כך מקפיצות קבוצות הרכישה את מחירי הקרקעות

"קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית המחירים", זו הייתה המסקנה בדו"ח שפרסם מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר בחודש מאי 2010. עם פרסומו, זכה הדו"ח לביקורת נוקבת מצד יזמים, שצפו כיצד קבוצות רכישה משלמות מחירי שיא על קרקעות בשנות הפריחה שלהן. בשנה האחרונה, לאחר מיתון בפעילות קבוצות הרכישה שנבע כתוצאה מהגבלות מיסוי שהטילה עליהן הממשלה, נראה כי הן מבקשות לחזור לשוק ושבות לשלם על הקרקעות מחירים גבוהים ממחירי השוק.

"גלובס" בחן תוצאות מכרזים מהשנה האחרונה ומצא כי המציאות רחוקה ממסקנות הדו"ח.

במשרד האוצר לא ערכו מאז דו"ח נוסף, וסירבו השבוע להתייחס למסקנותיו בנימוק כי "מדובר בדו"ח ישן".

בתחילת החודש פרסמה רשות מקרקעי ישראל את התוצאות באחד המכרזים היותר פופולריים ששווקו על ידה בשנה האחרונה - לרכישת קרקע להקמת 222 דירות בשטח בית הספר החקלאי מקווה ישראל בחולון.

במכרז הוגשו 18 הצעות, ביניהן של חברות הנדל"ן הגדולות ובהן שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, גינדי החזקות ואלקטרה. רוב ההצעות נעו בטווח מחירים שבין 111 ל-118 מיליון שקל, מה שמלמד כי מרבית היזמים שניגשו למכרז תמחרו את הקרקע סביב 515 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה.

אלא שבמכרז זכתה דווקא קבוצת רכישה שארגנו איש התקשורת לשעבר שרון גל ומארגנת קבוצות הרכישה קרן בן דוד, שהגישו הצעה בגובה 131.2 מיליון שקל, סכום המשקף סך של 590 אלף שקל קרקע לדירה. גל ובן דוד תמחרו את הקרקע בסכום גבוה יותר, אף ששיווקו דירות 4 חדרים במחירים המתחילים מ-1.25 מיליון שקל - נמוך משמעותית ממחירי הדירות שצפו חברות הנדל"ן.

6 דונם פארק

בשיחה שערך השבוע "גלובס" עם נציג המכירות של קבוצת דוידסון שבבעלות בן דוד, כמי שמתעניין ברכישת דירת 4 חדרים ב-1.25 מיליון שקל, הסביר הנציג כי מדובר במחיר "של פעם". נכון להיום, נמסר, נותרו שש דירות 4 חדרים החל מ-1.55 מיליון שקל. לדברי יזמי נדל"ן, גם מחיר כזה לדירת 4 חדרים במגדל רב קומות בחולון, הכולל גם חניון תת קרקעי, אינו מחיר ריאלי. רק מבחן המציאות יוכיח האם גל ובן דוד עמדו בהבטחות שפיזרו טרם זכייתם במכרז.

לדברי עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח דימרי, "קבוצות הרכישה העלו את מחירי הקרקע בשנתיים האחרונות בין 20% ל-30%. במכרז בחולון זכתה קבוצה שהציעה דירות ב-1.25 מיליון שקל, זאת בשעה שרק עלות הבנייה של דירה במגדל מגיעה ל-800 אלף שקל. בנוסף לכך, המגרש בחולון כולל 8 דונם והבניינים יוקמו על שני דונם מתוכם. על 6 הדונם הנותרים צריך לעשות משהו. כל יזם יודע היום שדונם פארק עולה מיליון שקל".

לדברי עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי החברה היזמית אאורה ישראל, "ברור לכולם שקבוצות הרכישה גרמו לעליית מחירי הקרקעות והן ממשיכות בכך. מארגני קבוצות רכישה מוכנים לשלם מחירים גבוהים משמעותית מיזמים, כי הם מהמרים על כספם של אחרים".

אטרקצ'י מוסיף כי "לקבוצות רכישה אין היום יתרון מיסויי והמארגנים יותר קרובים להיות מאעכרים מאשר מומחי נדל"ן. מארגני הקבוצות מבטיחים הבטחות שלא מסוגלים לקיים, הם לא מסוגלים להוזיל עלויות קרקע, היטלי פיתוח או עלויות בנייה ותכנון ולכן המוצר יהיה יקר יותר. המציאות תטפח בסוף על פניהם של הרוכשים, שיאלצו לשלם מחיר מלא פלוס תוספות, וזה אם בכלל יקבלו מוצר. מארגני הקבוצות רוכבים על המצוקה של הזוגות הצעירים ומבטיחים להם הבטחות שווא ואותם זוגות עלולים להישאר ללא קורת גג. לצערי הרגולטור אינו עושה דבר להפסיק זאת".

