מדוע לא כל הערים באזורי הביקוש מושכות יזמי תמ"א 38?

תל אביב-יפו ממשיכה להיות העיר המבוקשת ביותר על ידי יזמי וקבלני תמ"א 38, קצב מתן ההיתרים ברשויות השונות נותר איטי והפריפריה עדיין מדשדשת מאחור - אלו המסקנות העיקריות ממדד תמ"א 38 של "גלובס נדל"ן" המתפרסם כאן בפעם השלישית.

מדד תמ"א 38 מתפרסם פעם בחודשיים ובוחן כיצד מיושמת תוכנית המתאר לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. המדד מתייחס לשלושה נתונים - הגשת בקשה להיתר מהרשות המקומית, מתן היתר בנייה לפרויקט על ידי הרשות ומתן טופס אכלוס. במדד הנוכחי הצטרפו חמש ערים חדשות - בני ברק, ראש העין, רעננה, הוד השרון וקרית גת.

גם במדד הנוכחי ניתן לראות שאותן ערים הנחשבות מבוקשות בתמ"א 38, ממשיכות להראות גידול בנתונים ואילו בערים שנמצאות מחוץ למעגלי הביקוש, לא נרשם שיפור.

נקודה מעניינת נוספת היא שבעוד שהביקוש בערים המרכזיות גדל והולך, קצב מתן ההיתרים אינו עוקב אחר הביקוש וקצב הביצוע. מאז פורסם המדד הקודם, הושלמו בנייתם של של שני פרויקטים בלבד, והם אוכלסו.

נתוני פברואר 2014 בעשרים הערים שנסקרו מעלה את התמונה הבאה: 2,124 בקשות להיתר הוגשו בכל הערים מאז שנת 2005 (אז אושרה תמ"א 38 לראשונה), 505 היתרים ניתנו על ידי הרשות המקומית ו-100 בנייני מגורים חוזקו ואוכלסו. כלומר, רק 100 בנייני מגורים חוזקו בעשרים ערים גדולות בישראל בתשע השנים האחרונות. חמש הערים החדשות שהתווספו הפעם למדד מוסיפות למניין הבניינים שחוזקו ואוכלסו 17 בניינים.

העלייה המשמעותית ביותר בביקוש לתמ"א 38 היא בתל אביב-יפו, שם עומד מספר הבקשות שהוגשו על 532, תוספת של 97 בקשות לחיזוק מבנים בחודשיים. במקום השני בדירוג הביקוש נמצאת בת ים, שם מדווחת העירייה על 130 בקשות להיתר לעומת 90 בקשות לפני חודשיים. במקום השלישי רמת גן עם עלייה של 35 בקשות להיתר בתקופה זו, מ-415 בקשות בדצמבר ל-450 בחודש הנוכחי. בערים אשקלון, יקנעם, רחובות, כפר סבא, טבריה ובאר שבע לא נרשם כל שינוי.

הערים שנוספו למדד הנוכחי לראשונה מעידות כי לא תמיד המיקום הוא זה שמעיד על הביקוש לתמ"א 38, ולעתים גם ערים שנמצאות במרכז הארץ עוד לא נכנסו למעגל הערים המבוקשות על ידי היזמים. כך, בהוד השרון למשל, עיר מבוקשת שמחירי הדירות בה גבוהים יחסית לאזור המרכז, הוגשו מאז נכנסה תמ"א 38 לתוקף רק 10 בקשות להיתר. בבני ברק, הקרובה לתל אביב-יפו עוד יותר, הוגשו בסך הכול 37 בקשות. בראש העין, עיר שנמצאת נכון להיום בפיתוח מואץ של שכונת ענק למגורים עם תוכניות נוספות בקנה בעקבות הסכמי הגג שנחתמו מול משרדי הממשלה, לא הוגשה אף לא בקשה אחת בתשע השנים שעברו מאז אישור התוכנית.

