איך מנסים בעולם לתת תמריצים לבנות פרויקטים ירוקים?

אחרונה הודיעה עיריית רמת גן כי תדרוש הקמת מקלחות וחדרי אופניים בבנייני משרדים חדשים. דרישה דומה תהיה בבניינים שיבקשו היתר לשיפוץ. עיריית כפר סבא הודיעה כי יזמים שרוצים לבנות בעיר יידרשו להקים גגות ירוקים במבני תעשייה ומשרדים, ויחויבו לבנות חדרי עגלות ומתקני אופניים, חדרי אשפה גדולים שיספיקו לכל פחי המיחזור, להתקין בידוד אקוסטי ועוד.

ברמת גן ובכפר סבא הסתפקו בצד של המקל - כלומר, בהודעה כי הדרישות הללו תהיינה תנאי לקבל היתר בנייה. קובעי המדיניות שם בטוחים שהביקוש באותן ערים יהיה הגזר שיספק את היזמים. גם בתל אביב אמרו לנו כי "הוועדה אינה מאשרת קידום תכניות חדשות ללא ייעוד שטחי ציבור בנויים או פתוחים, ולא מדובר בנושא לתמריץ אלא במתן מענה לציבור".

אבל מבט לעולם מגלה שעיריות רבות בוחרות להשתמש גם בתמריצים - ולא שוליים כלל - כדי לקדם נושאים שהן חפצות בהם, מהתייעלות אנרגטית, דרך מיחזור מים והרחבת השימוש באופניים ועד הבטחת שטחים פתוחים לטובת הציבור.

תקן חניה מקסימלי

מאז שנות השמונים, מתקופת כהונתו של אד קוץ' כראש העיר, קיימת בניו יורק תוכנית בשם Quality Housing. לתוכנית כמה סעיפים עיקריים: השפעת הבניין על השכונה, פנים הבניין (גודל מינימלי של דירה, בידוד, מערכות מיחזור ופינוי אשפה), חלל לספורט, לפנאי ולגינון (עניין שתופס תאוצה, בעיקר על הגגות), ובטיחות וביטחון.

"איכות טובה של בנייה מסייעת להפחית בעיות חברתיות כמו שימוש בסמים, פשע וונדליזם. בנייה זולה אולי חוסכת הוצאות בנייה, אבל השקעה בגינות, למשל, יכולה ליצור אווירה טובה יותר שמסייעת לשפר את הרווחה החברתית ולחזק את הקהילות המקומיות. בנייה ירוקה חוסכת בהוצאות אנרגיה לטווח הארוך", נאמר באתר האינטרנט של מחלקת הבנייה בעיריית ניו יורק.

תוכנית Quality Housing מחייבת יזמים באזורים מסוימים והיא אופציונלית באזורים אחרים, אבל העיקרון מאחוריה אחיד - כדי להבטיח בנייה איכותית, צריך שכולם ירוויחו.

"התוכנית יוצרת מצב של Win-Win- משום שהיזמים בונים בניינים טובים יותר לדיירים ולעיר, בלי לשלם על כך תוספת", מסביר האדריכל ערן חן, המייסד והבעלים של משרד ODA בניו יורק. העיקרון פשוט: יזם שיבנה בניין מואר ומאוורר יותר, שיש בו שטחי פנאי וספורט משותפים, נניח גינה על הגג וחדר משחקים לילדים, שמעודדים קהילתיות - יכול שלא לכלול את השטחים הציבוריים הללו בשטח הבנייה הכולל המותר לו.

אפילו חלון במסדרון במקום ניאונים דהויים ראוי לעידוד. "אם במסדרון המשותף יש חלון בגודל מסוים, שמכניס אור טבעי ואוויר - אפשר להפחית משטח הבנייה הכולל 50% משטח המסדרון. תכנון מקסימלי של שמונה דירות בקומה יכול להפחית את 50% האחרים משטח המסדרון", מסביר חן. לדבריו, "זה שווה הרבה ליזם, שחייב לספק בחוץ או בפנים שטחי פנאי לשימוש הדיירים בהיקף של 2.7% משטח הבניין. אם השטח הוא בתוך הבניין, כמו חדר כושר, בריכה, חדר משחקים לילדים וכו' - הוא אינו נכלל בשטח הבנייה הכולל".

