"אפשר לקבל הרבה יותר ממיליארד שקל על נדל"ן חח"י"

"מיליארד שקל זה רק סכום הבסיס למה שלהערכתנו אפשר לקבל היום תמורת מכירת זכויות חברת החשמל בנכסי מקרקעין עסקיים", כך אומר ל"גלובס" גורם ממשלתי שהיה מעורב בבדיקת הסוגיה. "הסכום הכולל עשוי להיות גבוה בהרבה ממיליארד", הוסיף אותו גורם.

נכסי המקרקעין של חברת החשמל הם תעלומה שאפילו ועדת יוגב לא הצליחה לפתור. כמה נכסים יש בכלל לחברה? מה שווים? מה נעשה כדי למקסם את ערכם? כל השאלות הבסיסיות האלה נותרו ללא תשובות ברורות, גם בסיום עבודתה המאומצת של הוועדה. קשה להשתחרר מהרושם שחברת החשמל נהגה בנכסי מקרקעין ששווים נאמד במיליארדים באדישות ובחובבנות שאינה מתקבלת על הדעת בעולם העסקי שאליו היא מבקשת להשתייך.

דוח הוועדה בראשות אורי יוגב לרפורמה בחברת החשמל ובמשק החשמל יוגש השבוע לשרי האוצר והתשתיות הלאומיות, שמינו את הוועדה בקיץ. סוגיית הנדל"ן היא נדבך מרכזי בפרק בדוח העוסק בחיזוק האיתנות הפיננסית של חברת החשמל. נכון להיום מגיע החוב הכולל של חברת החשמל לכ-75 מיליארד שקל ויחס המינוף ליותר מ-83%. כדי למנוע את קריסת החברה בטווח הבינוני והארוך ימליץ יוגב למדינה לקבוע יעד של הגדלת יחס ההון העצמי ל-35% מהמאזן עד 2020 - לעומת 16.5% כיום. מהלך כזה יחייב הפחתה דרסטית בחוב ובמקביל הזרמת הון לחברה. לגבי החוב תמליץ ועדת יוגב למדינה להמיר להון אגרות חוב ישנות של המדינה בהיקף של 2.5 מיליארד שקל שמחזיקה חברת החשמל. בצד הגדלת ההון העצמי האמצעי המתבקש היה הזרמת הון מצד בעלי החברה, כלומר המדינה, רק שהאפשרות הזאת נשללה כנראה על ידי האוצר. אפשרות אחרת היא העלאת תעריף החשמל, או מניעת הירידה הצפויה בתעריף החל ב-2015 - אך זו נתפסת כמוצא אחרון.

אין רשימת נכסים מלאה

את עבודת הצוות שגיבש את עקרונות מודל האיתנות הפיננסית ריכז בוועדת יוגב אהרון גולדמן, סגנו של יוגב ואיש אמונו שעבד מול אנשי אגף התקציבים, החשב הכללי והיועצים הפיננסיים Tasc (מטעם חברת החשמל) ורו"ח שחר הררי (מטעם הוועד). האפשרויות שעליהן המליצו גולדמן ושותפיו הן הנפקת החברה בבורסה, מכירת תחנות כוח ומתקנים ייעודיים (כמו מתקני ניהול המערכת) ומימוש נכסי מקרקעין שאינם קשורים לפעילות החברה. בדיונים פנימיים העריך גולדמן כי הנפקת 15% ממניות חברת החשמל תוכל להכניס לקופת החברה כ-2 מיליארד שקל ומימוש נכסים יוכל להניב כמיליארד שקל נוספים.

ההערכה של גולדמן לגבי הנדל"ן אינה מתבססת על הערכות שווי או אומדנים שמאיים כמקובל - פשוט משום שמסמכים כאלה אינם קיימים. אפילו רשימת נכסים מלאה לא הועברה לוועדה. בדיקת הנכסים העיקריים של החברה העלתה בעיקר סימני שאלה.

קחו לדוגמה את קרקעות מפעל רוגוזין, שנרכשו על ידי חברת החשמל ב-1995 תמורת 62.5 מיליון דולר. העסקה התפרסמה מאוחר יותר כאחת הפרשות שבהן היה מעורב השופט בדימוס דן כהן, ששימש דירקטור בחברה ושהורשע בקבלת שוחד. מדובר במתחם של כ-400 דונם השוכן על שפת הים באשדוד. תיאורטית ניתן להקים על הקרקע קרוב ל-10 תחנות כוח חדישות המופעלות בגז - אך תהליך ההשבחה של הנכס שנרכש לפני 20 שנה עדיין לא הסתיים. השווי הנוכחי של קרקעות רוגוזין יכול לנוע בין 200 ל-300 מיליון שקל.

