"פרויקטי תמ"א 38 מוקפאים בגלל פולטיקה מקומית"

"צריך להוציא את שיקול הדעת בנושא פינוי בינוי מהרשויות המקומיות כדי שאלה יתממשו", כך אמר הערב מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון בפאנל בנושא "מדוע ההתחדשות העירונית זוחלת"? בהנחיית כתב "גלובס" אורי חודי, שהתקיים בוועידת הנדל"ן השנתית של העיתון במלון דיוויד אינטרקונטיננטל בתל אביב.

לדברי בן שמעון, "עם כל הרצון הטוב של משרדי הממשלה, בסוף ההכרעה האם יהיה פרויקט או לא יהיה פרויקט, נתונה לשיקול דעתה של הרשות המקומית. כל עוד זה המצב, לא בטוח כלל שפרויקטים ייצאו אל הפועל. ברמת גן למשל, שהיתה מובילה בתחום התמ"א 38, כל הפרויקטים כרגע מוקפאים בגלל שיקולים פוליטיים, ותל אביב עומדת לאשר תוכנית מתאר חדשה, שלא רק שאין בה התייחסות להתחדשות עירונית, היא גם מגבילה גובה ולא מאפשרת לממש פרויקטים מהסוג הזה ומזל שמהנדס העריייה הגיש התנגדות לתוכנית שיזמה העירייה עצמה".

בן שמעון הוסיף ואמר: "כל עוד המדינה לא תיטול מהרשויות את הסמכות להכריע בנושא התחדשות עירונית, לא יהיו פרויקטים, כי כל רשות פועלת לפי שיקוליה שלה, אם זה משיקולים של הכנסות כמו היטל השבחה או חניה. אנחנו רואים שלמרות שלרשות מקומית אין סמכות לפסול פרויקט תמ"א 38 בגלל חניה, רשויות עדיין עושות את זה. הטיפול בבעיה צריך להיות במישור המוניציפלי. ראשי הערים מתרצים דחיה של פרויקטים באמתלות של כמות מוסדות ציבור, צפיפות או חניות, אך הסיבה האמיתית לסירוב היא תשלום נמוך של ארנונה, פטור מהיטל השבחה ומחסור בהכנסות".

מי שהיתה אופטימית יותר, היא עינת גנון מנהלת אגף תכנון ובינוי ערים במשרד השיכון, "בשעה טובה התחלנו להזרים תוכנית פינוי בינוי לוד"ל, בין היתר בירושלים ובבת ים. זאת אחרי שלפני חודשיים איפשרו לנו להכניס גם תוכניות פינוי בינוי לוד"ל, ומקווים שהדבר יקצר משמעותית את לוחות הזמנית".

לדברי גנון, כיום ישנם בביצוע 30 פרויקטים, אך לטענתה העיכובים בפרויקטים אחרים נובעים לא רק מצידן של רשויות התכנון, אלא גם בשל אי נכונות מצידם של דיירים באותם מתחמים. "בדרך כלל בפרויקט בנייה רגיל על קרקע בתולית, מיום אישור התוכנית, הקבלן משווק את הדירות, מקבלים היתר בניה ועלה על הקרקע" הסבירה גנון. "מנגד, בפינוי בינוי ישנם אנשים על הקרקע ולא בהכרח כולם רוצים בתהליך. לפני הכל, הדיירים צריכים להסכים ביניהם על מהלך של פרויקט".

גנון הוסיפה כי בהקשר זה, משרד השיכון פירסם לאחרונה מדריך לדיירים שכולל עקרונות התקשרות עם יזם. "הדיירים מתלבטים מה לעשות כשדופקים בדלת שלהם, הם לא יודעים על מה לחתום ועל מה לא לחתום, ומה צריך להיות בהסכם". מהלך נוסף שמשרד השיכון מבצע בימים אלה ומאושר כבר עם משרד האוצר הוא הנעת פרויקטי תמ"א 38 בפריפריה. "קיבלנו אישור להשקיע 90 מיליון שקל לטובת תמ"א 38 בשכונות שיקום" מסבירה גנון. "כל דייר יוכל לקבל מענק שינוע בסכומים שונים בהתאם למצב הסוציואקונומי של השכונה, כתמריץ משמעותי למימוש פרויקטי תמ"א 38 באזורים מוחלשים כולל בפריפריה. אני מאמינה שנראה התנעה של פרויקטים כאלה בחודשים הקרובים".

"חיזוק בניינים הוא לא פיתרון"

מי שלא מאמין בתמ"א 38 במתכונתה המסורתית הכוללת חיזוק ותוספת קומות הוא היזם סמי מצלאוי, יו"ר ובעלי חברת מצלאוי. "חיזוק בניינים הוא לא פיתרון, לא לרעידות אדמה ולא למצוקת דיור. אפשר להשתמש בזכויות של תמ"א 38 אבל בתנאי שמדובר בהריסת הבניין הישן. איזה פיתרון לעשות פרויקט ולהשאיר את הבניין הישן? איפה התשתיות? איפה החניות? כשאני שואל מהנדסים האם בניין שעבר חיזוק ישרוד רעידת אדמה עונים לי או שכן או שלא. לעומת זאת בבניינים חדשים התקן כנגד רעידות אדמה מבטיח שהבניין יעמוד ברעידת אדמה בעוצמה של 7.5-8 בסולם ריכטר".