בשנים האחרונות נוספה בניו יורק הדרישה לבנות חדרי אופניים בכל בניין חדש או בניין שעובר שיפוץ. שלא כמו בארץ, לא מדובר על חדר אחד גדול שבו נזרקים האופניים: גודל החדר צריך להספיק לפחות לנעילת זוג אופניים אחד לכל דירת שני חדרים - אבל שטחו אינו נכלל בשטח הכולל שמותר ליזם לבנות.

ועוד בעניין עידוד תחבורה בניו יורק, ובניגוד למה שנעשה לאחרונה בכפר סבא, בניו יורק תקן החניה הוא מקסימלי: בכל בניין חדש - או משתפץ - מותר לבנות עד 15% חניות מכמות הדירות. התוצאה: פחות אנשים מחזיקים מכונית פרטית, ויותר משתמשים בתחבורה ציבורית.

מעבר לכך, בכל אזורי העיר ישנה חובה לעמוד בדרישות ליעילות אנרגטית: "היזם צריך להגיש חישוב אנרגטי מפורט שיראה את רמת הבידוד של מעטפת הבניין ואת רמת דרישות האנרגיה שהתכנון מחייב. אם המעטפת מבטיחה בידוד טוב מהתקן, חלק מעובי הקירות אפשר להוסיף לשטח המותר לבנייה. בבניינים גדולים, עם מעטפת גדולה, שטח הקיר הזה יכול להוסיף אפילו קומה שלמה", אומר חן. יש עוד הרבה תקנות שנוגעות לרווחת הציבור - כמו השארת שטחים פתוחים, מינימום גודל חלונות (לפחות 10% משטח הרצפה בחדר), אוורור המטבח, גודל חדר הכביסה במרתף ועוד. בסך הכול, אומר חן, כ-5% משטח הבניין יכולים לרדת מהשטח הכולל ב-Housing Quality.

נק' לגג אקולוגי

ניו יורק ממש אינה היחידה. הקלות ליזמים ניתנות במקומות נוספים בארה"ב - והרבה פחות באירופה. בשיקגו, תוכנית Green Permit מציעה רישוי מזורז. פרויקטים שמתקבלים לתוכנית יכולים לקבל אישור תוך 30 ואפילו 15 ימי עבודה - תלוי במורכבות הפרויקט. פרויקטים בתקן LEED (ירוק) יכולים גם לבקש הנחה באגרות הטיפול. שיקגו גם מציעה תוספת אחוזי בנייה תמורת דירות בנות השגה, בהיקף שמגיע ל-20%-30% וגם על שיפור התחבורה ומראה הרחוב, ומענקים של 5,000 דולר או בונוסים של תוספת צפיפות לעסקים קטנים שרוצים גג ירוק.

בסן דייגו יש קיצור הליכים כשמדובר בבניינים מסחריים, הנחה באגרות לבניינים בתקנים שונים ובונוס למי שמקצה חלק מהשטח לציבור. על פי השיטה, היזם יכול לצבור נקודות על כל אלמנט שהוסיף לטובת הציבור. למשל, אלמנט של שטח פתוח בהיקף 10% משטח הקרקע שווה חצי נקודה, גג אקולוגי שווה נקודה, בניין ירוק שווה עד שתי נקודות. ערך הנקודות נקבע לפי עלות ביצוע האלמנטים השונים, ואת הנקודות ממירים באמצעות נוסחה לאחוזי בנייה נוספים.

