על המדף השבוע: מלונאות ונופש בקנדה או בתי אבות בישראל

לאחר תקופה ארוכה של יובש בשוק הראשוני בת"א, יעיד השבוע הקרוב האם בשלו התנאים לביצוע גיוסי הון משמעותיים על ידי חברות חדשות. בימים שלישי ורביעי מתוכננות לצאת לפועל הנפקות ראשוניות של שתי חברות נדל"ן מניב בעלות אופי פעילות ייחודי - סקייליין, הפועלת בתחום המלונאות והנופש בקנדה, וחברת הדיור המוגן מגדלי הים התיכון.

סקייליין, שבשליטת חברת מישורים של גיל בלוטרייך, תנסה לגייס מהציבור כ-160 מיליון שקל לפי שווי חברה של כ-550 מיליון שקל לפני הכסף (כ-170 מיליון דולר קנדי).

מגדלי הים התיכון, שמוביל היזם מוטי קירשנבאום, מעוניינת לגייס כ-250 מיליון שקל, שליש מהסכום בהצעת מכר של בעלי המניות, וזאת לפי שווי חברה של כ-510 מיליון שקל לפני הכסף. בנוסף צפויה מגדלי הים התיכון לגייס כ-100 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח. החתם המוביל בשתי ההנפקות הוא פועלים אי.בי.אי.

הדרך אל הבורסה

סקייליין מגיעה לשוק המקומי לאחר פעילות של יותר מעשור בתחום המלונאות ואתרי הנופש בקנדה. החברה מחזיקה בכ-1,300 חדרי מלון ובעשרות אלפי דונמים של קרקע לפיתוח למגורים ונופש בקנדה, בעיקר בחבל אונטריו. אתרי הנופש שלה מציעים למבקרים פעילות בכל עונות השנה, בהתאם למזג האוויר הקנדי. בחורף מגיעים אליהם חובבי סקי, ובקיץ משמשים האתרים למשחקי גולף ולפעילות שטח ואקסטרים. זאת, נוסף להחזקה בכמה בתי מלון קונבנציונליים בטורונטו, מלון הכולל קרוב ל-300 חדרים בקליבלנד, אוהיו בארה"ב, וכן הקניון המקורה הראשון באמריקה שנבנה באותה עיר.

במהלך השנים האחרונות יכלו המשקיעים להיחשף לפעילותה של סקייליין באופן עקיף, באמצעות בעלת השליטה מישורים (56%), שהונפקה בבורסה ב-2007, ובאמצעות הכשרת הישוב של עופר נמרודי, המחזיקה כיום 23% מסקייליין. בנוסף מחזיקים בסקייליין, המנוהלת על ידי מייקל סנייד, מספר משקיעים מוסדיים קנדיים.

הגיוס בתל אביב מתבצע לאחר שבשנתיים האחרונות הצליח בלוטרייך לגייס לטובת פעילותה של סקייליין כ-40 מיליון דולר מבעלי המניות וממשקיעים מוסדיים קנדיים, לפי שווי חברה של 180-220 מיליון דולר קנדי - הגבוה מהשווי המבוקש בהנפקה. באחרונה מתמקדת סקייליין בייזום ופיתוח פרויקטים של נדל"ן למגורים ומסחר הממוקמים בצמידות לאתרי מלונאות ונופש, וכעת תנפיק כ-20% ממניותיה לציבור.

מגדלי הים התיכון היא מהחברות הוותיקות בענף הדיור המוגן בארץ, וכיום מחזיקים בה קירשנבאום, באופן ישיר (23%) ובאמצעות חברת יורופורט הבורסאית (23%), בוריס לוין (20%) וקרנות המנוף בראשית (19%) ו-KCPS (15.5%).

קפיצת המדרגה הגדולה של החברה התרחשה בסוף 2009, אז הוביל קירשנבאום יחד עם קבוצת רוכשים השקעה של כ-300 מיליון שקל ברכישת פעילות רשת הדיור המוגן "משכנות כלל". זו הפעילה אז ארבעה בתי דיור מוגן תחת המותג "מגדלי הים התיכון", והייתה בשליטת המיליארדר היהודי-בריטי ליאו נואי.

כיום מפעילה החברה, המנוהלת על ידי דורון ארנון, בתי דיור מוגן ברמת השרון, בנורדיה, בכפר סבא, בבת ים ובסביון, בשיעורי תפוסה של 91%-99%, ומקימה פרויקט נוסף בגני תקווה שכבר מאוכלס חלקית. בסך הכול מחזיקה מגדלי הים התיכון ב-1,520 יחידות דיור, ובחודש שעבר השקיעה 103 מיליון שקל ברכישת פרויקט בירושלים, הכולל 116 יחידות דיור נוספות.

תמורת ההנפקה

לצד תנופת הפיתוח והמשך צמיחתן של שתי החברות, תשקיפי ההנפקה מגלים כי הכספים שיגויסו מיועדים גם לטובת החזר השקעות שביצעו בעלי השליטה.

