"ביקוש קשיח מול היצע שלא מדביק אותו; אין בועה בנדל"ן"

רק אתמול פרסם השמאי הממשלתי במשרד המשפטים נתונים שהעידו על המשך עליית המחירים בנדל"ן למגורים, עם עלייה שנתית נומינלית של 4.6% במחירי הדירות ב-2013. דוחות חברת הבנייה אשדר לשנה החולפת, שפורסמו בסוף השבוע, מספקים כמה מספרים שמבטאים היטב את השגשוג בענף.

זינוק של 145% נרשם במספר הדירות שנמכרו על-ידי החברה בשנה החולפת, שהגיעו ליותר מ-600, לעומת כ-250 ב-2012. יחד עם שותפיה בפרויקטים, הכפילה אשדר ביותר מפי שניים את מספר הדירות שנמכרו ל-720, לעומת כ-300 דירות ב-2012.

אשדר פועלת ברחבי הארץ, ובשנה החולפת אכלסה דירות בנתניה, באור עקיבא, בחיפה, ביהוד-מונסון ובגני תקווה. בבחינת נתוני הדירות שנמסרו על-ידי החברה, המשתייכת לקבוצת אשטרום, ואשר בגינן היא הכירה בהכנסות בהתאם לכללי החשבונאות, עולה תמונה דומה: ב-2013 מסרה אשדר כ-430 יחידות דיור (כולל 45 יח"ד מלונאיות בפרויקט בתל אביב) והכנסותיה מפעילות זו קפצו פי שניים ל-652 מיליון שקל. זאת לעומת מסירה של 340 יחידות דיור ב-2012, שהניבה הכנסות של 348 מיליון שקל.

למרות השנה המוצלחת, שבה הוכפל שווי החברה ליותר מ-400 מיליון שקל, מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן, אומר כי "זה שמחירי הדירות גבוהים לא עושה אותנו שמחים. מצב השוק העלה את מחירי הקרקע, לכן רק מי שיש לו הרבה קרקעות היסטוריות נהנה מהמצב. כולנו רצים היום אחרי קרקעות, והן יקרות. המתעשרים הגדולים מכך הם בעלי הקרקעות - ובראשם המדינה".

"הבשלת הפעילות מהשנים האחרונות"

לדברי פרידמן, "אנחנו נשארים עם אותו אחוז רווח, עם סיכון גדול יותר ויכולת קטנה יותר לעשות פרויקטים, משום שהעלות שלהם גדלה. טיפלנו בכך בשנים האחרונות בכך שעשינו עסקאות במקומות רחוקים מהמרכז, כמו טירת הכרמל ואור עקיבא.

פרידמן מוסיף, כי "מה שהכי משמח אותי בדוחות זה מספר הדירות שמכרנו - פי שניים מ-2012. הגדלנו את מספר הפרויקטים שנמצאים היום בביצוע ושיווק, והיום יש לנו יותר מ-15 אתרים פעילים. זוהי הבשלה של פעילות שנעשתה בשנים האחרונות. מי שהיה לו מלאי והיה לו מה למכור, מכר. מי שהמלאים שלו מוגבלים, כושר הייצור שלו מוגבל והוא לא יכול לשחרר עוד סחורה למכירה".

האם יש בועה במחירי הדיור?

"יש ביקוש כמעט קשיח, מול היצע שלא מדביק אותו ואני לא רואה שיש בועה במחירי הנדל"ן. ברור שבמקומות מסוימים שבהם תהיה אפשרות להציף את השוק יכולה להיות ירידת מחירים, אבל באזור המרכז אין הרבה מקומות כאלה. אנחנו ניזונים מצד הביקוש מהריבוי הטבעי וממספר בתי האב שגדל. כל עוד אין היצע שמדביק את זה, המחירים נלחצים למעלה, וכל שאר הדברים הם מסביב. הדרך היחידה להוריד מחירים היא שההיצע יעלה על הביקוש".

איך הציבור אמור להתמודד עם המצב הזה?

"הדרך של הציבור להתמודד עם מחירי הדירות היא לקנות סחורה יותר זולה. זו התמודדות קשה, אבל אנשים עושים פשרות, לא קונים דירה בתל אביב, מתרחקים לפריפריה, קונים דירות יותר קטנות וכו'".

מה צפי רמות המחירים בשנה הנוכחית?

"נראה שהשוק די התייצב ואני לא רואה עליות מחירים דרמטיות. בנושא רוכשי הדירות להשקעה די טיפלו. למי שיש מלאי דירות, תהיה שנה די דומה מבחינת היקף מכירות. בנקודות עם יותר היצע נראה פחות או יותר אותן רמות מחירים, ובמקומות עם מעט היצע המחירים ימשיכו לעלות".

עניין נוסף שתרם לתוצאות החברה אשתקד היו כמה מימושים. ב-2013 נהנתה אשדר ממכירת קרקעות בסכום של 106 מיליון שקל, שהקפיצה את הכנסותיה ביותר מכפול ל-765 מיליון שקל. החברה גם רשמה רווח חד-פעמי של 31.5 מיליון שקל ממימוש אופציה לרכישת חלק השותף בפרויקט המגורים "טריו" שבחיפה, ורווח זה סייע לזינוק של 112% ברווח התפעולי, שהגיע ל-117 מיליון שקל.

בשורה התחתונה, הרווח הנקי של אשדר ב-2013 זינק ב-85% והגיע ל-77 מיליון שקל. במקביל לדוחות, הודיעה אשדר על חלוקת דיבידנד של 35 מיליון שקל לבעלי המניות, הצפויה בחודש הבא.

במהלך 2013 ביצעה אשדר כמה גיוסי אג"ח. התחייבויות האג"ח של החברה הגיעו בסוף השנה ל-743 מיליון שקל, והן נסחרות בתשואות סולידיות של 1%-2%. מוקדם יותר החודש אישררה חברת מידרוג דירוג A3 באופק יציב לאשדר, לקראת גיוס אג"ח של עד 55 מיליון שקל שהחברה מתכננת, באמצעות הרחבת סדרה קיימת.

 אשדר