הדילמה האמיתית בנוגע לפרויקט הדירות להשכרה של לפיד

קידום הפרויקטים להשכרה של שר האוצר יאיר לפיד מעורר את השאלה החשובה ביותר בתחום הדיור המוזל והמפוקח להשכרה לטווח ארוך לזכאים לדיור בר-השגה: מהו אורך חוזה השכירות האופטימלי שיש להעניק לזכאים הנהנים ממשאב ציבורי? האם יש לקבוע אמת מידה אחידה לכל סוגי הפרויקטים - אלה ביוזמת לפיד, אלה ביוזמת העיריות, ואלה ביוזמות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?

הדילמה העיקרית היא בין הענקת תקופת שכירות ארוכה - שממנה ייהנו מעט זכאים, לבין הענקת תקופת שכירות קצרה יותר - שתאפשר ליותר זכאים ליהנות מהמחיר המסובסד ותשתף כמה שיותר זכאים בניצול המשאב הציבורי. במילים פשוטות: כמה שנות שכירות מוזלת ראוי שהציבור יעניק למשפחה, שהרי המטרה היא לסייע לצעירים מהמעמד הבינוני-נמוך לתקופת ביניים, שתיתן להם הזדמנות להסתדר בחיים (בין אם הם ייבחרו לאחר מכן לקנות דירה או לשכור דירה בעצמם במחיר מלא).

במודלים המקובלים בעולם אין תקופת שכירות לזכאים הפחותה מ-3 שנים. מהסף הזה והלאה יש אין-ספור מודלים. אם מפשפשים במודלים, אפשר למצוא כל מספר בין 4 שנים ל-10 שנים של שכירות מוזלת לזכאים. יש גם כאלה שמקצינים ואומרים שכל עוד הזכאים עומדים בקריטריונים, יש לאפשר להם לגור בדירה, אפילו עד אין קץ.

ניצול גרוע

עיריית תל אביב, החלוצה בתחום, הוציאה כבר לדרך כ-200 דירות להשכרה לזכאים, בעיקר בדרום העיר, על קרקע בבעלות העירייה שלא תימכר לעולם. הדירות יעברו ברוטציה מזכאי לזכאי. העירייה קבעה בפרויקטים שלה תקופת שכירות של 5 שנים לכל היותר.

בפרויקטים להשכרה של לפיד, 25% מהדירות מוקצות לזכאים. מדובר על חוזה שכירות ל-3 שנים עם שתי אופציות הארכה - בעוד 3 שנים ובעוד 4 שנים. כלומר, שוכר זכאי יכול לגור בדירה עד 10 שנים. כעבור 20 שנה, היזם רשאי למכור את כל הדירות. אם כך, בניצול מקסימלי של הזכות, רק שתי משפחות ייהנו מהמשאב. זהו ניצול פחות יעיל של המשאב.

בשני המסלולים בפרויקטים להשכרה של רשות מקרקעי ישראל, מדובר על חוזה ל-3 שנים עם אופציה לזכאים להארכתו עד 10 שנים, לא ברור באילו תקופות נוספות.

במסלול א', 40% מהדירות מופנות לזכאים. אורך חיי הפרויקט הוא 10 שנים עד המועד שבו ליזם מותר למכור את הדירות. כלומר, זוג זכאים אחד יכול לנצל את כל התקופה של דירה אחת. זהו ניצול גרוע במיוחד של המשאב.

במסלול ב' 25% מהדירות מוקצות לזכאים. אורך חיי הפרויקט הוא 10 שנים עד ההיתר למכירת הדירות, ואם מדובר בפרויקט של למעלה מ-100 דירות יכול היזם להאריך את חיי הפרויקט עד 20 שנים. כלומר, בניצול מקסימלי של אופציות השכירות לזכאים בפרויקט גדול, כל דירה יכולה לשמש 2 זוגות של זכאים. גם זה ניצול גרוע של המשאב.