פרויקטי פינוי-בינוי מגיעים לפריפריה - אך מהו הצד השלילי?

בחודש מארס 2013 זכתה חברת הנדל"ן האחים אוזן במכרז של רשות מקרקעי ישראל ורכשה קרקע בשטח 15 דונם בשכונה ג' בבאר שבע, המיועדת להקמת 296 דירות תמורת 4.5 מיליון שקל - סכום שמגלם כ-17.5 אלף שקל בלבד לכל דירה.

המכרז ותוצאותיו לא עוררו עניין רב. על כך העידו גם ארבע ההצעות האחרות שהוגשו לרכישת הקרקע ונעו בין 260 אלף שקל ל-1.5 מיליון שקל בלבד, עבור כל המתחם. בתחילת החודש התקבל היתר חפירה ודיפון לפרויקט, שיהיה פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר.

170 יום להסכמות

המתחם, 15 דונם, ממוקם בשכונה ג', צמוד למבואה הדרומית של בית חולים "סורוקה" וסמוך לאוניברסיטת בן גוריון. מיד לאחר רכישת הקרקע, הצטרפה לעסקה חברת פסגות נדל"ן כשותפה שווה עם האחים אוזן בפרויקט. לדברי שמאי המקרקעין דני כודדי, מבעלי פסגות נדל"ן, התב"ע במתחם אושרה לראשונה בשנת 1996 וכללה פינוי 64 משפחות והקמת 296 דירות חדשות במקומן.

המכרז שווק בעבר כמה פעמים על ידי רשות מקרקעי ישראל. חברת פרידמן חכשורי זכתה בקרקע לפני כעשור, וש.י.שפץ וקנין זכתה במכרז לפני שנה וחצי - אולם בסופו של דבר החברות לא הצליחו להגיע להבנות מול הדיירים ולהפוך את הפרויקט לכלכלי, והקרקע שבה לידי המדינה.

במקביל, מספר כודדי, "במהלך השנים גם משרד השיכון פינה חלק מהדיירים ועל הקרקע נותרו 17 משפחות לפינוי. במסגרת הזכייה ניתנו לנו 170 יום להגיע להסכמות עם המפונים, וממש ימים ספורים לפני התאריך האחרון הצלחנו להגיע להסכמות. בתחילת החודש הרסנו מבנה אחד ריק, ושניים נוספים צפויים להיהרס בהמשך".

היזמים הגישו בקשה להיתר בנייה שכוללת תוספת 30% דירות מתוקף תקנת שבס החדשות, כך שמספר הדירות בפרויקט יגיע ל-400, נוסף לשטחי מסחר בשטח 650 מ"ר שצפויים לשרת את תושבי הבניינים החדשים. "הדיירים המפונים, שחלקם כבר פונו וחלקם עוד נמצאים בהליכי הגעה להסכמה, יקבלו במקום דירות ישנות שהיו שוות מקסימום 500 אלף שקל, שתי דירות 3 חדרים חדשות בשווי 750 אלף שקל כל אחת", מוסיף כודדי. "במסגרת השיווק אנו מציעים דירות 3 חדרים ב-750 אלף שקל, ודירות 4 חדרים ב-900 אלף שקל". עלות הפרויקט, הכולל גם חניות תת קרקעיות, מוערכת על ידי היזמים ב-400 מיליון שקל.

לדברי עו"ד אהוד ערב ממשרד כהן ערב ושות' שייצג את החברות היזמיות, "בגלל הכישלון של החברות שזכו בעבר, היה קושי להגיע להסכמות עם התושבים, שהטילו ספק רב ביכולת לממש את הפרויקט. העובדה הזאת חייבה אותנו גם להיות נדיבים עם התמורה לדיירים, וגם לשמור על עקרון השוויון, כדי למנוע חשדות מצד המפונים שהתמורה לכל אחד אינה אחידה".

