נתניהו, עכשיו באים?

1. "אצטרך להיכנס לסוגיית מחירי הדיור באופן אישי, כי כנראה שבלי הכוונה יותר חזקה זה לא ייפתר... אני עסוק בלא מעט חזיתות - החזית האיראנית וחזית ארגוני הטרור ומניעת החימוש שלהם, ובלימת ההסתננויות למדינת ישראל, ומלחמה בניסיון להחרים אותנו, ועכשיו להביא השקעות מסין ומעמק הסיליקון. אני עסוק בכל החזיתות האלה, אבל אני לא מתכוון להפקיר את החזית הזאת. אני מתכוון להיכנס אליה, להוריד את המחירים של הדיור והמזון - שתי בעיות שדורשות פתרון... אגב, עניין מחירי הדיור, זה קורה ברחבי המערב, ויש לזה סיבות רבות. חלקן בשליטתנו וחלקן לא בשליטתנו. צריך לפתוח את המונופול הממשלתי כדי שנשחרר יותר קרקעות ונתכנן יותר..."

(ראש הממשלה בנימין נתניהו, בראיון לערוץ 2 בסוף השבוע האחרון)

זו לא הפעם הראשונה שנתניהו מנסה להפיל את תיק בועת הנדל"ן על אחרים ולהרחיק אותו ממנו. בפעם הקודמת זו הייתה הממשלה הקודמת ("לקתה בתכנון, ייבשה את המרכז ודחפה את האנשים לפריפריה") והפעם אלה שר האוצר, שר השיכון וכל קבינט הדיור שזקוקים ל"הכוונה", אחרת "זה לא ייפתר".

נניח ששריו אכן חדלי אישים ונניח שהממשלה הקודמת אחראית לבועה, איפה היה בדיוק נתניהו בחמש השנים האחרונות? הרי פתרון לשוק הנדל"ן הוא לא עבודה של כמה חודשים, של זבנג וגמרנו. זה לא הוא שעמד בראש המוסד שנקרא ממשלת ישראל בשנים האחרונות? זה לא הממשלה שבראשה הוא עומד, שבתקופתה זינקו מחירי הדיור באופן חסר תקדים של עשרות אחוזים - 50%, 60%, 70%, 80% ואף יותר מ-100% באזורים מסוימים? זה לא הוא שבידיו הסמכות והאדם שצריך לשאת באחריות על הבעיה מספר 1 של אזרחי ישראל? האם לאורך כל השנים הללו לא היה לו זמן "לכוון יותר חזק" כדי למצוא פתרונות?

הבחנו שדווקא היה לו זמן די והותר להשתתף בפסטיבל חוק הריכוזיות, להפוך אותו עם המקהלה שלו למפץ הכי גדול במשק הישראלי בשנים האחרונות (כמו ועדת בכר, למשל) ולטעת בציבור את הרושם המגוחך שהחוק הזה ישנה את מצבו מקצה לקצה, יפתור את כל בעיות יו קר המחיה ויוביל את הדור הבא לחיים מופלאים.

עכשיו כבר ברור שהניסיון הלא ממש מתוחכם הזה לא הצליח להסתיר את הבעיות האמיתיות של המשק הישראלי, שהן בעיקר ממשלת ישראל עצמה - האחראית הבולטת והעיקרית ליוקר המחיה, יצרנית הביורוקרטיה העודפת, יצרנית הרגולציה העודפת (נתניהו עצמו מודה בכך כבר תקופה ארוכה) וגם יצרנית האשליות הגדולה.

נתניהו צודק בשני דברים: האחד, משבר הדיור אינו רק בשליטתו, בגלל הריבית האפסית שדוחפת מחירי נכסים כלפי מעלה (אגב, לא רק מחירי הנדל"ן למעלה, גם מחירי המניות נמצאים מאוד למעלה ומחירי איגרות החוב מאוד למעלה, וכל זה עלול להתפוצץ מתישהו, וכל פיצוץ הרי מלווה בהרבה כאבים משקיים).

