"החוק להגבלת שכר-הטרחה לעו"ד של הקבלן יפגע ברוכשי הדירות"

"יוזמי החוק להגבלת שכר-טרחת עורכי דין שיגבה מרוכשי דירות מקבלן זרקו בומרנג שמשוטט באוויר ויחזור ויפגע ברוכשי הדירות" - כך אומר עו"ד אמיר חן, שותף בכיר ומנהל מחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין פישר-בכר-חן-וול-אוריון ושות'.

לדברי חן, שמשמש כיו"ר משותף של ועדת המקרקעין בלשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב, "הצעת החוק היא פופוליסטית ולא רק שלא תוריד את מחירי הדירות אלא תעלה אותם, תוך שתגדיל גם את מס הרכישה שישלמו הקונים".

החוק אותו יזם ח"כ מאיר שטרית (תנועה) עבר שלשום (ב') בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. לפי החוק שאושר, שר השיכון, בהסכמת שרי המשפטים והאוצר, יקבעו בתקנות את גובה שכר-הטרחה שישלם הרוכש, כאשר התקנות יגיעו לאישור ועדת הכלכלה בתוך 90 יום מיום אישור החוק במליאה.

לא ברור עדיין מה יהיה האחוז שייקבע, והאם באמת הסכום שיקבע ישים סוף לניצול של רוכשי הדירות החדשות.

"שוד לאור היום"

החוק נועד לתת מענה למצב שבו מי שמבקש לקנות דירה חדשה מקבלן נאלץ לשלם כ-1.5%-2% ממחיר העסקה לעורך הדין. זאת בדרך-כלל מבלי שניתנת לו האפשרות לנהל משא-ומתן על שכר-הטרחה, כיוון שעורך הדין פועל מטעם הקבלן ולא מטעמו.

לדברי שטרית, "החוק נועד לתקן את המצב שבו עורכי הדין לא מייצגים את הזוג הצעיר מול הקבלן, אלא להיפך. הקבלן למעשה גובה מהרוכשים את ההוצאות המשפטיות שלו עצמו".

"תהליך ארוך ומייגע"

בעבר אמר שטרית ל"גלובס" כי המצב כיון הוא "פשוט שוד לאור יום של הזוגות הצעירים". עוד אמר שטרית כי "רוכשי הדירות הם זוגות צעירים הנאלצים להוציא הרבה מאוד כסף, אחרי שהצליחו לגייס סכום ראשוני גדול דיו לרכישת דירה. חמור מכך, עורך הדין של הקבלן מייצג את האינטרס של הקבלן נגדם. הוא מכתיב הכול, החוזים עשויים בצורה כובלת, ולרוכשים לא נותר כסף כדי לקחת עורך דין מטעמם. צריך לגלם את שכר-הטרחה של עורכי הדין במחיר הדירה".

עו"ד חן מותח על החוק החדש ביקורת גם בהיבט עקרוני. לדבריו, הוא פוגע קשות בחוק יסוד: חופש העיסוק ובמגזר שלם של עורכי דין במדינה. במסמך ששלח חן בשם לשכת עורכי הדין ליו"ר ועדת הכלכלה, ח"כ אבישי ברוורמן (העבודה), הוא פירט את טיעוניו.

"שכר-טרחתו של מעניק שירותים במסגרת המקצועות החופשיים, ביניהם גם עורך הדין, נגזר מכוחות השוק, ואין להתערב בו לרעה באמצעות רגולציה, כתב. "ההיפך הוא הנכון - על הרגולציה להיטיב עם עורך הדין ולהגן עליו, מאחר ששכר-טרחתו הינו זעום לעומת חובות הזהירות הנרחבות בהן הוא חב כלפי הצדדים לעסקה בה הוא מטפל".

לדברי חן, "כשם שלא ניתן לקבוע את שכרם המקסימלי של מתווכים, רופאי שיניים, רואי חשבון, פסיכולוגים, זמרים, פקידים, מאבטחים, מוכרים בחנויות וכדומה - כך אין להתערב בשכר-טרחתו של עורך הדין".

חן מציין כי רכי הדין נדרש לאחריות עצומה בבואו לטפל בעסקת רכישה של דירת מגורים. "כחלק מתפקידיו עורכי הדין מלווה במשך שנים את החברה הקבלנית ו/או את בעלי המקרקעין, החל משלב רכישת המקרקעין (שעליו בדרך-כלל לא מקבל עורך הדין תמורה כספית), והמשך בהשבחת הקרקע באמצעות שינויי תב"ע, וכן דרך ועדות התכנון השונות עד לקבלת תוכנית מאושרת ו/או היתר הבנייה המיוחל".