סקייליין מייעדת את תמורת ההנפקה הנוכחית למימון המשך הפעילות ולצרכי ההון העצמי שלה, במסגרת הסכמי מימון שתיכנס אליהם. כן מיועדים כספים אלה לפירעון הלוואות בעלים של כ-37 מיליון שקל (11.5 מיליון דולר קנדי), הנדרש במהלך השנה וחצי הקרובות.

גם במגדלי הים התיכון מיועדת רוב תמורת ההנפקה למימון הפעילות העסקית, להרחבת הפעילות המתוכננת ולהחלפת אשראי. לצד זאת, כשליש מהתמורה תגיע מהצעת מכר של בעלי המניות הקיימים, ובעיקר שתי קרנות המנוף המצפות לראות החזר על השקעתן.

תוצאות עסקיות

בסיכום שלושת הרבעונים הראשונים של 2013, הכנסות סקייליין עמדו על 264 מיליון שקל, קצת פחות מאשר בתקופה המקבילה ב-2012. בשורה התחתונה, רווחיה בינואר-ספטמבר 2013 הסתכמו ב-13.5 מיליון שקל, לעומת 34 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הרווח אשתקד הושפע לטובה משערוכי נדל"ן שהגיעו לכ-60 מיליון שקל, כאשר ב-2012 הרווח החד פעמי היה גדול אף יותר.

מגדלי הים התיכון הציגה הכנסות של קרוב ל-90 מיליון שקל בשלושת הרבעונים הראשונים של 2013 - בדומה להכנסותיה בתקופה המקבילה ב-2012. החברה נהנתה בשנה שעברה מעליית ערך משמעותית של 181 מיליון שקל, בעקבות שינוי חשבונאי שנזקף לשינוי בעמדת רשות ניירות ערך בנוגע לסיווג בתי דיור מוגן, מרכוש קבוע לנדל"ן להשקעה. שינוי זה סייע לחברה להציג בינואר-ספטמבר רווח נקי מרשים של 76 מיליון שקל, לאחר שאת שנת 2012 כולה סיכמה ברווח נקי של כ-13 מיליון שקל.

שכר המנהלים

עלות שכרם של חמשת בכירי סקייליין בינואר-ספטמבר 2013 הגיעה לסכום מצרפי של 3.6 מיליון שקל (1.1 מיליון דולר קנדי). שיאן השכר בחברה הוא המנכ"ל, מייקל סנייד, עם עלות שכר של כ-1.1 מיליון שקל (כ-350 אלף דולר קנדי). עלות שכרו המצטברת של סנייד מאז 2011 מגיעה ל-3.8 מיליון שקל (כ-1.2 מיליון דולר קנדי).

עלות שכרו של בלוטרייך, בתפקידו כיו"ר, הגיעה בינואר-ספטמבר אשתקד לכ-200 אלף שקל (65 אלף דולר קנדי), ומאז 2011 העלות דומה לזו של סנייד.

שיאן השכר ביורופורט הוא המנכ"ל דורון ארנון. ב-2013 נהנה ארנון ממענק של 3.7 מיליון שקל, בזכות סעיף הקושר בין שווי החברה בהנפקה לבין שווי הבסיס שלה, ובסך הכול הצטברה עלות שכרו בחודשים ינואר-ספטמבר 2013 לכדי 4.5 מיליון שקל. עלות שכרו של ארנון מ-2011 מצטברת לכ-7.5 מיליון שקל.

השוק הראשוני

לצד השגשוג בשוק גיוסי האג"ח, השוק המקומי אינו מסביר פנים בשנים האחרונות לחברות גדולות המבקשות להנפיק את מניותיהן. יעידו על כך נתוני 2013, שנחשבה לשנה טובה בבורסה, אשר במהלכה התבצעו רק ארבע הנפקות ראשוניות. בסך הכול גויסו אשתקד 320 מיליון שקל באקוויטי, כאשר לעיקר הסכום (204 מיליון שקל) אחראית איי.די.איי ביטוח, באמצעות הצעת מכר ראשונה שביצעה לציבור.

ב-2012 לא נרשמה בת"א ולו הנפקת אקוויטי אחת. למעשה, ההנפקה הגדולה האחרונה שבוצעה הייתה לפני קרוב לשלוש שנים, ביוני 2011, אז הצטרפה לבורסה קרסו מוטורס, כאשר גייסה לטובת פעילותה כ-250 מיליון שקל.

לצד הסנטימנט השלילי המתמשך בשוק הראשוני, צפויים תנאי השוק הנוכחיים, המציעים ריבית אפסית, תשואות נמוכות באפיק הקונצרני וחיפוש בלתי פוסק של המשקיעים אחר תשואות, לתמוך בביקושים לצמד הגיוסים הקרובים.

הנפקות האקוויטי הבאות צפויות להתבצע על בסיס הדוחות השנתיים של 2013, בחודש מאי, כשבין החברות שהנפקתן עומדת כיום על הפרק נמנות חברת האינטרנט TLVMedia, קבוצת הנדל"ן והתשתיות אשטרום, אינרום תעשיות שבשליטת קרן פימי, וכן חברת התקשורת טלרד שבשליטת קרן פורטיסימו.

 סקייליין