הדבר השני שבו נתניהו צודק הוא שבועת הנדל"ן משותפת לשורה של מדינות במערב, שגם בהן הריבית הרצפתית דוחפת אנשים לרכישת נכסים. אבל נתניהו טועה ומטעה בדבר אחד בולט: אי אפשר להשוות תפוחים לתפוזים, והכוונה היא למצב השכר במשוואה. אם מחירי הדירות עולים ואיתו עולה גם השכר, ורמתו הממוצעת או החציונית סבירה - ניחא. אבל לא זה המצב בישראל: השכר הבסיסי נמוך, השכר הריאלי נשחק עם השנים ומספר המשכורות שנדרשות לרכישת דירה זינק באופן דרמטי.

משרד השיכון מפרסם מעת לעת את מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה ממוצעת, ונכון לפרסום האחרון הוא עומד על 136 משכורות - מהגבוהים בעולם. החישוב הזה מתבסס על חילוק שווי דירה ממוצעת בשכר הממוצע במשק, אבל גם הוא מעוות, כפי שהדגשנו פה לא פעם בעבר. כדי להגיע לנתון המתקרב למציאות, יש לחלק את המחיר החציוני של דירה בשכר החציוני. אלה התוצאות הנכונות יותר וכמובן המבהילות יותר של חישוב היחס בין מחירי דירות לשכר: מחיר חציוני של דירה חדשה, לפי משרד השיכון, מגיע ל-1.41 מיליון שקל. אם מחלקים אותו בשכר החציוני, העומד על 5,831 שקל (לפי נתוני הביטוח הלאומי לשנת 2011, הקרובים ביותר למציאות), מקבלים 242 (!) משכורות הנדרשות לרכישת דירה חדשה. אנחנו מניחים שהשכר החציוני לא השתנה באופן דרמטי מאז 2011, וגם אם השתנה במשהו, היחס ודאי עומד על 200 משכורות ויותר.

240 משכורות לרכישת דירה, ורק עכשיו נתניהו מתכוון להיכנס לזה "באופן אישי". ייתכן שהציבור צריך לקבל "באופן אישי" עוד כמה נתונים: למשל, לכמה שרים ומקבלי החלטות בענף הנדל"ן בממשלת ישראל יש דירות להשקעה, שתי דירות, שלוש דירות ואפילו יותר. אולי אז הציבור יבין טוב יותר למה הממשלה לא ממש רוצה להוריד את מחירי הדיור.

2. בעקבות הטור שפרסמנו בשבוע שעבר ועסק ביוקר המחיה - ממחירי קוקה-קולה ועד מחירי הדיור - וההמלצה שלנו לגלות צרכנות נבונה, לא לרכוש מוצרים שמחיריהם מנופחים ולפנות לרשתות מקומיות זולות יותר או לאתרי אינטרנט בחו"ל (אגב, החודשיים הראשונים של 2014 מתאפיינים בחולשה די משמעותית, כפי שדיווח "גלובס", הן בשוק המזון והמשקאות ואפילו בשוק הדיור) - קיבלנו ניתוח די מאלף מגורם בכיר במערכת הכלכלית.

