת הוכנה על ידי עו"ד איריס האן מהחברה להגנת הטבע והשנייה על ידי ארגון "עתיד כחול לבן", מעידות על כך שלמרות הטענות של הדרג הפוליטי ושל חלק מהדרג המקצועי על מחסור חמור בקרקע מתוכננת - יש דווקא מלאי תכנוני של קרוב ל-300 אלף יחידות דיור. היחידות הללו "מתחבאות" בתוכניות שחלקן מאושרות אך אינן מתקדמות בשל חסמים שונים, ובתוכניות שנמצאות כבר בצנרת של ועדות התכנון לקראת אישור.

חיזוק לסברה זו מגיע מכיוון בלתי צפוי - מינהל התכנון עצמו. לבקשת "גלובס נדל"ן" לקבל את הנתונים הנוגעים למלאי התכנוני הכולל הקיים היום במדינת ישראל, נמסרה ממשרד הפנים התשובה הבאה: "התמונה העולה מבחינת הנתונים שבמשרד, היא שהמלאי התכנוני על קרקעות מדינה מצומצם ביותר. לעומת זאת, קיים מלאי תכנוני נרחב בשטחי מועצות אזוריות וחלק גדול מהפרויקטים שהוצגו כ'מלאי תכנוני' מצויים כיום בבנייה בפועל".

ממשרד הפנים אף העבירו טבלאות המציינות את מספר יחידות הדיור המאושרות בשנים 2010-2013 (פחות מ-200 אלף בסה"כ) אך הוסיפו כי לא ניתן להגיד כמה מתוכן כבר החלו להיבנות, כמה עדיין נמצאות ב'בנק התכנון' וכמה תקועות בשל חסמים שונים. השאלה מהו מספר הדירות המתוכננות כהיום בישראל נותרה ללא מענה.

גורמים בכירים הבקיאים בנושא התכנון אומרים כי בישראל אין כלל מידע עדכני בנוגע להיקף הקרקע המתוכננת, ואין מערכת ממוחשבת העוקבת אחר הנתונים.

איתמר בן דוד, מנהל תחום תכנון בחברה להגנת הטבע, סבור שבידי מדינה ומינהל התכנון מצויים כל המספרים המעידים על המלאי התכנוני הקיים, אבל במינהל התכנון מעדיפים לגנוז אותו.

 יחידות דיור זמינות לבניה