יזמים: "תוכנית המתאר של ת"א מכשילה את הפינוי בינוי"

תוכנית המתאר של תל אביב שיזמה עיריית תל אביב, המגדירה כיצד יתאפיין הבינוי בעיר בעשורים הקרובים, ונמצאת כיום בשלב התנגדויות הציבור, ממשיכה לייצר התנגדויות. בין ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, נמצאים גם יזמים שקידמו בשנים האחרונות תוכנית לפינוי בינוי בשכונת רמת הטייסים, שאף זכתה לתמיכת העירייה, הטוענים כי תוכנית המתאר החדשה שהופקדה, מצמצמת את זכויות הבנייה הקיימות, ובכך חורצת את דינו של הפרויקט לכישלון בשל אי היתכנות כלכלית.

מדובר במתחם השייך לשכונת רמת הטייסים וכולל 30 דונם ברחוב אשרמן הממוקם במזרח העיר, דרומית לדרך אלוף שדה ומערבית לשכונת רמת חן ברמת גן. במתחם 11 בנייני רכבת הכוללים 192 דירות ישנות. בסוף שנת 2010 אושר מסמך מדיניות עיריית תל אביב המתייחס לרובע 9, שבו נכלל המתחם, המגדיל את זכויות הבנייה במקום, ומגדירו כמיועד ל"עיבוי אינטנסיבי".

מאז מקדמות בשלוש השנים האחרונות, חברות הנדל"ן א.ש.ל.י בבעלות אשר אלון, ש.מיכלסון בבעלות יעקב אפיריון ולי-רן בבעלות רוני בריק המכהן גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים, תוכנית פינוי בינוי על פי זכויות הבנייה הקיימות, ועל פי אלה שקבעה עיריית תל אביב במסמך המדיניות המתייחס לרובע 9 המאפשרות צפיפות של 24 יחידות דיור לדונם.

בהתאם לתוכנית המוצעת, שזכתה לדברי היזמים לתמיכת העירייה, ועומדת לפני הגשתה הרשמית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מוצעת הריסת 11 הבניינים הישנים והקמת 8 בניינים במקומם הכוללים 5-12 קומות ו-800 דירות חדשות. אלא שלטענת היזמים תוכנית המתאר של תל אביב שהופקדה בחודש מרץ 2013 זכויות הבנייה במתחם אמורות מצטמצמות כך שהצפיפות הופחתה ל-12 יחידות דיור לדונם, וגובה הבניינים הוגבל ל-8 קומות.

בהתנגדות שהגישו לתוכנית המתאר באמצעות עוה"ד ענת בירן ואסף עירוני ממשרד ענת בירן, "בניגוד למדיניות רובע 9 שקבעה את המתחם לעיבוי אינטנסיבי, הוראות התוכנית המופקדת אינן מאפשרות היתכנות כלכלית לפינוי בינוי במתחם". עוד הם מסבירים כי 50% מהדיירים במתחם כבר חתמו על הסכמתם לביצוע הפרויקט, וזאת בהתאם לתמורה שהוצעה על ידי החברה, שלקחה בחשבון את זכויות הבנייה שקיימות במתחם, המאפשרות לדיירים להרחיב את דירותיהם הקטנות לשטחים של 100 מ"ר ויותר. עובדה זו חייבה את היזמים לתת תמורה נדיבה לדיירים בתמורה להסכמתם לביצוע הפרויקט, ואילו הוראות תוכנית המתאר אינן מאפשרות ליזמים לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הדיירים.

לטענת החברות, העירייה והוועדה המקומית היו שותפות לתכנון ותמכו בתוכנית המוצעת והחברות אף נענו לדרישות העירייה שכללו הקצאת 3 דונם מהשטח לטובת מבנה ציבור, ויצירת דירות קטנות בשטח עיקרי של 55 מ"ר כך שהשטח העיקרי הממוצע לדירה בפרויקט החדש יעמוד על 80-90 מ"ר. לטענתם, למרות שתוכנית המתאר על פי הגדרת הוועדה המחוזית אמורה בסוף היום "להגדיל את הצפיפות למגורים" ולאפשר בנייה גבוהה יותר, בפועל, זכויות הבנייה מצטמצמות ומגבלת הגובה לש-8 קומות אינה מאפשרת מתן תמורות הולמות לדיירים והיתכנות כלכלית לפרויקט. החברות אף צירפו חוות דעת שמאית ממשרד קמיל-טרשנסקי, התומכת בטענותיהם, כי המקדמים הכלכליים שקובעת תוכנית המתאר החדשה, אינם מאפשרים את הוצאתו לפועל של הפרויקט.

לדברי אייל צבס, סמנכ"ל השיווק של חברת א.ש.ל.י, המבצעת כיום פרויקט פינוי בינוי בשכונת נוה שרת, "מניסיוננו בפועל בפינוי בינוי ובת"א בפרט, ובדומה לתכניות אחרות שאושרו לפינוי בינוי בתל אביב, יש לאפשר גמישות תכנונית מסוימת מבחינת גבהי הבניינים. לאחר שעברנו כברת דרך, אנו בטוחים כעת כי לא יהיה מנוס משינוי בתוכנית המתאר שהופקדה כך שמתחמי פינוי בינוי דוגמת אשרמן יוחרגו מהמדיניות התכנונית המסרסת ומונעת קידום מימוש של פרויקטים לפינוי בינוי בעיר".

עוד מוסיף צבס כי "לפני כשנתיים העירייה עודדה אותנו להתחיל לתכנן פרויקט פינוי בינוי במתחם. עד כה השקענו משאבים אדירים בתכנון הפרויקט, לצד החתמת מעל 50% מהדיירים בקרב הבניינים . בפועל, לפי כשנה הוחלט על תכנית המתאר שבמתווה הנוכחי שלה, מקצצת כמעט בחצי את הזכויות הצפויות לנו ולדיירים במתחם לפי תכנית רובע 9, ובעצם הופכת את הפרויקט ללא כדאי".

לדבריו, "בתקופה שבה ממשלת ישראל עומלת על הגדלת היצע הדיור בניסיון לקדם אפקט משמעותי באזורי ביקוש, מדובר במעשה חלם, הפוגע בציבור תושבי השכונה במתחם שהסתמכו על עקרונות המדיניות לרובע 9, כפתרון להתחדשות עירונית אמיתית לשכונה שלמה, לאחר שנות ציפייה כה רבות".

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "ראשית נציין כי חלק מטענות היזמים מקובלות על העירייה ועל כן במסגרת התנגדות מהנדס העיר לתכנית המתאר נבחנו מחדש קיבולות המגורים לפרויקטי התחדשות עירונית והוחלט להמליץ על הגדלתם לצורך תמיכה בפרויקטים מהסוג הזה".

"עיריית תל-אביב-יפו מעודדת פעולות של התחדשות עירונית בכלל העיר, תוך דגש על שכונות המגורים ושמירה על עקרונות חברתיים לצד היתכנות כלכלית ומופע אורבני נאות. עם זאת, בפרויקטים מסוג זה קיימת חשיבות עליונה בשמירה על אפשרויות מגוונות של סגנונות מגורים, ובתוך כך האפשרות למגורים בבניינים שאינם רבי קומות ועלות אחזקתם משגת לכל יד. שאיפה זו באה לידי ביטוי בפרויקטים שונים ברחבי העיר המקודמים בימים אלה על ידי העירייה".