"הנושא שבו אני חש צורך לשתף אותך הוא יוקר המחיה בארץ, שמעצם היותו מובנה, עמוק ותשתיתי, ללא רצון אמיתי של יצרני המדיניות בישראל לטפל בו, הפך בשנים האחרונות לפצצת זמן שאת תוצאות התלקחותה מי יישורנו", כותב לנו אותו בכיר, שמעדיף לשמור על אנונימיות. "הנושא הזה מוכר לך היטב ובטוריך אתה נוגע בכמה תחומים שלו. הפניית הפנס לתחום הדיור למגורים, שמהווה את הנטל הכבד ביותר מעצם היותו ההוצאה הגדולה ביותר של משק בית, מובנת מאליה, כמו גם העדר האינטרס של יצרני המדיניות לטפל בכך מעצם היותו של סעיף המיסוי הישיר והעקיף מנדל"ן אחד מהעוגנים של תקציב המדינה. אותו דבר חל גם על מחירי המכוניות עתירות המיסוי, תחום שמהווה את ההוצאה השנייה בגודלה של משק בית (גם דרך מנגנון הליסינג). משרד האוצר התמכר לשפע המיסוי הישיר והעקיף הנובע משני סקטורים אלו, ואין לו שום כוונה אמיתית להיגמל מכך, מכמה סיבות".

הערת ביניים שלנו: צירפנו לטור את הכנסות המדינה משוק הרכב לאורך השנים, הכוללות מס קנייה, מכס, בלו, דלק, אגרות רכב ונהיגה, וכן מע"מ על מרכיב המס, ואת הכנסות המדינה מענף הנדל"ן. הנתונים לגבי ענף הרכב הם מדויקים ונלקחו מדוחות מינהל הכנסות המדינה. בנוגע לנדל"ן, מדובר בהערכות די קרובות למציאות, כיוון שאין פרסומים המקבצים הכול יחדיו. בכל מקרה, אפשר לראות את הדומיננטיות של שני הענפים בהכנסות המדינה מצד אחד, וכמובן את ההשפעה הדומיננטית שלהם על יוקר המחיה בישראל. את התוצאות של הנדל"ן כולם מכירים, אבל ענף הרכב הוא, אפשר לומר, היצרן השקט של יוקר המחיה, או הרוצח השקט של כיסי האזרחים. כלי רכב בישראל יקרים עשרות מונים ממדינות המערב, ומשום שאין תחבורה ציבורית נגישה וראויה בישראל, הן עלויות הדלק והן עלויות הרכב הפכו לאחת ההוצאות הכבדות בכל משק בית ממוצע.

נמשיך עם דברי הבכיר: "בלי להמעיט בבעיה המבנית של סקטורים וענפים אחרים הגורמים ליוקר המחיה, אני סבור ששני אלו (דיור ורכב) באופן פרדוקסלי ניתנים לטיפול, יותר נכון לניסיון טיפול מערכתי. החלטתי לשתף אותך כיוון שבטור הקודם רמזת לחרם מוצרים בקנה מידה גדול יותר מאשר חרם הקוטג' הזכור.

"בבסיס העמדה שאני מעוניין להציג כאן עומדת ההנחה ששום ארגון, והמדינה היא ארגון לכל דבר ועניין, לא מוכן לוותר על הכנסות זמינות ומהירות שלו בשוטף ובטווח המיידי-קצר, גם לא לטובת מה שנכון לעשותו. מאחר שפוליטיקאים נבחרים מגיעים לעמדת שרים ונתקלים בחוסר המשילות של הממשלה ושל משרדיהם - הדברים הנכונים והחשובים לעשייה נתקעים ומוקרבים על מזבח הקל והשוטף, וכמובן גם האינטרסים השונים. ארגונים מבצעים שינויים מהותיים בסדרי העדיפות ובמדיניות רק תחת לחץ, ובתוך משבר, רצוי משבר קשה. קשה לקבל זאת, אך זוהי לצערי מציאות שמאפיינת ארגונים עסקיים וממשלות כאחד.

"בקיצור, צריך להביא את הממשלה לפעול אפקטיבית להורדה משמעותית של מחירי הדיור באמצעות יצירת מצב משברי בהכנסות ממסים ישירים ועקיפים מענפי הנדל"ן והרכב (אם כי אין קשר ביניהם, למעט בנקודה שאפרט בהמשך), בתוך דרישה לשינוי מהותי של סדרי העדיפות של הממשלה להורדה של מחירי הדיור על ידי הצפה והורדה של מחירי הקרקע המווסתים שנים רבות ע"י מה שהיה מינהל מקרקעי ישראל בחסות האוצר.

