ניתוח עסקה: מה מחפש טדי שגיא בקמדן מרקט בלונדון?

"בוא והיה חלק מ-40 מיליון איש שמבקרים מדי שנה בקמדן מרקט. בוא וקבל השראה מחנויות ההלבשה שלו, מהעיצוב המיוחד של הבתים שבו, מהמסעדות הכי טובות בעולם שאפשר למצוא בו, והרבה יותר! בוא ותבין מדוע הפך קמדן לאטרקציה עבור מקומיים ותיירים כאחד - המקום שבו כל הזמן קורה משהו. קמדן מרקט הוא אטרקציה תיירותית מהמפורסמות בעולם, אז בוא - אכול, שתה, קנה ובדר את עצמך!".

במילים אלו מוסבר באתר הבית של שוק הקניות הכי פופולרי בלונדון (Camden Market), ואטרקציה תיירותית שנייה אולי רק לארמון המלוכה הבריטי ו/או הביג בן, מדוע כדאי לבקר בו. בחלק אחר של האתר יש מדריך לתייר המתחיל איך לטייל בשוק, איך להגיע אליו (הכי מומלץ - מתחנת הרכבת Chalk Farm Road), ומדוע כדאי לו "להתפרע" ולהיכנס לאחת החנויות הגותיות שבשוק כדי לקבל טעם של עוד.

לכותבת שורות אלו עדיין לא יצא לבקר בקמדן מרקט, אך עמיתיה למקצוע, שכן קפצו אליו במסגרת טיול אחד או שניים בלונדון, הסבירו לה שמדובר למעשה במותג לונדוני מובהק שמגלגל הרבה כסף, ולפיכך שווה הרבה מאוד כסף.

כמה הרבה? ובכן, ביום ראשון האחרון הבנו כולנו כמה. המיליארדר הצעיר, טדי שגיא, האיש והפלייטק, רכש את מלוא הבעלות על השוק מעמיתו הישראלי בבו קובו ושותפיו הבריטים תמורת 400 מיליון ליש"ט (2.4 מיליארד שקל) - היקף עסקה חריג במונחי שוק הנדל"ן הישראלי והבריטי כאחד. עסקה שקשה להישאר אדיש אליה, ולא רק כיוון שקמדן מרקט נמנה עם האטרקציות התיירותיות הפופולריות ביותר בעולם.

קובו, בן זוגה של הדוגמנית מירי בוהדנה ומיליארדר לא פחות מסתורי משגיא, החל לחפש קונה לשוק כבר לפני כשנה וחצי. השותפות ארוכת השנים שלו עם טייקון המסעדות הבריטי ריצ'רד קרינג (Richard Caring) וחברת הנדל"ן צ'לספילד (Chelsfield) עלתה על שרטון - כל אחד משניים אלו החזיק ברבע מהשוק בעוד קובו החזיק במחצית ממנו - והשלושה הגיעו למסקנה כי עדיף לפרק אותה ולמצוא רוכש להחזקותיהם. חיפשו, ומצאו את שגיא, שבהתבטאות נדירה לתקשורת ציין: "בבו השקיע משאבים רבים בפיתוח קמדן מרקט בשנים האחרונות והצליח למצב אותו כאחד מאזורי הבילוי והתיירות הנחשבים בלונדון ובעולם כולו. הוא השקיע שנים באיתור ובבחירת הרוכש הנכון מבחינתו, ואני מודה לו כי בחר בי כממשיך דרכו בפרויקט חשוב זה".

קובו, נזכיר, רכש את השוק לפני 20 שנה תמורת סכום שהתברר בדיעבד כנזיד עדשים. שנים מאוחר יותר, הכניס אליו את שני השותפים לעיל, ועכשיו - הודות לשגיא - הוא אמור להיפגש עם "קופון" של 200 מיליון ליש"ט (1.2 מיליארד שקל), ולמצב עצמו כאחד מהמיליארדרים הישראלים הכי נזילים.

עסק מאוד כלכלי

לפני שנסביר מדוע רכש שגיא את קמדן מרקט, ומהו הפוטנציאל הכלכלי שהוא רואה בו, נזוז מעט הצידה ונסביר מהו קמדן מרקט (לפחות עבור קוראינו שעדיין לא ביקרו בו).

לפי בדיקת "גלובס", קובו ושני שותפיו החזיקו בשוק דרך חברת החזקות שרשומה באיי הבתולה (מקלט מס פופולרי) ונקראת Camden Market Holdings Corporation. הפעילות של חברה זו, שנעשתה דרך חברות בנות שהתאגדו באנגליה, מתחלקת לשניים: Stables Market (השם התאגידי של קמדן מרקט) ו-Camden Lock Village - פרויקט הנדל"ן ששגיא מתכנן לפתח בצמוד לשוק עצמו (פרטים בהמשך).

