מה עשתה הממשלה בשנה האחרונה להוזיל את הדירות?

שנה חלפה מאז הוקמה הממשלה ה-33 של מדינת ישראל. באפריל אושרה החלטת הממשלה החדשה להקמת קבינט שרים מיוחד לנושא הדיור, קבינט הדיור.

קבינט הדיור מונה תשעה שרים בכירים, ובראשו עומד שר האוצר יאיר לפיד. "הורדת מחירי הדיור היא אחד המבחנים של הממשלה. יש לנו מצב חירום בדיור, שמאיים על דור שלם של צעירים שפוחדים שלעולם לא תהיה להם דירה", אמר שר האוצר בפתח ישיבת קבינט הדיור הראשונה במאי 2013.

שמונה ישיבות של קבינט הדיור התקיימו מאז, והוקדשו בעיקר להעלאת רעיונות חדשים, לגיבוש ולאישור תוכניות לפתרון מצוקת הדיור ולדיונים רבים בנוגע לחברה לשכירות ארוכת טווח. הקבינט תפקד עד כה בעיקר כבית חרושת לרעיונות ולתוכניות, וכעת נותר לקוות שבבית החרושת הזה תוקם גם קומת תפעול משמעותית שתוביל ליישומם.

אחת המטרות המוצהרות של קבינט הדיור היא לעקוב אחר ההחלטות שהתקבלו, החלטות שעל פי סמכויות הקבינט, מקבלות תוקף של החלטות ממשלה שבעה ימים לאחר מועד הפצת ההחלטה.

לצד ההחלטות שהתקבלו בקבינט הדיור בשנה החולפת, התקבלו עוד הצעות הנוגעות לענף הנדל"ן גם במסגרות אחרות. להלן תקציר של שפע ההחלטות שהתקבלו בפורומים השונים, שבינתיים כוללות בעיקר הצהרות ורק מעט יישומים בפועל.

ביטול מענקי פריפריה ומכרזי מחיר למשתכן

נתחיל בשתי החלטות משמעותיות שדווקא בוטלו על ידי הממשלה הנוכחית: מתן מענק של כ-100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה בערי הפריפריה ומכרזי מחיר למשתכן. ההחלטה הראשונה בוטלה לאחר שמשרד האוצר קבע כי המענקים לא היו אפקטיביים, מה שהעלה מחאה ציבורית גדולה שהובילה להארכת תוקף המענקים לתקופה מוגבלת. ביטול המענקים התקבל כמעט ללא התנגדות מתוך הממשלה, אולם נתונים שהציג משרד השיכון בדיונים בוועדות הכנסת בנוגע לאפקטיביות המענקים העידו כי הייתה להם דווקא הצלחה לא קטנה.

החלטה אחרת שהתקבלה בממשלה הנוכחית, הפעם על ידי משרד השיכון, היא ביטול אחד המנגנונים היחידים לדיור בהישג יד - מכרזי מחיר למשתכן. מכרזי מחיר למשתכן התבססו על הנחה בקרקע והצעת קבלן על פי המחיר הנמוך, שני עקרונות חשובים ונכונים, אך הם לא פורסמו בהיקף משמעותי. מעט המכרזים שיצאו גרמו לכך שמעטים מזכאי ההטבה קיבלו אותה וגם הקריטריונים שקבעו מי זכאי להטבה גרמו לא פעם להעדפת מגזר מסוים על פני אחר.

שתי החלטות אלו שבוטלו הובילו יותר מהכל למשבר אמון של הציבור. רבים מרוכשי הדירות בפריפריה, שסמכו על המענקים שבוטלו, וחלק נכבד מהציבור שקיווה למקום באחד ממכרזי המחיר למשתכן, הפנימו כי גם הבטחות ממשלה אינן בטוחות. יש גם כאלו הטוענים כי לממשלה הנוכחית היה קל לוותר על פתרונות אלו כי מי שהגה אותם כבר אינו יושב בממשלה הנוכחית, ואילו השרים המכהנים כעת מעוניינים בקרדיט משלהם לפתרון למצוקה המאיימת על דור שלם.

