כל המכשולים בדרך לפטור ממע"מ על דירות חדשות

1. אחרי שראש הממשלה בנימין נתניהו הודיע כי "יתערב אישית" במשבר הדיור, ואחרי שנתניהו גם כינס שלשום (ב') בערב, אד הוק, ישיבה בהשתתפות השרים הרלוונטיים, נגידת בנק ישראל ועוד, שר האוצר יאיר לפיד ידע שהוא מוכרח למהר לשלוף ראשון.

בשבועות האחרונים מצוקת הדיור מטרידה את יאיר לפיד מזווית מאוד מסוימת: איך, בסבך האינטרסים של שלל המושכים בחוטים, ניתן לייצר פתרון שיזכה אותו בכל הקרדיט. כשבנימין נתניהו מפה ואורי אריאל משם, ואפילו שר הפנים גדעון סער כבר למד להפריח הבטחות נדל"ניות (השבוע הוא יאשר סופית את רפורמת הפרגולות שלו), לפיד ידע שהוא מוכרח להגיע לקבינט הדיור בשבוע הבא כשהכותרות כבר נכתבו והוא הוא האיש הנישא על גלי התהילה.

בלוני הניסוי נבנו בהדרגה: לפני שבועיים הכריז עיתון אחד על התוכנית של משרד האוצר לפתרון מצוקת הדיור: מענק לרוכשי דירה בגובה 100 אלף שקל. עבר שבוע וסיפור המענק לא ממש התרומם. התברר שמענקים עדיין מזוהים יותר מדי עם פריפריה ועם מצוקה, והם ירדו די מהר מהשולחן.

אז פורסם בעיתון אחר שהאוצר יביא לקבינט את פתרון "מחיר המטרה" - שיווק אלפי דירות במחיר גג מוסכם ומופחת. אבל גם מחיר המטרה לא ממש תפס, מה גם ששר השיכון כבר התבטא יותר מדי בעניין וקשה היה לשכנע את הציבור ששיווק דירות זה גם התחום של משרד האוצר.

אז הבוקר חזר שר האוצר אל המנדט הכי בטוח שלו. הוא הרי אחראי על הכנסות המדינה ממסים, שעומדות על למעלה מ-200 מיליארד שקל בשנה. באמצעות עיתון הבית שלו, הכריז שר האוצר כי יביא לקבינט הדיור הצעה לביטול המע"מ לרוכשי דירה ראשונה. הבוקר כבר היו עסוקים במשרד האוצר בעיקר בהאזנה דרוכה לרדיו וגלישה באתרי האינטרנט, כדי לראות שהעניין תפס. יש תוכנית. לכולם ברור שהיא של שר האוצר. ראש הממשלה ושמונת השרים החברים בקבינט הדיור יאלצו להוריד את הראש ולקבל אותה בהכנעה.

על הדרך, לפיד גם התעמת עם "פקידי האוצר", מה שכמובן תורם עוד יותר לפופולאריות של שר אוצר שסוף סוף זונח את נעריו ויורד אל העם. על הדרך, גם נגנזה השבוע הצעה להכביד עוד על המשקיעים באמצעות העלאת מס הרכישה ל-10% (לעומת 5% מיסוי במדרגה הראשונה כיום), צעד שעליו רמזה נגיד בנק ישראל קרנית פלוג בראיון לערוץ 2 בסוף השבוע ("בהחלט יש מקום למיסוי של משקיעים") ולמעשה חיסלה את הסיכוי שהמהלך יקרום עור וגידים לאחר שהוא יצא מפיה, ללא תיאום עם השר לפיד.

2. ולעצם העניין: מחוסרי הדירה, אלה שחיכו על הגדר בזמן שמחירי הדירות הלכו והתרחקו מהם חודש אחרי חודש, מרגישים סוף סוף משב של תקווה.

מי שייכנסו לקריטריונים של לפיד צפויים לגזור קופון של כ-200 אלף שקל בממוצע לדירה. ההון העצמי (25% לפחות משווי הדירה) שהם יצטרכו לגרד עבור דירה של מיליון שקל יקטן בכ-50 אלף שקל, ואולי סוף סוף הם יגשימו את החלום לדירה.

קבלני הדירות מרגישים גם הם בעננים: אחרי תקופה רגועה יחסית, ודאי באזורים עתירי מנופים ותחרות, פטור ממע"מ ללא ספק יביא לזינוק בביקושים. כך למשל קרה ממש לא מזמן בירושלים, שם נקבע מענק שעמד על 100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה, חדשה או יד שנייה, והוא אכן הגדיל את קצב הרכישות בעשרות אחוזים. ובגלל שמדובר על מע"מ בשיעור אפס (ולא על פטור ממע"מ), הקבלנים גם יוכלו להזדכות על מע"מ התשומות, כך שהרווח שלהם בכל מקרה מובטח.

לזכותו של לפיד גם ייאמר שהוא גיבש תוכנית שמנסה לנטרל את מוקשי הקואליציה. "מיצוי כושר השתכרות", הקריטריון המפורסם שהצית מלחמות בממשלה הקודמת כשקבע ששני בני הזוג מוכרחים להיות אנשים עובדים, ירד מהפרק. מנגד, הוא ידע שחובת שירות צבאי תדבר כמובן אל אנשי הימין, ואילו הערבים והחרדים ממילא לא נמצאים בממשלה.