"מאחר שחרם על מס הכנסה ומסי ארנונה הוא עבירה ומאחר שחרם על קוטג' מתאפיין בעיקר במודעות פסיכולוגית וציבורית שאפשר ונכון להחרים מוצר בודד אך האפקטיביות שלו על סך ההוצאה הכוללת של משק בית זניחה מאוד, הדרך הנכונה היא להכריז מרד על רכישת דירות חדשות וישנות כאחת למשך שנה תמימה.

"לפני שאתה נזעק... אף אחד לא ישן היום ברחוב, וכל אחד מרוכשי הדירות בפועל יכול להמתין שנה, בפרט אם יאמין שהוא יהיה חלק מ'מרד' אפקטיבי על מחירי הנדל"ן (בקוטג' זה עבד). כנ"ל ביחס לרכבים חדשים, ש-60% מהם נרכשים ע"י ציי ליסינג (בסגמנט של המכוניות המשפחתיות הנתון הזה אף מתקרב, לפי הערכות, ל-70% - א"צ). לחלק הארי של מי שצריך רכב כבר יש רכב, ורמת המכוניות שיוצרו בשנים האחרונות מאפשרת להמשיך לנהוג בהן שנה נוספת.

"חרם על רכישת דירות ועל רכישת רכבים חדשים לא ישנה את רמת החיים, ואני מעז גם לומר שלא ישנה את איכות החיים של המחרימים (בטח לא של רובם המכריע). התוצאה תהיה משבר מהותי בהכנסות המדינה, שתנסה מן הסתם להגיב בהעלאת מסים וסגירת החורים באמצעות הצעדים הישנים והשחוקים. אם החרם יהיה מקיף, בעל תודעה ואפקטיבי, בתוך תביעה ברורה לשינוי בנושא אחד או שניים (לא תביעה אמורפית כמו במחאה החברתית שהתקשתה להציג מטרות ברורות ומדידות), אני מאמין שיש סיכוי אמיתי שאכן תושג המטרה בחלקה או במלואה. המדינה-האוצר יהיו חייבים לייצר מדיניות הוזלה מהירה ואפקטיבית. בנוסף, מאחר שזרם המסים הישירים והעקיפים ייפגע בכל מקרה, ייאלץ האוצר לבצע גם רביזיה בסדרי עדיפות, בין היתר גם בפרות קדושות (דוגמת פנסיה תקציבית, ביטחון וכו').

"יתר השחקנים יסבלו נזקים קטנים, אם בכלל, ואם נזקים אלו אכן יתממשו, הרי שמדובר במחיר סביר ביחס לעומק הבעיה:

"בנקים: הבנקים שינו באופן מהותי בשנים האחרונות את רמת המינוף של המשכנתאות והם יכולים לספוג ירידה של 30%-50% בשווי הבטוחות. מלבד זאת, תיק ההלוואות של דירות מלפני חמש שנים ויותר מאופיין ב-LTV נמוך (היחס בין סכום ההלוואה לשווי הנכס - א"צ), מגובה בנכס ששוויו עלה וחלק מהמשכנתא שנפרע, כך שהוא מאופיין בסיכון נמוך.

"יזמים וקבלנים: הם המתוחכמים ביותר ומבינים שמחיר הקרקע הוא גורם הסיכון הגבוה ביותר בעסקיהם, ולכן מקפידים בשנים האחרונות שלא להימצא עם מלאי גדול של קרקעות. לרוב הם מבצעים מכירות מראש טרם קבלת היתרים, כך שהם מורידים סיכון במהרה. סביר להניח שחלק קטן הם ייפגע - מחיר סביר ביחס לחומרת הבעיה.