הסכמי גג, מחיר מטרה ושכירות

לצד ההחלטות לביטול הטבות, התקבלו החלטות שמטרתן קידום פתרון למצוקת הדיור. החלטות אלו כוללות בין היתר את קידום תוכניתו של של שר האוצר להקמת 150 אלף דירות להשכרת ארוכת טווח.

דיונים רבים בקבינט הדיור הולידו חברה ממשלתית חדשה (שם זמני: דירה להשכיר) שטרם הוקמה סופית והליך מורכב, אגרסיבי ויש הטוענים אף מסוכן שנועד לייצר במהירות מתחמים מאושרים לבנייה - הותמ"ל. שני הדברים הללו מתקדמים במהירות לקראת יישום. הותמ"ל נמצאת בדיונים מרתוניים בוועדת הפנים של הכנסת וכבר זכתה למספר ההתנגדויות הגדול ביותר שנראה כאן. במבחן המציאות, שנה לאחר שהוקמה הממשלה החדשה, עדיין נמצאים התוכנית והמנגנון בשלבי אישור וגיבוש. נכון להיום, מתוך 150 אלף דירות להשכרה בעשור (15 אלף דירות בשנה) יצאו רק שלושה מכרזים הכוללים אפשרות לבניית 661 יחידות דיור להשכרה, וזאת במידה שאכן ייסגרו המכרזים עם הצעות וייקבעו זוכים.

החלטה אחרת שהתקבלה היא ליישום הסכמי גג עם רשויות מקומיות. החלטה זו קובעת כי הממשלה תחתום על הסכם עם ערים שבהן מתחמי בנייה גדולים כדי לזרז הקמת מוסדות ציבור, לצורך פיתוח מספר גדול של דירות בזמן קצר. הסכמי גג עתידים להיחתם בעשר ערים ולקדם בנייה של כ-100 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות. עד עתה נערכו שלושה טקסים חגיגיים לחתימת ההסכמים הללו בקרית גת, במודיעין ובראש העין, אך זהו עוד פתרון ארוך טווח שיישומו יימדד רק בעתיד. וכמו שאמר לפני שבועות אחדים ראש עיריית ראש העין החדש, שהתייחס להסכם הגג: "עדיין לא חתמנו על ההסכם. כשנראה את השורות התחתונות והמילים הקטנות, אז אחליט אם חותמים או לא". ודאות קשה למצוא גם כאן.

תוכנית "מחיר המטרה" של משרד השיכון, אמור למעשה להחליף את מכרזי "מחיר למשתכן" שבוטלו, אולם טרם הצליחה להבשיל. כבר חודשים ארוכים מתקיימים דיונים על תוכנית זו, שזוכה לתמיכה מגורמים שונים גם מחוץ למשרד השיכון אך להתנגדות עיקשת מצד משרד האוצר. התוכנית, שהייתה אמורה כבר לעלות לדיון בקבינט הדיור, עדיין תקועה ובמקביל לה החלו דיונים על הפחתת מע"מ או על מתן מענקים אחרים.

הגדלת סמכויות הוד"ל, פינוי בינוי

החלטה נוספת שהתקבלה גם היא בשנה החולפת, כחלק מתוכנית הדיור הלאומית, הייתה הארכת תוקף הוד"לים לשנתיים נוספות, האפשרות של הוועדות המיוחדות לדון גם במתחמי קרקע שחלק מהם בבעלות פרטית וגם הסמכתן לעסוק בתוכניות פינוי בינוי.