"אין לי בעיה עם מגדלים"

לדברי מנהל מחוז דרום במשרד השיכון מוטי קלרמן, "היזמים שזכו בעבר במכרזים לא עמדו במשימת הפינויים והערבות שלהם חולטה. לשמחתנו, במכרז שפורסם לפני שנה זכתה חברה שעמדה בלוחות הזמנים שהוצבו לה. להערכתי, משהו קרה בבאר שבע בשנים האחרונות שהביא להבשלת הפרויקט. מלבד זאת, שאר היזמים שבאו מחוץ לבאר שבע לא הצליחו להבין כנראה את מה שהבין היזם שזכה, שהוא יזם שחי ונושם את האזור. היזמים החיצוניים ראו את הבעיות של המתחם ולא את המיתוג שלו, ומזערו ככל שניתן את התמורה לדיירים. להערכתי, היזם שזכה אחרון במכרז הבין את המעלות שבמקום וידע גם את הפוטנציאל הכלכלי שלו. אני סבור ומקווה שמימוש של פרויקט כזה יצית אחריו מימוש של פרויקטים נוספים דומים".

ההתרגשות הגדולה מהפרויקט הראשון, בתכנון האדריכל אילן פיבקו, נובעת בין היתר מהשאלה האם אכן מדובר רק בסנונית ראשונה. עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות, שהגיעה גם לפריפריה, מאפשרת סוף סוף לממש פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מחוץ למעגל הראשון והשני של תל אביב והמרכז. בימים אלה יוזמות דומות קורמות למשל עור וגידים בערים כמו נתניה וחיפה.

יחד עם זאת, על מנת לממש פרויקטים כאלה, המקדמים הכלכליים שוועדות התכנון נדרשות לאשר גדולים בהרבה מאלה המקובלים באזור המרכז, שם מספיק להציע שלוש עד ארבע דירות חדשות במקומה של כל דירה חדשה.

"את הפרויקט בשכונה ג' ניסו לממש במשך שני עשורים ולא הצליחו", מספר ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ'. "אלא שההזדמנויות שהעיר הצליחה לייצר בשנים האחרונות, עם הקמת פארק ההיי-טק, התרחבות האוניברסיטה, מעבר צה"ל דרומה והקמת מעצמת הסייבר, כל אלה הפכו את הנדל"ן בעיר להזדמנות אטרקטיבית. יותר ויותר יזמים רואים היום במרכז העיר באר שבע, היכן שממוקמות השכונות א', ב', ג' ו-ד', שטח אסטרטגי למימוש פרויקטים של פינוי בינוי. במשך שנים לא הצליחו לשווק את הקרקעות בשדרות רגר, ובשלוש השנים האחרונות השיווקים הצליחו וכעת שלושה קבלנים מקימים מגדלים לאורך השדרה (י.ח דמרי, אביסרור ויהלומית פרץ)".

על הפוטנציאל למימוש פרויקטים נוספים של פינוי בינוי אומר דנילוביץ': "אני לא רוצה לצאת בהצהרות לא מציאותיות. נכון שפרויקט פינוי בינוי שיוצא לפועל מעורר תקווה, אך צריך לזכור שערכי הקרקע בעיר יחסית נמוכים, וההיתכנות הכלכלית אינה גבוהה.

"בשנה האחרונה קיבלנו פניות משלושה יזמים לפינוי בינוי בשישה מתחמים ותיקים, שאנחנו בוחנים בימים אלה. אך חשוב להדגיש שלפרויקטים האלה יש מחיר. יזמים שרוצים לממש פרויקטים של פינוי בינוי דורשים אחוזי בנייה בלתי סבירים שיפגעו באיכות החיים של התושבים בעתיד וזאת לא המטרה שלנו.

"יש לי אחריות ולכן אני לא מוכן לאשר אחוזי בנייה שיביאו לעומסים של חניה, תנועה ומחסור במבני ציבור רק כדי להביא לכדאיות כלכלית של היזם".

- למה בנייה חדשה מאושרת בקלות רבה בהרבה?

דנילוביץ': "על קרקע פנויה שיקול הדעת לתת אחוזי בנייה מוגדלים פשוט יותר, מה גם שהתשתיות בקרקע בתולית מוקמות כחדשות. באופן עקרוני אין לי בעיה עם מגדלים גבוהים, אבל יש לי בעיה כשיזם מבקש שש דירות בקומה במגדל, כי כמות הדירות היא הבעיה. כמות הדירות משליכה על תקן חניה, על בתי ספר ועל התנועה באזור. לא חוכמה לאשר דירות, אבל אם אין ביכולתי לתת לדירות הנוספות את השירותים הנלווים - גן ציבורי, מעון יום, מתנ"ס וכד' - כדי לשרת את הדירות האלה, אז לא הגיוני לאשר תוספת דירות".