בסיאטל מנסים לתפוס באמצעות תוכנית התמריצים שתי ציפורים במכה: תוכנית התמריצים נקראת Priority Green Expedited, והיא מבטיחה "איש קשר אחד בלבד, עדיפות בקביעת פגישות, מהירות גבוהה יותר במעבר על התוכניות ובאישורן". בכל הקשור לבנייני מגורים, תוכנית התמריצים כוללת גם מסלול שבו מוסיפים זכויות בנייה בתמורה לכך שחלק מהבניין יוקדש לדיור בר השגה לאנשים שמרוויחים פחות מההכנסה החציונית בעיר. יש גם בונוס של תוספת אחוזי בנייה לפרויקטים בתקן LEED.

תוכניות תמריצים דומות יש בסינסינטי, בהרטפורד ואפילו בג'ונו שבאלסקה.בחלק מהמקומות, כמו בטמפה שבאריזונה, הבונוס ליזם מחושב כאחוז מהעלות של מה שהוא בונה. נניח, אם הוא בונה שלוש תחנות אוטובוס ומשפץ את הרחוב, הוא יקבל בחזרה 50% מהעלות (לפי המדדים המקובלים) בזכויות בנייה נוספות. במקומות שבהם נוהגים כך כבר נשמעו טענות שלפיהן שיטה זו אינה שקופה מספיק והיא פותחת פתח להתמקחויות בין היזם לעירייה.

בוונקובר יש דגש על התחבורה: יזם שיסלול שביל הליכה לעורק תחבורה קרוב יקבל אחוז בשטח הבנייה ואחוז נוסף על לוקרים לאופניים, תחנת אוטובוס מקורה (1%), קישור לשביל אופניים קיים (1%), קישור לתוכנית שמפחיתה שימוש תושבים ברכב (4%-5%) ובסה"כ עד 24%.

באוסטין שבטקסס יזם יכול לקבל הקלות מס מהעירייה רק אם הוכיח שבבניין יש לפחות שני שימושים - ואף אחד מהם הוא לא פחות מ-25% משטח הבניין. אם יעמוד בקריטריונים נוספים (קישור לרחוב, דיור בר השגה, מתקני אופניים ועוד), הוא יכול להגיע עד הקלה של 35% במס.

באוסטין, אגב, עשו מחקר מקיף על ההקלות ליזמים והגיעו למסקנה שקשה מאוד לכמת את הרווח הכלכלי לעיר מהן. רוצה לומר, חלק מההטבות הן בבחינת "שלח לחמך", כדי ליצור עיר טובה יותר, שמושכת תושבים ועסקים, גם אם קשה לבדוק את כדאיותן הכלכלית.

ניו יורק

תוכנית Quality Housing: יזם שיבנה בניין מואר ומאוורר יותר ו/או שיש בו שטחי פנאי וספורט משותפים לכל הדיירים - יכול שלא לכלול את השטחים הציבוריים הללו בשטח הבנייה הכולל המותר לו.

שיקגו

תוכנית Green Permit: יזם שבונה ירוק זוכה לתהליך רישוי מזורז. פרויקטים שמתקבלים לתוכנית יכולים לקבל אישור בתוך 30 ימי עבודה ואפילו 15 ימי עבודה - תלוי במורכבות הפרויקט. אחוזי בנייה ניתנים תמורת דירות בנות השגה, בהיקף שיכול להגיע ל-20%-30%.

סן דייגו

קיצור הליכים בבניינים מסחריים והנחה באגרות לבניינים שעומדים בתקנים שונים, כמו שימוש בחומרים מתכלים, מיחזור מים אפורים, נצילות אנרגטית, ועוד. יש גם בונוס למי שמקצה חלק מהשטח לטובת הציבור.

סיאטל

תוכנית Priority Green Expedited מבטיחה "איש קשר אחד בלבד, עדיפות בקביעת פגישות, מהירות גבוהה יותר במעבר על התוכניות ובאישורן", בכל הקשור להקמת בנייני מגורים.

טמפה

הבונוס ליזם מחושב כאחוז מהעלות של מה שהוא בונה לטובת הציבור. אם למשל הוא בונה שלוש תחנות אוטובוס ומשפץ את הרחוב, הוא יקבל בחזרה 50% מהעלות (לפי המדדים) בזכויות בנייה נוספות.