ברעננה, נראה שתמ"א 38 פורחת, עם 106 בקשות להיתר. מה שמבדיל את רעננה מערים האחרות היא העובדה שרמת המחירים בעיר גבוהה משמעותית משכנותיה, ובמקביל אין היצע גדול של דירות חדשות למגורים מה שדוחף את תמ"א 38 מעלה. במדד הנוכחי הצטרפה למדד גם קרית גת, שאינה מהווה כר פורה ליזמי החיזוק. בחישוב כללי מוסיפות הערים החדשות למדד 155 בקשות להיתר, 99 היתרים ו-17 פרויקטים שהסתיימו - תוספת לא מבוטלת אך עדיין נמוכה ביחס לפוטנציאל ולצורך בחיזוק מבנים בשטח.

באופן כללי, בערים שבהן קיים מלאי דירות חדש משמעותי או שמלאי כזה נמצא בדרך, כמו קרית גת, ראש העין, הוד השרון ועוד, הביקוש לתמ"א 38 אינו גבוה. בערים שבהן בנייה חדשה היא מצרך נדיר יחסית - תמ"א 38 פורחת. כמובן שלהנחה זו מצטרפים ערכי הקרקע והדירות בכל אחת מהערים, ובפריפריה גם מחסור בהיצע לא מוביל לפריחה של התמ"א.

מעט היתרים

בזמן שנתוני הביקוש לביצוע תמ"א 38 בערים השונות רק עולים, ההתקדמות באישור הבקשות ומתן ההיתרים על ידי הרשויות גדל בהיקף מתון בהרבה. כך, בעוד בתל אביב-יפו עלה הביקוש (בקשות להיתר) בכ-22% (97 בקשות), הוועדה המקומית הנפיקה רק 14 היתרים בפועל באותה תקופה. ברמת גן הונפקו רק 10 היתרי בנייה חדשים בתקופה זו ובחולון 8 היתרים.

בשאר הערים המספר נמוך בהרבה - שלושה היתרים בבת ים, שני היתרים בגבעתיים והיתר אחד בחיפה וחדרה. בשאר הערים לא ניתנו היתרים בתקופה זו.

ניתן להסביר מגמה זו גם בתהליך שעוברות העיריות בחודשים האחרונים: רבות מהן נכנסות לתהליך של הכנת תוכנית כוללנית לאישור תמ"א 38 בשטחן. בעזרת הכנת תוכנית כוללת לעיר, ניתן יהיה לבחון כיצד ישפיעו תוספות הבנייה והדירות החדשות על התשתיות הקיימות בעיר, והיכן נכון יותר לקדם פרויקטים ולהגדיל צפיפות. בפועל, עבור היזמים מדובר בתקופה של אי ודאות המפחיתה את כמות ההיתרים וגם הבקשות להיתר שמוגשות, עד שתוכניות אלו יבהירו מה מותר ומה אסור.

גם הבחירות המוניציפאליות שנערכו לפני חודשים אחדים הובילו חלק מהערים שבהן נבחרו ראשי עיר חדשים לבחון מחדש את המדיניות בנושא. בתחום כמו תמ"א 38, שבו הסמכות הכמעט בלעדית היא של הוועדה המקומית, שינוי גישה של ראש עיר או מדיניות חדשה בתחום זה משפיעים בצורה מהירה על הגורמים השונים.

ועוד נקודה אחת למחשבה - מתוך 20 ערים במדד, ב-7 ערים לא ניתן אפילו היתר בנייה אחד במסגרת תמ"א 38 מאז 2005. מדובר ב-35% מכלל הערים שנסקרו, שבכל אחת מהן עשרות אם לא מאות בניינים שאינם עומדים בתקן רעידות האדמה הנדרש. משמעות הדבר היא שגם תשע שנים לאחר כניסת תמ"א 38 לתוקף, היישום שלה עדיין שואף לאפס ברמה הארצית. מאות בקשות והיתרים שניתנו בכמה ערים אינן משקפות את המצב הכולל.

 תמא 38