אלא שגם בנושא פינוי בינוי מצלאוי לא אופטימי. "כל עוד לא יקימו רשות פינוי בינוי ממשלתית שתתעסק רק בפינוי בינוי, ושתהייה מורכבת מכל משרדי הממשלה וגם יהיו לה סמכויות של משרדי הממשלה לאשר תוכניות, פינוי בינוי לא יקרה כאן. ביצעתי פרויקט פינוי בינוי ביהוד בשנת 1994, כי המינהל לא ידע לפנות דיירים לבד, ופרויקט פינוי בינוי בקרית אונו שבו פיניתי 167 משפחות שחיו בבניינים רעועים משנות ה-50 ומהניסיון שלי אני יכול לומר שהבעיה הכי קשה היא בוועדה המחוזית. עד שאתה משכנע את הדיירים, ומאשר את התוכנית בוועדה המקומית, אתה מגיע לוועדה המחוזית ושם מחכים לך לא 7 מדורי גהנום ,אלא 17 מדורי גהנום".

לדברי מצלאוי, להימשכות הליכי התכנון ישנה גם השלכות כלכליות על הפרויקט, "היום אני מבצע את הבניין האחרון בפרויקט פינוי בינוי בקרית אונו, וכדי להחזיר את הדיריים לבניין הזה אני מוציא כסף מהכיס" אמר מצלאוי.

עו"ד אבי ללום שותף במשרד עמית פולק מטלון, המתמחה בהתחדשות עירונית, אמר כי "אי הוודאות ששורר היום בתחום ההתחדשות העירונית מצידן של הרשויות המקומיות, גורם לכך שיזמים היום אומרים שהם לא מוכנים לעבוד ברמת גן או חוששים לעבוד בגבעתיים". בנוסך התייחס ללום לאחריות המדינה בקידום תוכניות להתחדשות עירונית. "החוק היום אינו מאפשר לממש הרבה פרויקטים של התחדשות עירונית" אמר ללום.

"מדובר במחדל של הממשלה"

"מדינת ישראל צריכה לקבוע יעדים ברורים ולבצע חקיקה בהתאם. מדובר במחדל של הממשלה שלא פועלת לקידום תוכניות, ושלא קורה כלום עם עשרות מתחמים מוכרזים על ידי הממשלה כמיועדים לפינוי בינוי". לדבריו, אחריות הממשלה לא צריכה להסתיים רק באישור של תוכניות פינוי בינוי, אלא גם לאחר מימושן: "דייר בפרויקט פינוי בינוי צריך אחרי הפרויקט גם לחזור לדירה חדשה וגדולה, לשלם דמי ניהול שלא היה רגיל לשלם, ארנונה אחרת, מישהו לקח את זה בחשבון? הממשלה צריכה לאשר מתן זכויות בנייה מוגדלות על מנת שניתן יהיה להקים קרן שתשמש את הדיירים למימון התחזוקה השופטת של הבניינים החדשים".

לדברי אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר בתל אביב, "השוק הפרטי לא קיבל עדיין הזדמנות להרוויח בתמ"א 38, אלא הזדמנות להסתכן בפרויקטים כאלה". אוכמן הציע לפתור את אי הודאות הקיימת היום בתמ"א 38 על ידי חיוב הרשויות המקומיות בהכנת תוכנית מפורטת על פי סעיף 23 לתמ"א 38, "אם כל רשות גם במרכז וגם בפריפריה תקדם תוכנית מפורטת שתוכל לתת ודאות ליזמים לגבי זכויות הבנייה בכל פרויקט, הוודאות של היזמים תגדל והם יוכלו לדעת מראש אם לגשת לפרויקט או לא". בנוסף הציע אוכמן כי זכויות במסגרת תמ"א 38 צריכות להיות זכויות מוקנות בתוכנית, ולא מותלות בכל מיני תנאים, וזאת כדי להעניק ודאות ליזמים.

בן שמעון הוסיף כי התמריצים שעל המדינה ליזום על מנת להניע יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית, חייבים להיות משמעותיים. "הפיתרון הטוב ביותר להנעת פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה הוא ניוד זכויות מהפריפריה למרכז. יזם שיבצע פרויקט תמ"א 38 בטבריה ויקבל קומה נוספת בפרויקט בתל אביב, ירוץ לעשות פרויקט בטבריה", אמר בן שמעון. "מלבד זאת, על המדינה לקבוע סוף סוף מע"מ בשיעור אפס, ולבטל את הליך ההתנגדויות בפרויקטים של תמ"א 38, ולבטל את האבסורד בחוק שלא מאפשר לבצע פרויקטים של תמ"א 38 בבניינים המיועדים להריסה. הרי למה נועדה תמ"א 38 אם לא להרוס בניין שמיועד להריסה ולהקים חדש?"