הוד"לים טרם הוכיחו תוצאות משמעותיות בהגדלת ההיצע התכנוני ואישור התוכניות, וכעת ניתנו להן כלים נוספים. אם הוארך תוקף הוד"לים, המתגברות את הוועדות המחוזיות שבעקבות התיקון לרפורמה בתכנון ובנייה יפחת בקרוב העומס המוטל עליהן, והוגדלו סמכויותיהן, מדוע יש צורך בוועדה חדשה (הותמ"ל) המקודמת כעת במקביל? לאן יגישו עכשיו תוכניות? לוד"ל או לותמ"ל? מה יקדם מה? הדילמה הזו מוסיפה עוד אלמנט של חוסר ודאות.

גם תחום ההתחדשות העירונית זכה לטיפול קבינט הדיור, אולם במידה פחותה. במסגרת צוות 90 הימים עלתה הצעה לעידוד התחדשות עירונית באמצעות פרויקטים לבינוי-פינוי-בינוי ללא מעורבות היזם. זוהי תוכנית מורכבת שיזמו במשרד השיכון ומתיימרת לתת פתרון לתחום שאינו מצליח להתרומם. התוכנית אמורה לכלול מתחמים רבים אולם עד כה לא יצא מכרז אחד ולא ברור אלו מתחמים מטופלים.

שוב מתעוררת השאלה מדוע להמציא שוב מסלול חדש במקום להשקיע במסלולים הקיימים ובפתרון החסמים. אי הוודאות מפריעה גם במקרה זה: יזמים הפועלים בתחום הפינוי בינוי אינם מאמינים בתוכנית בחדשה ומספרים כי העבודה מול הציבור (בעלי הדירות במתחמים הישנים) הפכה קשה יותר משום שהם מחכים גם לפתרון שמציעה המדינה.

הגדלת השבס, ארנונה כפולה

החלטה נוספת שהתקבלה בממשלה הנוכחית קובעת שינוי לתקנות 'שבס' ההיסטוריות המעניקות תוספת זכויות בנייה לפרויקט בסמכות ועדה מקומית. החלטה זו, שהתקבלה ונחתמה על ידי שר הפנים גדעון סער באישור המועצה הארצית לתכנון ובנייה, קבעה כי הזכויות הנוספות של ה'שבס' יוגדלו מעד 20% לעד 30%, לפי שיקול דעתה של הוועדה המקומית. החלטה נוספת שהתקבלה מאפשרת לעיריות לגבות ארנונה כפולה מדירות שאינן מאוכלסות לפחות תשעה חודשים בשנה ('דירות רפאים').

היתרון הגדול בשתי ההחלטות הללו הוא שמדובר בהחלטות שניתנות ליישום בטווח הקצר. החיסרון הוא ששתי ההצעות נתונות להחלטה בלעדית של הרשויות המקומיות, ואלה - לא בטוח כלל שירצו לקדם דירות קטנות וכלל לא בטוח שיוכלו לקבוע תקנות מתאימות לארנונה או לפקח על יישומן. נזכיר כי לפני כמה שנים (2011) יצא חוזר של מנכ"ל משרד הפנים שקבע כי בכל תוכנית יש לכלול 20% דירות קטנות. נקווה שיישום הוראה זו לא יעיד על מידת היישום של ההחלטות האחרות המופיעות בכתבה.

הרכב קבינט הדיור:

■ שר האוצר - יושב ראש

■ שר הבינוי והשיכון - ממלא מקום יושב ראש

■ שר התשתיות הלאומיות, האנרגיה והמים

■ שר הביטחון

■ השר להגנת הסביבה

■ שרת העלייה והקליטה

■ שרת המשפטים

■ שר הפנים

■ שר התחבורה והבטיחות בדרכים

■ מוזמנים קבועים לקבינט הדיור

■ מנכ"ל משרד ראש הממשלה או נציגו

■ מנכ"ל משרד הפנים

■ הממונה על התקציבים במשרד האוצר

■ מנהל רשות מקרקעי ישראל

■ מנהלת מינהל התכנון במשרד הפנים

ראש המועצה הלאומית לכלכלה