לדבריו, תהליך זה הינו ארוך ומייגע, הכולל ישיבות רבות בוועדות, הגשת כתבי טענות וכדומה, ואורך בממוצע 3-7 שנים, בהם עובד עורך הדין ללא תמורה. בהמשך, לאחר שמתקבל היתר בנייה, פונה עורך הדין לטפל בהסכמי הליווי מול הבנק המלווה את הפרויקט, לטפל מול משרדי הממשלה, למשל באישורי מסים מול משרדי מיסוי מקרקעין, מול לשכת רישום המקרקעין ומול מנהל מקרקעי ישראל.

"כל הטיפול הרב שתואר לעיל בראשי פרקים כרוך בשעות עבודה רבות וימים על גבי ימים של פגישות עבודה... לעתים הטיפול אורך אף מעל ל-5 השנים בממוצע! במרבית מהמקרים נעזר עורך הדין בצוות עובדים, להם הוא משלם שכר ובינתיים נדרש לשלם הוצאות משרד מלאות, וכל זאת ללא קבלת כל תמורה עבור שעות העבודה הרבות".

לדברי חן, "למיטב ידיעתנו, לא קיים במקצוע עריכת הדין בעולם מצב שבו עובד עורך הדין מספר כה רב של שנים חינם אין כסף, ובסופו של ההליך זכאי מאת היזם לסכום זעום בגובה 1.5% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה".

חן מוסיף ומציין כי הוא קידם החלטה של לשכת עורכי הדין עצמה לביטול הסעיף הקובע את שכר-הטרחה, כדי להשאיר לכוחות השוק את האפשרות לקבוע מה יהיה גובהו.

"פגיעה ברמת השירות המשפטי"

לדברי עו"ד אברהם ללון ממשרד עמית-פולק-מטלון, ראש ועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין מחוז תל-אביב, הצעת החוק אינה מתחשבת בציבור באופן נכון, שכן ההפחתה בשכר-הטרחה תתגלגל למחיר הדירה, והרוכשים לא ייהנו מהשינוי בחוק.

לדבריו, "התוצאה תהיה עלייה במחירי הדירות. הרוכשים לא ירגישו ירידה בהוצאות, כי ה-1.5% שהיו משלמים עד עתה לעורך הדין של הקבלן יתווספו על-ידו למחיר הדירה - אלא אם הקבלנים עצמם יצליחו להוריד את שכר-הטרחה, אלא שזה עלול לפגוע ברמת השירות המשפטי.

"כואב לי שעורכי הדין מצטיירים כאילו הם התעשרו עד עכשיו על חשבון הרוכשים, זה פשוט לא נכון ומטעה. עורכי הדין לקחו על עצמם אחריות גדולה וטיפלו בקוני הדירות מקבלן, ובסך-הכול קיבלו שכר-טרחה על עבודתם. עכשיו זה יגיע מהקבלן ולא מהרוכש - זה לא שינוי מהותי".

- אתה מוצא גם פן חיובי לחוק?

"יכול להיות שרוכשי דירות ייקחו עורכי דין שייצגו אותם בקניית הדירה, וזה חיובי. הרוכש מוגן היום יותר מאשר בעבר, כי בשנתיים האחרונות החוזים השתנו, והם כבר לא חד-צדדיים לטובת היזם או הקבלן, כפי שהיה בעבר. עורך הדין לא יכול לעשות הרבה שינויים, ועדיין, כשרוכש מיוצג על-ידי עורך דין - יש לו 'אבא ואמא', ויש מי שדואג לו".

עו"ד ברוריה לקנר, שותפה במשרד בן שחר-לקנר העוסקת בנדל"ן, שותפה לביקורת. לקנר מדגישה כי היא תומכת בחקיקה חברתית יעילה שתעזור לזוגות צעירים ולמשפרי דיור לרכוש דירות.

"אני שמחה על כל התערבות ראויה של המחוקק בתיקון ליקויים, אבל עם כל הכבוד, לא ניתן לקבל שירות איכותי וטוב בלי לשלם עבורו שכר ראוי", אומרת לקנר. "זה נכון בכל תחום ובוודאי בתחום המשפטי, שמקפל בחובו אחריות כה גדולה. על מלאכה מורכבת ובעלת אחריות כבדה יש לשלם מחיר ראוי והולם, אחרת ייצא שכרנו בהפסדנו".