דוגמא נוספת: בחודש ינואר 2013 שיווקה רשות מקרקעי ישראל מגרשים להקמת 452 דירות בשכונת המשתלה בתל אביב. בשניים מהמגרשים המיועדים להקמת 192 דירות זכתה חברת אפריקה ישראל תמורת סך של 1.1 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. בשלושה מגרשים נוספים ל-232 דירות, זכתה חברת גינדי החזקות תמורת מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה. ואילו קבוצת רכישה שארגנה חני הורוביץ זכתה במגרש ל-28 דירות תמורת 1.23 מיליון שקל. כ-100 אלף שקל יותר עבור מרכיב הקרקע לכל דירה.

בשכונה החדשה בקרית גת, בה המדינה משווקת כיום קרקע במכרז, קבוצות רכישה מציעות למכירה דירות ב-690 אלף שקל. לדברי דבוש, "גם בתסריט הכי גמיש, שהקרקע תהיה בחינם ולא יהיה עליה מס רכישה, עלות הפיתוח שם היא 175 אלף שקל לדירה, לזה צריך להוסיף עלות בנייה של 550-600 אלף שקל לדירה פשוטה בבניין עד 9 קומות, ולעלות הבנייה צריך להוסיף 18% מע"מ. בנוסף לכך, איפה עלות אגרות הבנייה? עלויות קונסטרוקטור? הפיקוח? ועמלות מארגן הקבוצה?".

מכרז שנסגר לאחרונה ברמת בית שמש ג' מוכיח גם הוא שקבוצות הרכישה מציעות מחירים גבוהים יותר על הקרקע. כך, הצעה של עמותה והצעה של קבלן על שני מגרשים דומים הניבה הבדל של כ-30 אלף שקל לדירה "לטובת" קבוצת הרכישה. על אחד המגרשים, המאפשר בניית 70 דירות, התחרו שמונה מציעים ובסופו של דבר זכתה עמותה בשם 'נופי הרואה', שהצעתה עמדה על שווי קרקע לדירה בגובה כ-305 אלף שקל, גבוה ב-70% מהמחיר שהעריך השמאי לפני המכרז.

נקודה מעניינת היא שבחלק מהקרקעות הוגשו הצעות גבוהות יותר שנפסלו. הצעות אלו, שעל פי גורמים הבקיאים בפרטי המכרזים, הוגשו על ידי עמותות, הגיעו גם לרמות של בין 325 אלף שקל לקרקע לדירה כולל פיתוח ועד ל-340 אלף שקל לקרקע לדירה כולל פיתוח.

"צפי לא ריאלי"

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אורן הוד, אמר לאחרונה ל"גלובס" כי תמחור לא ריאלי של הקרקעות מצד הקבוצות מביא לציפיות מחירים לא ריאליות של בעלי הקרקע.

אחת הדוגמאות לכך היא פרויקט "אור בבלי" שניסתה ענבל אור לגבש על קרקע של בעלים פרטיים בשכונת בבלי בתל אביב. לאחר שחברות נדל"ן בדקו את הקרקע לאורך שנים והגיעו למסקנה כי המחיר שמבקשים בעלי הקרקע גבוה מדי, החליטה אור לחתום על הסכם אופציה עם בעלי הקרקע המיועדת להקמת 150 דירות, תמורת 210 מיליון שקל, נוסף לעלות פינוי המשפחות שמתגוררות במתחם, שהוערך על ידה ב-70-80 מיליון שקל נוספים.

דוגמה נוספת לתמחור גבוה של קבוצת רכישה שלא מומשה לבסוף, היא מכירת המגרש ברחוב מאיר יערי 20 בשכונת כוכב הצפון בת"א. ביוני 2013 זכתה קבוצת רכישה שארגנה חני הורוביץ במגרש המיועד ל-36 דירות ב-76.5 מיליון שקל. מולה התמודדה חברת הנדל"ן שמשון זליג שפרשה לאחר שהציעה 55 מיליון שקל. הורוביץ לא מימשה לבסוף את הרכישה וקבוצת רכישה אחרת, ארדיטי הייבלום, זכתה לבסוף בקרקע תמורת 64 מיליון שקל. גם בסיבוב הנוסף התמודדו במכרז קבלנים כמו חברת גינדי החזקות, צבי צרפתי, אאורה ישראל ואבי וניסים בובליל, שתמחרו את הקרקע בסכום נמוך יותר. אגב, בסוף 2012 העריך השמאי גיא שרת את שווי המגרש ב-43.7 מיליון שקל.

גם בחריש תמחרו קבוצות הרכישה והעמותות את הקרקע במחיר גבוה מזה של היזמים. למכרזים שפורסמו בסוף 2012 ניגשו עמותות וקבוצות רכישה רבות לצד קבלנים ויזמים. העובדה שהעמותות החרדיות וקבוצות הרכישה שגובשו לציבור החילוני והדתי לאומי ממש נלחמו ראש בראש גרמה בסופו של דבר להעלאת המחירים ביישוב החדש.