וונקובר

התמריצים שמים דגש רב על התחבורה: יזם שיסלול שביל הליכה לעורק התחבורה הקרוב יקבל אחוז נוסף בשטח הבנייה ואחוז נוסף על הקמת לוקרים לאופניים, תחנת אוטובוס מקורה. הכול יחד - עד 24%.

אוסטין

בטקסס מנסים לקדם עירוב שימושים: יזם יכול לקבל הקלות מס מהעירייה רק אם הוכיח שבבניין יש לפחות שני שימושים - ואף אחד מהם הוא לא פחות מ-25% משטח הבניין.

פורטלנד

יזמי נדל"ן נהנים מתוספת אחוזי בנייה בתמורה לדברים כמו הקצאת שטחים פתוחים וחדרי משחקים לילדים, אבל יכולים גם לקבל עד 10% תוספת לאחוזי הבנייה תמורת אמצעים שונים למניעת פשיעה.

לידיעת ראש עיריית פתח תקווה ונתניה: תכנון נכון מונע פשע

מניעת פשיעה באמצעות תכנון אורבני היא ניסיון מעניין בשימוש בתמריצים ליזמים. בעיר פורטלנד באורגון שבארה"ב יכולים יזמי נדל"ן לקבל תוספת אחוזי בנייה בתמורה לדברים כמו הקצאת שטחים פתוחים וחדרי משחקים לילדים, אבל יכולים גם לקבל עד 10% תוספת לאחוזי הבנייה תמורת אמצעים שונים למניעת פשיעה, כמו תאורת רחוב, בניית שטחים שיהיו פעילים בכל שעות היום והערב - אם הם עובדים בשיתוף פעולה עם המשטרה המקומית. "לשינויים פיזיים יכולה להיות השפעה רבה, בעיקר כשהם נעשים מתוך מחשבה ושיתוף פעולה עם התושבים", נאמר במחקר שנעשה בפורטלנד בנושא זה.

מניעת הפשיעה יכולה להיעשות בכמה דרכים עיקריות:

פיקוח - בדרך כלל נעשה על ידי סיורי משטרה והתקנת מצלמות, אולם גם פיקוח "טבעי", על יצירת מקומות שהרבה אנשים מסתובבים בהם.

הגבלת תנועה - יצירת מקומות שמוגבלים רק לדיירי הבניין או השכונה, בעזרת מחסומים מוחשיים או סמליים, מקשה על פושעים להיכנס - או מרמזת להם שיקשה עליהם לברוח.

תמיכה בפעילות בתוך השכונה. הפעילות יכולה להיות קשורה ישירות למניעת פשיעה (כמו "סיירת הורים" שאנחנו מכירים בישראל) או קשורה רק ליצירת קשר בין השכנים, כך שיכירו זה את זה ותיווצר אווירה חיובית, שגם היא בתורה תורמת להורדת הפשיעה.

העקרונות מאחורי תוכניות התמריצים

בנייר עמדה שהכינו בעיריית סנטה מוניקה לקראת הטמעת תוכנית תמריצים שם, נוסחו כמה עקרונות חשובים לתוכניות כאלה באשר הן:

יש להתאים את התמריצים למה שדרוש בעיר (נשמע טריוויאלי, אבל למעשה הגיוני מאוד. אם רוצים להפחית את השימוש במכונית, כדאי לתת תמריצים לאופניים. אם דרושים שטחים פתוחים, צריך ללכת בכיון זה)

לעשות מחקר שיעריך את ההטבות שמקבל היזם - והרווח של העיר

לנסח בבהירות את הדרישות והקריטריונים שעל היזם לעמוד בהם לקבלת בונוס

לאפשר מידה מסוימת של גמישות

לאזן בין העובדה שלכל שכונה ישנם כמובן צרכים משלה, לבין העובדה שהתוכנית צריכה להיות שקופה וברורה