"רוכשי הדירות של השנים האחרונות: הם נהנים מתחושת עושר פסיכולוגית, אך מתאפיינים במחשבה של מעבר לקצה האף. רוכשים 'אמיתיים' ירצו גם הם לשדרג מתישהו ועליית מחירים תקשה עליהם מאוד בגלל העלייה בפער יכולת השדרוג באחוזים. הם גם ודאי מעוניינים שילדיהם יוכלו לרכוש במחירים סבירים, ללא השתעבדות וללא ירושת ההורים בעודם בחיים. הרוכשים דירות להשקעה ייפגעו קצת - התשואה האפקטיבית תרד, וכוח הקנייה הספקולטיבי, המונע בעיקר מריבית נמוכה, יקטן.

"ניתן להטיל ספק ביכולת של מרד כזה לקרום עור וגידים בציבור, כמו גם ביכולת הממשלה לנקוט פעולות רציונליות בעת קריסה של סעיפי מס מהותיים. עם זאת, נראה לי שהבשלות למהלך כזה גבוהה מתמיד, וכאלף מונים עדיפה על האלטרנטיבה של התפוצצות פצצת הזמן הכלכלית-חברתית שאנו יושבים עליה".

בסך הכול אנחנו די מסכימים עם הניתוח של הבכיר, במיוחד לגבי הדומיננטיות של שוקי הרכב והנדל"ן ביצירת יוקר המחיה בישראל. הספקות הן בנוגע להתממשות חרם דמוי החרם על הקוטג', על דירות או כלי רכב, ורעשי ההדף מחרם תיאורטי כזה. ייתכן שלא צריך לקדם "חרם גורף" אלא להמליץ שכל אחד יעשה "חרם פרטי". באמת לא חייבים לקנות דירות היום.

שאלנו גורם כלכלי הבקיא מאוד בשוק הנדל"ן ואנחנו מעריכים מאוד לדעתו. "לא הייתי מסתכן ביוזמה כזאת בשוק הנדל"ן", הוא אומר, "לא מדאגה לקבלנים או לבנקים, אלא לנו, לציבור הרחב. הרי מדובר בענף עם רמות מינוף גבוהות. עצירת תזרים המזומנים של הקבלנים תתבטא באי עמידה בהתחייבויות לבנקים. ומי משלם על זה? אם קבלנים יקרסו, הריביות יעלו. אם בנק יקרוס, המדינה, כלומר, אנחנו, נשלם. ייצא שכרנו בהפסדנו. אני חושב שכולנו צריכים לייחל לירידת מחירים, אבל מבוקרת.

"בנוגע לענף הרכב, יש פה יותר היגיון מבחינה תיאורטית, אבל אני חושב שזה לא מציאותי. ברשות המסים ובביטוח לאומי, למשל, מכירים את החיבה היתרה שרוכשים ישראלים לכלי הרכב שלהם. זה הבסיס למחסומי הפתע שהם מציבים בכניסה ליישובים שבהם מתגוררים סרבני מסים (בדרך כלל במגזר הערבי). עוצרים כל רכב שיוצא או נכנס ובודקים. אם מדובר בחייב מס, מחרימים את הרכב עד לתשלום. אז נכון, לא חייבים לרכוש רכב חדש, אבל לא נראה לי שיש פוטנציאל רב למימוש הרעיון הזה. מה שבטוח, פחות יכאב לנסות מאשר בדיור. אגב, בעניין הנדל"ן, החודשיים הראשונים של השנה היו די חלשים. אולי בכל זאת החרם כבר יצא לדרך".

בקיצור, זוגות צעירים יקרים, קבלו גם את ההמלצה של שרי האוצר והשיכון: אל תקנו דירות בשנה הקרובה, אל תתפתו להשתעבד למשכנתאות מפוצצות עם ריבית נמוכה, אל תסמכו על הממשלה שלכם. גם במקרה הזה, הכוח הוא בידיים שלכם.

 הנדלן והרכב

 לפיד ונתניהו

eli@globes.co.il