קמדן מרקט, שיצא לדרכו כבר במאה ה-19 אך פועל במתכונתו הנוכחית "רק" 40 שנה, נמצא - כשמו כן הוא - ברובע קמדן שבמרכז-צפון לונדון. הוא גובל בחלקו הדרומי ברובע וסטמינסטר (מקום מושבו של הפרלמנט הבריטי) ובסיטי של לונדון (המרכז הכלכלי של העיר). מיקום זה הפך אותו כמעט באופן טבעי לאחת האטרקציות התיירותיות הפופולריות בלונדון בפרט, ובאירופה בכלל, וזה אומר עסק מאוד כלכלי. בקמדן מרקט יש מעל 1,400 חנויות (הלבשה, הנעלה אביזרי בית ומה לא), דוכנים, מרכזי יוגה, גלריות אמנות, ברים, מסעדות ומועדונים. בקיצור ולעניין, מי שנכנס לקמדן מרקט כנראה ימצא את מה שהוא מחפש, ועל הדרך יבזבז קצת כסף ואולי יפגוש סלב שעמו יצטלם לסלפי.

ולמה? ובכן, מתברר שאחת המסעדות היוקרתיות והפופולריות בשוק נקראת Gilgamesh והיא מעוזם של שחקני קולנוע/טלוויזיה כמו נטלי פורטמן ודיוויד שווימר (רוס מהסדרה "חברים"), ושחקני קבוצת הכדורגל של צ'לסי. מדי שנה פוקדים את השוק כ-40 מיליון איש (100 אלף בממוצע ליום, ובסופי השבוע הקיציים מספר זה יכול להגיע אף ל-450 אלף).

השוק מנוהל על ידי חברת ניהול, בבעלות חברת ההחזקות לעיל, וכל דייר בו (דהיינו כל בעל נכס כמו חנות או מסעדה) משלם לה דמי שכירות ברמה שבועית או חודשית. לפי הידוע, קמדן מרקט נהנה משיעורי גבייה מאוד גבוהים בהשוואה למקובל בשוק הנדל"ן המסחרי הבריטי, וחברת הניהול מספקת לדיירים בו שירותי שמירה וניקיון ואחראית על הספקת תשתיות הגז, חשמל, מים וכדומה.

לפי מידע שנמסר ל"גלובס" על ידי מנהלי המיזם, מחזור ההכנסות השנתי של קמדן מרקט עומד על 20 מיליון ליש"ט, שמרביתו נובע מדמי השכירות. בשנה הקרובה, יתווספו לו הכנסות שנתיות של 10 מיליון ליש"ט על ידי אכלוס שטחי מסחר פנויים, ושגיא אף מתכנן לממש פוטנציאל הכנסות שנתי של 3.5 מיליון ליש"ט ממכירת שטחי פרסום אומנותיים אלקטרוניים הייחודיים לשוק. רשימת ההמתנה לקבלת שטח מסחר (כלומר להקמת דוכן אוכל או חנות בגדים), לפחות לפי אתר הבית של השוק, ארוכה. מאוד ארוכה.

דרך אגב, חלק קטן מדיירי השוק הוא חברות ענק שהבינו את הפוטנציאל שלו, ומיקמו בו את משרדיהם הראשיים (כמו ערוץ הטלוויזיה MTV Europe וסוכנות הצילום Getty Images). אפילו גוגל הקימה בתוכו מתחם המשתרע על 100 אלף מ"ר.

"הנכס יהיה שווה פי 2 מההשקעה"

שגיא, וזה לא סוד, לא נוהג לרכוש נכס שפוטנציאל הצמיחה שלו לא מאוד גבוה או שהוא נסחר בדיסקאונט עמוק. קמדן מרקט הוא אכן עסק נדל"ני מניב וצומח, אך שגיא רכש אותו בעיקר בגלל תוכניות הפיתוח שלו לעתיד, דהיינו החלק השני של פעילות חברת ההחזקות - Camden Lock Village.

מתחם זה, כשמו כן הוא, צפוי להפוך את קמדן מאזור שהוא בעיקרו שוק, למעין עיר בתוך עיר - City within a city, כפי שטוענים מנהליו. שגיא, כפי שציין בהודעתו, מתכנן להשקיע 200 מיליון ליש"ט בפיתוח המתחם שצפוי להיות מוכן בתחילת 2018. Camden Lock Village ישתרע על שטח של 55 אלף מ"ר, ויכלול 15 אלף מ"ר לצורכי מסחר (2,000 בתי עסק. כבר 5,000 נמצאים ברשימת המתנה), 170 יחידות דיור, שלושה שטחים ציבוריים גדולים, מתחמי אמנות, מזון, בתי קפה, מסעדות ואפילו בית ספר יסודי שייבנה עד ספטמבר 2016. לפי סרטון תדמית של הפרויקט, תוספת ההכנסות מדמי שכירות ממתחם זה עשויה לעמוד על 100 מיליון ליש"ט בשנה.