באזור תל אביב מחזיקה חברת החשמל בנכסים בהיקף של מיליארדי שקלים. מדובר בבנייני משרדים ברחוב יגאל אלון, אנילביץ', קרמניצקי והחשמל. החברה אמורה לפנות את כל המשרדים האלה ולהעבירם למתחם חדש, שייבנה סמוך לסניף איקאה בראשון לציון. המעבר שצפוי להסתיים עד 2017 יאפשר לחברה למכור את הנכסים שלה בת"א. מטה ההנהלה והדירקטוריון של חברת החשמל נמצא במתחם ענקי ששטחו 15 דונם ברחוב החשמל, חלק ניכר מהמתחם הזה משמש כיום מגרש חניה. הדיונים על היקף זכויות הבנייה במתחם עדיין בעיצומם.

דוגמה אחרת היא מתחם תחנת הכוח רידינג בצפון תל אביב. בעתיד תיהרס תחנת הכוח הקיימת ובמקומה ייבנו שתי תחנות כוח קטנות יותר. חברת החשמל תוכל לממש שטח של כ-200 דונם באחד האזורים היקרים במדינה. אלא שמצב הזכויות בשטח אינו ברור ותלוי בהסדר בין חברת החשמל לעיריית תל אביב שהחכירה לחברה את השטח.

ועדה שתעשה סדר

ההסדר שעליו תמליץ ועדת יוגב יחייב הקמת ועדה נוספת ש"תעשה סדר" בנכסי חברת החשמל. בחודשים הקרובים תגבש הוועדה רשימת נכסים מוסכמת עם החברה, שבה יפורטו כל האתרים, התחנות, הבניינים והמתקנים שדרושים לחברת החשמל לצורך פעילותה העיקרית ולצרכי פיתוח עתידיים. כל הנכסים שאינם דרושים לפעילות החברה - יועברו במלואם לידי המדינה שתחליט מה לעשות בהם. הוועדה התעקשה לקבוע כי רשימת הנכסים שתוכן תהיה סופית - כך שגם נכסים שיתגלו ויופיעו בעתיד - יועברו לבעלות המדינה. בוועדה מעריכים כנראה שגם בחברת החשמל לא יודעים בדיוק מה יש להם ביד.

מחברת החשמל נמסר בתגובה כי "החברה פועלת זה זמן רב להשביח את שווי הנכסים. ייעוד הקרקע המתוכנן לשטח הדירקטוריון במסגרת תוכנית המתאר של עיריית ת"א הינו אזור תעסוקה מטרופוליני. היקף זכויות הבנייה עדיין לא ידוע וייגזר מתוכנית מפורטת שתאושר במוסדות התכנון. בשלב הזה אין ביכולת החברה לנקוב בשווי הזכויות טרם יושלמו ההליכים התכנוניים.

מנכ"ל דוראד מזהיר: היצרנים הפרטיים ייעלמו

"בתוך שנים ספורות לא תהיה קיימת יצרנות פרטית והתחרות שהחלה בשוליים תיעלם", כך מזהיר מנכ"ל תחנת הכוח הפרטית דוראד אלי אסולין, במכתב לוועדה לביקורת המדינה של הכנסת. הוועדה תדון מחר בטענות יצרני החשמל הפרטיים נגד ועדת יוגב לרפורמה במשק החשמל. היצרנים טוענים כי הוועדה לא נתנה להם די זמן להציג את עמדותיהם ובאופן כללי קיפחה אותם ביחס לחברת החשמל. בנוסף, תעלה לדיון התלונה שהוגשה למבקר המדינה נגד יוגב עצמו בטענה כי הוא פסול מלעמוד בראש הוועדה כיון שנשכר בעבר על ידי חברת החשמל כדי לייעץ לה בנושא דומה לנושא שבו דנה הוועדה. במכתב טוען אסולין כי "אנו עדים בחודשים האחרונים לתהליך בלתי תקין מבחינה ציבורית שבו ועדה שאמורה להיות אובייקטיבית מנהלת דיון מוטה עם חברת החשמל תוך אפליית המתחרים באופן קיצוני והנצחת כוחו של המונופול".

 נכסי מקרקעין בולטים של חברת החשמל