הדוגמא הטובה ביותר להבדלי המחיר הייתה דווקא לאחר פסילת רוב העמותות החרדיות, מה שהוביל קבלנים ויזמים לזכות 'מן ההפקר' בהצעות נמוכות בהרבה. העמותות וקבוצות הרכישה במכרז המקורי הציבו רף של למעלה מ-110 אלף שקל לקרקע לדירה, כולל פיתוח, והקבלנים והיזמים הגישו הצעות נמוכות יותר. אם העמותות החרדיות לא היו נפסלות, רוב המתחמים היו נסגרים במחירים גבוהים יותר שקרה בפועל.

תוכנית המע"מ של לפיד: עוד מכה לקבוצות הרכישה

בסביבתו של שר האוצר יאיר לפיד הבהירו בשבוע שעבר כי היוזמה לקבוע מע"מ בשיעור אפס לזוגות צעירים רוכשי דירה חדשה ראשונה, לא תחול על רוכשי דירה מקבוצת רכישה, משום שמצטרפים לקבוצת רכישה אינם רוכשים דירה אלא זכות בקרקע, והופכים עצמם ליזמים.

לכאורה נראה כי מרבית קבוצות הרכישה ממילא אינן עונות על הקריטריונים שנקבעו על ידי לפיד: מרבית הפרסומים מתייחסים לפרויקטים באזור תל אביב, לדירות במחירים של למעלה מ-1.6 מיליון שקל, ורוכשים שהם ברובם משקיעים. אלא שהבחנה זו אינה נכונה: קבוצות רכישה רבות מתאגדות בפריפריה תחת הגדרת "עמותה", ומציעות דירות במחירים נמוכים לזוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה.

ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס, סבור כי המהלך יכניס את כל השוק לתחרות משום שמארגני קבוצות רכישה, שחבריהן לא ייהנו מההטבה, ייאלצו לצאת מהתחרות ולבנות לפלח שוק אחר.

גם לדברי עו"ד דור שחם, שותף במשרד המבורגר עברון, "מדובר במכת מוות לקבוצות רכישה, כי ברגע שנותנים הטבה לרכישת דירה מקבלנים, והיא לא חלה על רוכשי דירה מקבוצות רכישה, גורמים לשינוי באיזון ובתנאים שברכישת דירה בין קבלנים לקבוצות רכישה שהופכות פחות אטרקטיביות".

"להפריד את המכרזים לקבוצות ולקבלנים"

הפעילות של קבוצות רכישה מדירה לעיתים יזמים מלהתמודד במכרזים לרכישת קרקעות, בשל הידיעה כי הקבוצות ניגשות למחירים תוך הצעת מחירי קרקע גבוהים מהשוק. "העמותות וקבוצות הרכישה מציעות מחירים גבוהים וזה דוחף את השוק למעלה. רואים את זה בבירור במכרזים כבר תקופה ארוכה", אומר יקי רייסנר, מנכ"ל חברת רייסדור. "יש מכרזים שברגע שאנחנו רואים שעמותות ניגשות אליהם אנחנו מוותרים כי אנחנו יודעים שהם מציעים מחירים גבוהים. הקבוצות מציעות מחירים בלי חשבון ובלי אחריות וזה בפירוש גורם לעליית מחירי הקרקע.

"זה מה שקורה עכשיו בקרית גת, למשל. חשבנו להגיש הצעות אבל ראינו את כל הקבוצות והעמותות שמתכוננות לגשת וויתרנו. קבלנים שחייבים להתגלגל ולגשת יהיו חייבים להגיש מחיר גבוה. בגלל זה המחירים במכרזים שם ינועו סביב 100 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ללא פיתוח, ולא כ-20 אלף שקל כמו שאמור היה להיות".

רייסנר סבור כי הפתרון היחידי יכול להיות הפרדה מלאה בין עמותות לקבלנים במכרזי קרקע: "אם ייצאו מכרזים למתחמים נפרדים לקבוצות ועמותות ולקבלנים - המחירים יהיו שונים. אפשר יהיה לראות בבירור את ההפרש ובנוסף, הקבוצות והעמותות לא יגררו את השוק למעלה כמו שהן עושות היום".

ההפרשים בהצעות

■ מקווה ישראל בחולון:

ממוצע הצעות: 515 אלף שקל לקרקע לדירה

ההצעה הזוכה של קבוצת רכישה: 590 אלף שקל לקרקע לדירה

■ שכונת המשתלה ת"א:

הצעות הקבלנים: 1-1.1 מיליון שקל לקרקע לדירה

ההצעה הזוכה של קבוצת רכישה: 1.23 מיליון שקל

■ רמת בית שמש ג':

הצעת הקבלנים: 270 אלף שקל לקרקע לדירה

הצעת קבוצת הרכישה במגרש סמוך: 305 אלף שקל קרקע לדירה