באשר למתחם הקיים, קמדן מרקט, עומד שגיא לבצע השקעות הוניות (capex) שמטרתן להגדיל את ההכנסות ממנו. השקעות אלו יאפשרו, בין היתר, הרחבת שעות הפעילות של בתי העסק - כיום בתי העסק במתחם פתוחים בממוצע שמונה שעות ביום (בין עשר בבוקר לשש בערב) והמטרה היא לעבור ליום עבודה של 12 שעות ויותר, כך שהמקום יהווה אטרקציה למבקרים מקומיים ותיירים לאורך רוב שעות היממה ובכל ימות השנה. הארכת יום העבודה תגדיל את ההכנסות של חברת הניהול מדמי השכירות, שכן הפדיון של בתי העסק יגדל.

אך שגיא לא מתכנן להסתפק רק בהארכת יום העבודה. כיזם אינטרנט כמעט סדרתי, הוא מתכנן, כפי שציין בהודעתו, "לממש את הפוטנציאל של קמדן מרקט על ידי שימוש בטכנולוגיות חדישות שיאפשרו חוויה מתקדמת לדיירים, לבעלי החנויות ולמבקרים".

מה זה אומר בפועל? ובכן, רוב הקניות בקמדן מרקט נעשות במזומן, ולאו דווקא באשראי. אחת המטרות הראשונות של שגיא היא לאפשר לבתי העסק (בעיקר החנויות) לקבל כרטיסי אשראי, וכך להעלות את הפדיון שלהם ולשפר את חוויית הקנייה של המבקר. כמו כן, מתכננים מנהלי המתחם להתקין מערכות זיהוי שיאפשרו למבקר בו לנווט בין בתי העסק הרבים בתוכו, ובמקביל יאפשרו לבתי העסק למקם את עצמם נכונה בתוכו כדי להגדיל את הפדיון. למעשה, שגיא רוצה להפוך את קמדן מרקט להרבה יותר דיגיטלי, בין היתר על ידי הקמת רשת מסחר אלקטרוני (e commerce) שתאפשר לבתי העסק לשווק את תוצרתם דרך האינטרנט, ותיצור עבור המבקרים חוויית קנייה מתמשכת גם אחרי ביקורם הפיזי במתחם.

לשגיא, נזכיר, יש חברות e commerce פרטיות בבעלותו, ואפילו חברת סליקה שעומדת להיות מונפקת בשוק ההון הבריטי. אין מן הנמנע כי הוא יישם את הטכנולוגיות של חברות אלו בקמדן מרקט, ואולי יפתח מאפס ו/או ירכוש טכנולוגיות אחרות לטובת פיתוח השוק.

השקעות אלו, כמובן, דורשות הרבה מאוד מזומן, ולדברי מנהלי המיזם בכוונת שגיא לממש את תוכניות הפיתוח תוך שימוש בהון העצמי שלו ללא הגדלת החוב. לפי ידיעה שפורסמה ביולי האחרון במגזין הנדל"ן הבריטי PropertyWeek, לכל הפרויקט כולו (כולל השוק הפעיל), ניתנה הלוואה בנקאית בשווי של 225 מיליון ליש"ט מ-The Irish Bank Resolution שהייתה אמורה להיפרע ביוני השנה. בינואר השנה בוצע מהלך של מימון מחדש, והלוואה זו הומרה בהלוואה זהה מהבנק היפני נומורה. לדברי מנהלי המיזם, הוא ממומן ברמת LTV (ר"ת של Loan To Value, היחס שבין גובה החוב לשווי הנכס שבגינו הוא נלקח) נמוכה יחסית, שכן שווי הפרויקט המוגמר כולו נאמד במיליארד וחצי ליש"ט, כולל קמדן מרקט הקיים ו- Camden Lock Village בסיום בנייתו. מה זה אומר? ששגיא מעריך שהנכס שקנה יהיה שווה לפחות פי שניים משווי השקעתו הכוללת בו.

עד שזה יקרה, שגיא, לפחות לפי הודעתו, מתכנן "לאתר מקומות דומים לקמדן מרקט בערים מרכזיות בעולם, ולקחת חלק גם בפיתוח שלהן", או כפי שלאונרד כהן ניסח את זה (בשינויים המתבקשים): First We Take London, Then we take (השלימו את החסר).

 קמדן