ויחד עם זאת, עם כל הכבוד למחוסרי הדירות (אלה ששפר מזלם והם מסוגלים להביא הון עצמי של מאות אלפי שקלים ולהתחייב למשכנתא של עשרות שנים קדימה) ולקבלנים, כדאי לזכור שאין מתנות חינם.

נחזור למה שאמרו לנו במשרד האוצר לפני שנה, כשההצעה לפטור ממע"מ יצאה מפיו של שר הבינוי והשיכון: "מדובר בהצעת חוק שעלתה כבר בעבר על ידי מספר רב של חברי כנסת ונבחנה פעמים רבות. ממצאי הבחינה העלו כי פטור ממע"מ על דירה ראשונה יעלה 3 מיליארד שקל לקופת המדינה ולא יבטיח ירידת מחירי הדירות" (אפריל 2013).

האם המהלך בכל זאת שווה לנו - הקופה הציבורית היא של כולנו - 2 מיליארד שקל (הוצאנו הרי ערבים, חרדים, זוגות ללא ילדים ורווקים מהמשחק וחסכנו מיליארד שקל)? התשובה תהיה חיובית רק בתנאי שאכן יתחולל פה מומנטום אמיתי.

הכוונה במומנטום אמיתי היא שהקבלנים לא יתמוגגו מהביקוש, יעלו מחירים ויגזרו את כל הרווח לעצמם. ושכל השוק - יותר מ-90% מהעסקאות מתבצעות על ידי רוכשים שאינם נכללים בתוכנית החדשה - יישר קו במהירות עם מציאות המחירים החדשה ולא חלילה יתמודד עם עליית מחירים שנובעת מגל ביקושים מצד רוכשי דירה ראשונה.

אפשרי? כן. פשוט? ממש לא. בכל מקרה, מול הדגל השני שמרים שר האוצר יאיר לפיד, הקמת שוק של 150 אלף דירות להשכרה, אנחנו בוחרים בלי למצמץ בכלל בפתרון המע"מ. הרבה יותר ריאלי, הרבה יותר זול לקופת המדינה (במכרז הבודד עד כה לשכירות מפוקחת, פרויקט ברעננה שיכלול 238 דירות - 25% מהן במחיר מפוקח, ויתרה המדינה בבת אחת על אובדן הכנסות בקרקע ומסים של כ-200 מיליון שקל).

3. רק דבר אחד אפשר לומר בוודאות: מהר זה לא יהיה.

הדרת החרדים והערבים מהתוכנית החדשה צפויה ללא ספק להעסיק את שופטי בג"ץ; ועדות הכנסת וחברי הכנסת יעלו שפע של הערות ודרישות חדשות לפני האישור בכנסת ובממשלה, כמו למשל שמשפחה עם מספר ילדים תקבל עדיפות כלשהי על משפחה עם ילד אחד (בדיוק בשם אותו היגיון שקבע כי זוג ללא ילדים לא יזכה בתוכנית החדשה לשום הטבה); שר השיכון והבינוי כבר הודיע שידרוש שגם מחליפי דירה יהיו חלק ממסלול הפטור ממע"מ; השמאי הממשלתי יידרש לקבוע מהו המחיר למ"ר שמגדיר מיהן הדירות שנכללות בהטבה (מחיר שלא עובר את הממוצע באותו אזור) ויעורר כמובן סערה; וברשות המסים כבר יתחילו לשבור את הראש איך להתמודד עם "עסקאות מפוצלות" - תשלום על הדירה בנפרד ועל הריהוט בנפרד וכיוצא באלה - שינסו להכניס דירות יקרות לרף המחיר שקבע השמאי ועוד ועוד.

ובינתיים, עניין של כמה חודשים לא מבוטלים, שוק הדיור יקפא. גם מי שקנה בימים האחרונים דירה חדשה מחפש כעת את הסעיף שמאפשר לו לברוח מהעסקה. מי שתכנן לקנות דירת יד-שנייה יעדיף גם הוא לחכות - ודאי כשמבטיחים לו שאו-טו-טו דירה חדשה תימכר בהנחה של 18% ותסגור את הפער מול דירה ישנה.

אבל בשורה התחתונה, בפעם המי יודע כמה נאמר שכל משחקי המיסוי והתמריצים לא יהיו שווים אם הם לא ילוו בגל אמיתי של מכרזים חדשים לדירות. שיווק של עשרות אלפי דירות חדשות, עם או בלי מחיר מטרה מסובסד, שיאלצו כעת להתמודד גם עם גידול בביקוש מצד קוני דירה ראשונה.

כי עם כל הכבוד לניסיון לשלוט בתיאבון היזמים להעלות את המחיר באמצעות הגבלות שיקבע השמאי הממשלתי, התחרות הייתה ונשארה הכלי האפקטיבי ביותר לשחיקת הרווח היזמי ולהוזלת מחיר של כל מוצר.

רק כשההיצע יעלה על הביקוש, נוכל לדעת שאכן כל הפטור ממע"מ מגיע לכיס של קונה הדירה.

 עיקרי התוכנית של לפיד